Nei condomìni le strutture disperdenti dell’involucro edilizio, confinanti con ambienti esterni non riscaldati, sono spesso interessate da fenomeni termoigrometrici che possono favorire la formazione di muffe e di condensa.
Queste manifestazioni nascono da parti comuni ma poi possono svilupparsi all’interno delle abitazioni dei condomini, in ambienti dove normalmente non dovrebbero esistere (camere da letto, saloni, ecc.).
Il problema nasce da vizi costruttivi, cioè dall’insufficiente isolamento termico dei muri perimetrali o delle coperture condominiali. Si deve considerare, però, anche l’umidità da risalita capillare, fenomeno legato in prevalenza all’assorbimento di umidità dal suolo da parte di elementi costruttivi porosi.
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Umidità e gravi difetti nelle parti comuni: la responsabilità del costruttore
L’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c.
Infatti, i gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile.
A fronte di tali problemi, trattandosi di vizi relativi alle parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, oltre ai condomini, l’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c. (che è a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà) per chiedere al costruttore l’eliminazione radicale delle comuni cause o la sua condanna al pagamento delle spese per eliminare umidità e muffe (Cass. civ., Sez. II, 17/02/2020, n. 3846).
Umidità e responsabilità da custodia del condominio
Qualora l’umidità delle parti comuni sia causa di danni ad un singolo condomino o ad un ristretto gruppo di condomini, il condominio è responsabile in via autonoma nei loro confronti ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Si può, quindi, affermare che non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo bensì di un’autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c. che ricorre anche se il danno risulta causato da anomalie o vizi insorti nella cosa prima dell’inizio del rapporto di custodia. In altre parole il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull’art. 1669 c.c.
Il condominio, quindi, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni patrimoniali e non patrimoniali derivanti dalle parti comuni anche se gli stessi sono causati da gravi difetti di costruzione imputabili all’impresa.
È evidente, però, che al condomino danneggiato conviene, sempre e comunque, agire sia nei confronti del costruttore, sia nei confronti del condominio (essendo la responsabilità di quest’ultimo autonoma, e quindi concorrente con quella dell’appaltatore), al fine di individuare comunque un soggetto solvibile.
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La responsabilità del condomino
Tuttavia il condominio può sollevarsi da ogni responsabilità dimostrando che i danni da umidità sono sicuramente riconducibili allo stesso danneggiato.
Così, ad esempio, il comportamento del proprietario che cambia la destinazione d’uso dell’immobile e/o la mancata areazione del locale sono fenomeni idonei ad interrompere qualsiasi collegamento tra la cosa in custodia (i muri comuni) e il danno (la muffa nei muri).
In ogni caso il risarcimento è escluso se le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, da cui scaturisce l’umidità del locale di proprietà esclusiva, sono riconducibili alle tecniche in uso all’epoca della costruzione dell’edificio.
Superbonus e Ventilazione Meccanica Controllata
Nel caso in cui, pur considerando il numero di ricambi d’aria naturale previsto dalla norma UNI-TS 11300-1 e provvedendo per quanto possibile alla correzione dei ponti termici, vi sia ancora il pericolo di formazione di muffe o condense in corrispondenza di essi, i sistemi di VMC rappresentano una valida soluzione tecnica.
In tali condizioni, pertanto, la spesa per l’installazione di tali sistemi nelle unità immobiliari di un condominio può fruire del Superbonus 110%, se realizzati congiuntamente agli interventi (trainanti) di coibentazione delle superfici opache (nei limiti di spesa, detrazione e costo specifico a quest’ultimi riservati) o nel caso in cui siano associati a un intervento di sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale con un impianto con fluido termovettore ad aria e siano con esso strettamente integrati.
In entrambi i casi è necessario che il tecnico abilitato alleghi come parte integrante e sostanziale dell’asseverazione di cui al c.d. DM Requisiti Tecnici (Decreto interministeriale 6 agosto 2020) una relazione tecnica dalla quale emerga la sussistenza dei presupposti per l’installazione. Tale relazione dovrà altresì dimostrare che dall’installazione del sistema di VMC consegua un risparmio energetico rispetto alla situazione che prevede la massima correzione dei ponti termici, come sopra indicato, e un numero di ricambi d’aria naturale pari a quello previsto dalla norma UNI-TS 11300-1, calcolato nell’ipotesi che venga alimentato solo con energia elettrica prelevata della rete. Per quanto sopra, risultano ammissibili esclusivamente i sistemi di VMC dotati di recupero di calore. >> Potrebbe essere utile: Le asseverazioni del Tecnico per il Superbonus 110% – e-Book in pdf
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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Impianti termici negli edifici residenziali ad elevate prestazioni energetiche
L’efficienza energetica in edilizia è un tema molto sentito in Italia soprattutto dopo l’uscita dei decreti di attuazione delle direttive europee sul risparmio energetico a partiredai primi anni del 2000. Tuttavia sono scarsi i testi che affrontano gli aspetti impiantistici ed in particolare le relazioni tra i nuovi edifici e gli impianti termici. La presente opera esamina, anche alla luce degli interventi di progettazione realizzati dall’Autore, dettagli e problemi di natura tecnica e pratica che non sono adeguatamente affrontati in altre pubblicazioni o nei corsi di formazione specialistica. Dopo l’introduzione ad alcuni protocolli volontari di certificazione energetica presenti in Italia, sono analizzati i parametri fisico-edili degli edifici ad elevate prestazioni e come questi influenzano le scelte impiantistiche da adottare. Attraverso un vasto repertorio di fotografie di cantiere viene affrontata anche la tematica della tenuta all’aria degli impianti. È poi presente un capitolo dedicato al calcolo termotecnico, all’analisi delle normative vigenti ed alla loro applicazione al fine del corretto dimensionamento degli impianti termici, con alcuni suggerimenti legati all’ottimizzazione dei consumi. Il capitolo centrale si concentra su alcuni dettagli, spesso sottovalutati, degli impianti di ventilazione meccanica, sia per il ricambio dell’aria sia per l’utilizzo nella climatizzazione. È poi presente una analisi sui sistemi radianti per l’individuazione di quelli che meglio si adattano ad essere utilizzati negli edifici ad elevata efficienza. In appendice sono illustrati tre progetti di fabbricati residenziali realizzati nel nord Italia, progettati e certificati secondo protocolli di efficienza energetica volontaria di cui l’autore ha curato la progettazione termotecnica, l’ottimizzazione dei costi di installazione, gestione e del sistema edificio-impianto. Paolo SavoiaIngegnere specializzato con pluriennale esperienza nella progettazione di impianti e involucri ad alta efficienza energetica e acustica per il comfort in edilizia. È inoltre tecnico competente in acustica ambientale e tecnico certificato di prove non distruttive di II livello. Esegue indagini strumentali finalizzate sia all’efficienza energetica in edilizia che alla diagnosi di patologie edilizie.
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Guida tecnica per il super sismabonus e il super ecobonus 110% – Libro
Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti. Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.
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