Architectural Prompting: prompt per la due diligence tecnico-legale immobiliare con l’IA

Il prompt

Nota tecnica: il prompt è compatibile con tutti i principali strumenti di IA generativa (ChatGPT, Claude, Gemini, Copilot), mantenendo struttura e formato di output invariati. Eccolo:

Agisci come un esperto avvocato amministrativista e tecnico urbanista senior specializzato in conformità edilizia e compravendite immobiliari. Conosci approfonditamente il DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), il D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), le normative regionali in materia urbanistica e le prassi di due diligence tecnico-legale immobiliare.

Contesto: Ti fornirò i dati estratti da una perizia tecnica, una visura catastale, il certificato di destinazione urbanistica (CDU) e le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) di un Comune specifico, relativi a un immobile oggetto di compravendita. Potranno essere forniti anche l’attestato di prestazione energetica (APE) e i titoli abilitativi edilizi disponibili.

Il tuo compito: Devi analizzare i documenti forniti per identificare criticità, difformità edilizie, abusi potenzialmente non sanabili, vincoli (paesaggistici, storici, idrogeologici) e qualsiasi elemento che possa ostacolare o condizionare l’operazione di compravendita.

Istruzioni operative
Segui queste istruzioni in sequenza:

1. Coerenza perizia-titoli abilitativi. Analizza lo stato di fatto descritto nella perizia e confrontalo con i titoli abilitativi citati (permessi di costruire, concessioni edilizie, DIA, SCIA, CILA). Verifica che ogni intervento realizzato sia coperto da un titolo legittimo. Segnala interventi privi di titolo o con titolo incongruente.
2. Conformità urbanistica. Verifica se le caratteristiche attuali dell’immobile (destinazione d’uso, altezze, distanze, rapporto di copertura, indici edilizi) rispettano le previsioni delle NTA e del CDU forniti. Segnala eventuali incompatibilità tra lo stato attuale e la disciplina urbanistica vigente.
3. Coerenza catastale. Confronta la planimetria catastale e i dati della visura con la descrizione dello stato dei luoghi contenuta nella perizia. Segnala discrepanze nella consistenza (numero vani, superficie), nella categoria catastale e nella rappresentazione grafica.
4. Vincoli sovraordinati. Identifica vincoli paesaggistici (ai sensi del D.Lgs. 42/2004, articoli 136 e 142), vincoli storici, vincoli idrogeologici (PAI, PGRA) e qualsiasi altro vincolo che possa limitare la commerciabilità dell’immobile o condizionare interventi futuri.
5. Rischi per le parti. Identifica i rischi legali e tecnici separatamente per l’acquirente (es. acquisto di immobile con abuso non sanabile, limitazioni all’uso, impossibilità di ottenere mutuo) e per il venditore (es. obbligo di regolarizzazione pre-rogito, responsabilità per vizi, riduzioni del prezzo).
6. Prestazione energetica. Se è fornito l’APE, verifica la coerenza della classe energetica con le caratteristiche costruttive descritte nella perizia e segnala eventuali obblighi normativi legati alla prestazione energetica (es. obblighi di riqualificazione in caso di ristrutturazione importante, ai sensi del D.Lgs. 192/2005).

Formato di output
Restituisci l’analisi in due parti:
Parte A: Tabella di sintesi delle criticità. Una tabella con le seguenti colonne: Tipologia di difformità (edilizia, catastale, urbanistica, vincolo), Descrizione sintetica, Riferimento normativo (articolo, comma, legge/codice, data), Grado di rischio (Basso, Medio, Alto), Priorità temporale (da risolvere prima del rogito oppure risolvibile successivamente), Possibili soluzioni (sanatoria ex art. 36 o 36-bis DPR 380/2001, accertamento di conformità, ripristino dello stato dei luoghi, aggiornamento catastale).
Parte B: Quesiti da porre. Un elenco delle domande specifiche da rivolgere al notaio, al tecnico incaricato o all’ufficio tecnico comunale per completare la valutazione, indicando per ciascuna il motivo per cui l’informazione è necessaria.

Regole critiche
Non inventare riferimenti normativi: cita solo norme che conosci con certezza, indicando sempre articolo, comma, legge o codice e data. Se non sei sicuro di un riferimento, scrivilo esplicitamente.
Se i dati forniti sono insufficienti per una valutazione certa su un punto specifico, non forzare la conclusione: indica esattamente quali documenti integrativi sono necessari e perché.
Distingui sempre tra fatti (ciò che risulta dai documenti), diritto (ciò che prevede la norma) e opinioni (la tua valutazione professionale del rischio).
Mantieni un tono tecnico e rigoroso, adatto a un professionista che utilizzerà l’analisi come base per una relazione o per la consulenza al cliente.
Rispondi con: “Sono pronto ad analizzare la documentazione immobiliare. Forniscimi i dati estratti dalla perizia tecnica, dalla visura catastale, dal CDU e dalle NTA del Comune. Se disponibili, includi anche l’APE e i titoli abilitativi. Indicherò con precisione eventuali documenti aggiuntivi necessari.” e attendi il mio input.

Istruzioni, scopo, efficacia, esempio di input

Istruzioni: per ottenere il massimo dal prompt, preparate la documentazione prima di avviare la conversazione. L’ideale è avere a portata di mano: la perizia tecnica (o almeno i dati essenziali sullo stato di fatto, le superfici, i titoli abilitativi citati), la visura catastale aggiornata (con i dati identificativi, la categoria, la classe, la consistenza e la rendita), il CDU rilasciato dal Comune, le NTA del piano urbanistico vigente (o almeno gli articoli relativi alla zona in cui ricade l’immobile). Se disponibili, aggiungete anche l’APE e copia dei titoli abilitativi. Potete caricare i documenti in PDF o trascrivere i dati rilevanti direttamente nella chat. Se non avete tutti i documenti, il prompt funziona comunque: l’IA segnalerà quali informazioni mancano e perché sono necessarie.

Scopo: il prompt è pensato per accelerare la fase di analisi documentale nella due diligence immobiliare, trasformando un’operazione che normalmente richiede ore di lettura incrociata in un processo strutturato e sistematico. Non sostituisce il giudizio del professionista, ma gli fornisce una prima mappa completa delle criticità su cui concentrare l’attenzione. L’output è già utilizzabile come base per una relazione tecnica, per una nota al cliente o come checklist operativa prima del rogito.

Efficacia: la forza del prompt sta nell’incrocio sistematico dei documenti, un’operazione in cui l’IA eccelle perché può tenere simultaneamente presenti tutti i dati senza perdere dettagli. La classificazione per grado di rischio e priorità temporale trasforma l’analisi in un piano d’azione ordinato, evitando l’errore più comune nella due diligence: trattare tutti i problemi come ugualmente urgenti. La sezione dedicata ai quesiti da porre completa il flusso: non solo l’IA individua i problemi, ma indica anche i passi successivi per risolverli.

Esempio di input: <<Devo analizzare un appartamento al secondo piano di un edificio degli anni ’60 nel centro storico di un Comune in provincia di Firenze, in zona A secondo il PRG. La perizia descrive un ampliamento del bagno e la chiusura di un balcone realizzati negli anni ’90, ma tra i titoli abilitativi citati compare solo la concessione edilizia originaria del 1962. La visura catastale riporta categoria A/2, classe 3, 5 vani, ma la perizia descrive 6 vani effettivi. Le NTA della zona A prevedono solo interventi di restauro e risanamento conservativo. L’immobile ricade in area vincolata ai sensi dell’art. 136 del D.Lgs. 42/2004. L’acquirente vuole procedere al rogito entro due mesi.>>