Quindi, è possibile l’installazione di impianti, per la produzione di energia da fonti rinnovabili, destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare? Quali sono le regole da rispettare?
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Analizziamo la questione nel presente articolo estratto dall’e-book L’installazione sul lastrico condominiale di antenne di telefonia mobile e pannelli solari: quando sì e quando no di Giuseppe Bordolli.
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La posa di pannelli sul lastrico non è considerata alterazione, ma…
Si ritiene che la posa di pannelli solari sul tetto di un edificio non possa essere considerata alterazione della cosa comune in quanto la funzione principale del tetto – copertura – rimane invariata; è infatti dato di comune conoscenza che l’applicazione sulla copertura del fabbricato di un pannello solare, come altresì di un’antenna, non viene minimamente a modificare la funzione primaria del tetto.
Per il lastrico però l’installazione, da parte del singolo, dell’impianto deve comunque avvenire nel rispetto delle clausole del regolamento che hanno come oggetto le «diverse forme di utilizzo» della copertura (se il lastrico è destinato anche a stenditoio non si può compromettere tale destinazione ma è ammissibile una ragionevole riduzione di tale funzione.
In ogni caso il singolo condomino non ha un diritto assoluto e senza limiti di posizionare impianti fotovoltaici sul lastrico solare, dovendo sempre considerare anche l’interesse degli altri condomini ad un uso più intenso della copertura comune (Tribunale Milano 24 ottobre 2019 n. 9654).
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Il caso finito in Tribunale
Nel caso esaminato un condomino, costruttore di un palazzo e proprietario di appartamenti di nuova realizzazione nel sottotetto dell’edificio, installava sul tetto comune di copertura del caseggiato un impianto fotovoltaico al servizio delle predette unità immobiliari.
I condomini però non ritenevano legittima l’opera.
Di conseguenza il condomino-costruttore si rivolgeva al Tribunale per sentir accertare il suo pieno diritto a realizzare un impianto di energia rinnovabile sulla copertura comune del caseggiato senza necessità di alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini. Inoltre, voleva che si accertasse pure il suo diritto a realizzare e mantenere gli allacciamenti degli impianti condominiali esistenti (quali ad es. idrico, citofonico, cassette postali etc.) senza necessità di alcuna autorizzazione dell’assemblea condominiale e senza indennizzare la restante parte della collettività condominiale.
A sostegno della sua tesi faceva presente che una clausola del regolamento di natura contrattuale, accettata da tutti, lo autorizzava al recupero abitativo del sottotetto, consentendogli, tra l’altro, di fare nell’interesse delle nuove abitazione (già realizzate), nuove aperture sul tetto, comignoli, nuove tubazioni, montanti, scarichi e cavi sulle facciate condominiali, sulle scale, all’interno delle unità e/o allacciarsi agli impianti condominiali esistenti, modificare od aumentare le fermate dell’ascensore e quant’altro necessario per la realizzazione delle opere, senza nulla chiedere e riconoscere ai condomini o all’assemblea condominiale.
Per sostenere le sue ragioni l’attore ricordava anche l’articolo 1122-bis c.c. che consente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Si costitutiva in giudizio il condominio che riteneva decisamente errato il ragionamento del costruttore.
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Il Tribunale ha dato ragione ai condomini
In particolare, il giudice di primo grado ha notato che la norma del regolamento su cui si fondava il ragionamento del costruttore gli attribuiva il diritto di recuperare il sottotetto, cioè di realizzare nuove abitazioni con possibilità di compiere quanto necessario per la realizzazione delle opere.
Secondo il Tribunale però la realizzazione di un impianto fotovoltaico sul tetto di copertura dell’edificio non può costituire un’opera “necessaria” e funzionale al recupero del sottotetto.
Del resto lo stesso Tribunale ha ricordato che l’articolo 1122-bis c.c., pur consentendo espressamente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio, non costituisce deroga al principio generale di cui all’art.1102 c.c. secondo cui ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.
Quindi è legittimo l’uso più intenso da parte di un condomino della parte comune lastrico solare o porzione di tetto, ma l’interesse del singolo condomino al maggior godimento della cosa comune deve essere bilanciato con quello degli altri condomini, proprio per non impedirne il pari godimento.
È quindi del tutto condivisibile la valutazione di bilanciamento tra l’interesse del singolo condomino e quello cumulativo dei condomini, compresi i loro aventi causa, all’istallazione sulla porzione di tetto di pannelli solari o fotovoltaici, il cui beneficio viene goduto da tutti (App. Milano, 18 maggio 2017, n. 2145).
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