Stato legittimo degli immobili: luci e ombre a due anni dal Salva Casa

Panoramica dei tre commi dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 succ. mod.

L’art. 9-bis, infatti, è composto di tre commi che, a loro volta, disciplinano tre grandi temi:

• il primo si riferisce al divieto per l’amministrazione di richiedere al privato atti che sono già in suo possesso (cd. principio di decertificazione) o, comunque, di richiedere attestazioni sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati (comma 1);
• il secondo attiene alle modalità attraverso le quali è possibile attestare lo stato legittimo del bene, anche in assenza di un titolo edilizio espresso, come pure al valore da attribuire a tal fine a condoni o sanatorie che dir si voglia, nonché a che cosa s’intenda per principio di prova (comma 1-bis);
• il terzo è relativo al rapporto tra le difformità dell’edificio e le difformità delle singole unità immobiliari la cui eventuale rispettiva presenza, sia detto in sintesi, non si riverbera sulle altre (comma 1-ter).

Su ognuno di questi profili, sia a livello dottrinario sia a livello giurisprudenziale, tanto si è detto e scritto (cfr. i numerosi contributi pubblicati su questo sito, facilmente reperibili con la funzione “cerca”).

Il quadro attuale

Il quadro giurisprudenziale non è tuttavia uniforme, soprattutto quanto al valore da attribuire al titolo in sanatoria ai fini dell’attestazione dello stato legittimo, ossia al secondo tema di cui si è parlato nel precedente paragrafo.

A tale riguardo si registrano, infatti, due orientamenti che non potrebbero essere più diversi l’uno dall’altro. I lettori del sito avranno già compreso a che cosa intendo riferirmi.

Abbiamo, da un lato, la sentenza del Consiglio di Stato, sez. IV, n. 2848/2026, consultabile al termine di questo contributo, che attribuisce rilevanza piena al titolo rilasciato o conseguito in sanatoria.

Dall’altro, ci troviamo di fronte alla sentenza della Corte costituzionale n. 86/2026, anch’essa scaricabile al termine del contributo, che adotta un’impostazione più restrittiva.

Che cosa dicono le due sentenze

Secondo la sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026, il titolo in sanatoria assume pari dignità rispetto agli altri titoli edilizi richiamati dall’articolo 9-bis, comma 1-bis D.P.R. 380/2001 e può quindi attestare la conformità del bene nelle pratiche edilizie. La massima della sentenza, fornita nel sito istituzionale giustizia-amministrativa.it, è qui di seguito testualmente riportata:

“L’immobile oggetto di condono edilizio, alla luce dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere assoggettato a tutti gli interventi edilizi consentiti per gli immobili legittimamente assentiti, inclusa la ristrutturazione edilizia, non essendo limitato ai soli interventi manutentivi”.

In senso favorevole alla rilevanza del condono, riconosciuta a livello giurisprudenziale, va doverosamente segnalato anche l’art. 1, co. 23 della legge n. 199/2025 (cd. Legge di Bilancio 2026) che consente gli interventi di rigenerazione urbana o di riqualificazione urbana previsti dal cd. Decreto Sviluppo (art. 5, co. 9 e 10, D.L. n. 70/2011, convertito, con modificazioni, nella l. n. 106/2011), non solo per gli edifici per i quali sia stato rilasciato dal Comune il titolo edilizio in sanatoria ma “anche” per quelli il cui titolo in sanatoria sia stato “conseguito” ai sensi delle tre leggi sul condono edilizio (leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003), ossia mediante l’applicazione del meccanismo del silenzio-assenso.

La sentenza della Corte costituzionale n. 86/2026, invece, pur riferendosi alla legislazione della Regione (a statuto speciale) Sardegna, sembra limitare gli effetti legittimanti del condono ai soli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, escludendo la possibilità di valersene per ampliamenti e incrementi volumetrici sugli immobili, con la parziale eccezione per gli interventi di ristrutturazione edilizia “finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità”.

Anzi, proprio a proposito dell’art. 5, co. 9 e 10 del Decreto Sviluppo, come integrato dalla Legge di Bilancio 2026, la sentenza della Consulta precisa che tale disposizione “si atteggia a norma speciale che, in quanto tale, conferma il principio generale del divieto di benefici volumetrici, derivante dalla natura extra ordinem del condono edilizio”.

Conclusioni

Tuttavia, come osservato dall’Avv. Gualandi nel suo contributo “Ristrutturazione edilizia su immobili condonati: stato legittimo pieno o dimezzato?” pubblicato su ingenio.it, quest’ultima ricostruzione presenta profili problematici.

Essa rischia infatti di porsi in tensione con il dato normativo più recente di cui si è detto e, soprattutto, di incidere sull’operatività delle pratiche edilizie anche oltre la normativa della Regione Sardegna.

Se dovesse essere generalizzata l’interpretazione della Corte costituzionale, infatti, il privato cui lo strumento urbanistico riconosca una possibilità edificatoria maggiore per il proprio immobile non potrebbe usufruirne per il solo fatto di avere ottenuto in passato un condono che, a differenza di quanto affermato dal Consiglio di Stato e opportunamente evidenziato in questo sito, sarebbe considerato di “serie B”.

Una postilla sulle (discutibili) prospettive future

In prospettiva de iure condendo, infine, va segnalato l’art. 4, co. 1, lett. d) del disegno di legge A.C. n. 2826, ossia della legge delega che dovrebbe portare all’adozione di un futuro Codice delle costruzioni.

Ebbene, in attesa di conoscere gli sviluppi parlamentari (alla data del 20 maggio 2026 il testo è in corso di esame nelle Commissioni) e, soprattutto, il contenuto del nuovo Codice delle costruzioni la cui gestazione non sembra così vicina, l’art. 4, co. 1, del D.D.L. A.C. n. 2886 sembra affidare al professionista l’onere di provare la patente di liceità edilizia di cui dicevamo all’inizio, mediante una dichiarazione asseverata riguardante gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi.

Non a caso, voci contrarie sono state sostenute dalla Rete delle Professioni Tecniche nella memoria del 6 maggio 2026, depositata agli atti della Commissione VIII Ambiente della Camera dei Deputati, di cui si riporta uno stralcio: “Non è auspicabile richiedere al tecnico di asseverare lo stato legittimo in base a provvedimenti e titoli sui quali spesso non ha in alcun modo preso parte e senza avere certezza che gli atti estratti rappresentino l’intera storia dell’immobile”, in contrasto con quanto prevede il comma 1 dell’attuale art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 in tema di decertificazione di cui abbiamo parlato nella panoramica iniziale.

Sarà mantenuta questa impostazione nel futuro Codice delle costruzioni o saranno accolte le obiezioni della Rete delle Professioni Tecniche che, a mio avviso, sono ampiamente condivisibili? Citando i versi della nota canzone, ormai diventati proverbiali, “lo scopriremo solo vivendo”.