Se l’intervento edilizio posto in essere dal singolo condomino interessa anche parti comuni, serve l’assenso del condominio per poter richiedere il permesso di costruire in sanatoria: è quanto ribadito dal TAR Lombardia, Brescia, sez. II, nella sent. 16 luglio 2026, n. 1006 [1].
Vediamo il caso concreto e il consolidato orientamento giurisprudenziale.
>> Ti interessano articoli come questo? Ricevili direttamente
Indice
Consigliamo:
Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2021
La legittimazione soggettiva alla richiesta del permesso di costruire in sanatoria
In punto di diritto, i giudici bresciani hanno ricordato che la richiesta di sanatoria può essere proposta non solo dai soggetti di cui all’art. 11, comma 1, del Testo Unico Edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), ossia dai titolari di diritti che consentono di chiedere il rilascio del permesso di costruire, ma anche da ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima, e dunque dall’autore dell’abuso e dal soggetto che tragga utilità dall’abuso; qualora tra queste categorie di soggetti intervengano dei conflitti, sulla sistemazione finale dei luoghi decide il proprietario, considerata la maggiore estensione del suo diritto.
La stessa situazione si riproduce in ambito condominiale: la domanda di sanatoria presentata dal condomino diventa inammissibile se l’assemblea non accetta le conseguenze che dall’abuso derivano per le aree comuni.
In altri termini, pur potendo l’istanza di sanatoria essere presentata da soggetti diversi dal proprietario e dal responsabile dell’abuso, essa richiede un atto di assenso da parte del titolare del diritto dominicale che subisce la trasformazione del bene. Tale atto di assenso è necessario anche in caso di proprietà pro indiviso, come nel caso di aree condominiali; diversamente opinando, “l’amministrazione finirebbe per legittimare una sostanziale appropriazione di spazi condominiali da parte del singolo condomino, in presenza di una possibile volontà contraria degli altri, i quali potrebbero essere interessati all’eliminazione dell’abuso anche in via amministrativa e non solo con azioni privatistiche”[2].
Il caso specifico
Nel caso analizzato dai giudici bresciani si era dinanzi a lavori di consolidamento del terrapieno a valle della proprietà del condomino, con rifacimento della recinzione posta sulla linea di confine; trattandosi quindi di un intervento che influisce anche su un’area comune, e, in particolare, sul muro comune come elemento strutturale, il Comune aveva ritenuto necessario acquisire un’autorizzazione espressa del condominio. Quest’ultimo, tuttavia, come emergeva dai verbali dell’assemblea condominiale, era preciso nel rifiutare il risultato dei lavori sulle aree condominiali, con la formula onnicomprensiva “Alla luce della votazione (…) l’assemblea delibera di non concedere l’utilizzo delle aree condominiali”.
Il Comune, pertanto, essendo esclusa in capo al singolo condomino istante la titolarità o, comunque, la legittima disponibilità delle aree comuni, correttamente aveva provveduto alla archiviazione della richiesta di sanatoria, senza che fossero ipotizzabili difetti di istruttoria o di motivazione.
I giudici hanno anche precisato che è irrilevante la qualificazione dell’intervento (nel caso specifico, nuova costruzione o manutenzione straordinaria) ai fini della necessità di un assenso espresso del titolare del diritto di proprietà inciso dall’opera stessa (nella specie, il condominio); inoltre, rispetto al rilascio del permesso di costruire chiesto da un comproprietario, gli altri comproprietari non assumono la qualifica di terzi, bensì di destinatari diretti degli effetti dell’atto, con la conseguente necessità di un loro assenso.
La giurisprudenza
Il principio ribadito dai giudici bresciani non rappresenta una novità ma una conferma di un consolidato orientamento.
Ad esempio, nel caso di interventi che modificano la facciata dell’edificio (anche in termini di sanatoria) da considerare bene comune, è stato affermato[3] che occorre il consenso del condominio, la cui presenza è un presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, secondo criteri di ragionevolezza, e si presenta come condizionante la legittimità del titolo abilitativo per la realizzazione delle opere; si pensi, ad esempio, alla trasformazione di una preesistente finestra in un balcone a sbalzo: trattandosi di intervento incidente sull’impronta estetica del fabbricato, serve il consenso del condominio[4].
Similmente, è stata affermata la necessità dell’assenso dell’assemblea condominiale per la richiesta del permesso di costruire in sanatoria di un tendone di non trascurabili dimensioni, situato all’interno del cortile condominiale[5].
>> Se vuoi ricevere notizie come questa direttamente sul tuo smartphone iscriviti al nostro nuovo canale Telegram!
Consigliamo:
-
VOLUME + ILIBRO
-
VOLUME
-
EBOOK
Sulle questioni condominiali consigliamo anche:
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
Note
[1] In termini, cfr. TAR Lombardia, Brescia, sez. II, sent. 11 agosto 2022, n. 793.
[2] Cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 27 giugno 2008, n. 3282; più recentemente, cfr. sez. VII, sent. 13 febbraio 2024, n. 1438.
[3] TAR Toscana, sez. III, sent. 3 marzo 2022, n. 274; TAR Piemonte, sez. II, sent. 6 dicembre 2022, n. 1079.
[4] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 6 agosto 2025, n. 6951; TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 16 novembre 2020, n. 5253.
[5] TAR Veneto, sez. II, sent. 26 novembre 2020, n. 1132.
In collaborazione con studiolegalepetrulli.it
Iscriviti alla newsletter
Scegli quale newsletter vuoi ricevere
Autorizzo l’invio di comunicazioni a scopo commerciale e di marketing nei limiti indicati nell’informativa.
Presto il consenso all’uso dei miei dati per ricevere proposte in linea con i miei interessi.
Cliccando su “Iscriviti” dichiari di aver letto e accettato la privacy policy.
Grazie per esserti iscritto alla newsletter.
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento