Climatizzatori sul torrino scale: quando il condomino non può installarli

Il torrino è uno di quei manufatti che, pur essendo piccoli e apparentemente marginali, finiscono spesso al centro di controversie condominiali. A prima vista sembra solo un volume accessorio, quasi una semplice appendice del lastrico; in realtà, dal punto di vista giuridico, è un corpo edilizio autonomo, dotato di una propria funzione e di una propria disciplina.

Tale manufatto quindi non costituisce un volume tecnico (non computabile nella volumetria dell’edificio se destinato alla installazione ed accesso a impianti tecnologici necessari alle esigenze abitative), bensì il contenitore di un vano scala finalizzato a consentire l’accesso da un appartamento ad una terrazza praticabile.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito più volte che il torrino non può essere confuso con il lastrico solare: è un manufatto distinto, spesso essenziale per l’accesso alle parti comuni o per la protezione degli impianti (Cass. civ., sez. II, 06/05/2019, n. 11771). Per questo, nella regola generale, rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche quando si trovi sopra un lastrico in uso esclusivo. Ma questa regola non è assoluta, e una recente sentenza del Tribunale di Trapani (n. 539 del 30 giugno 2026) lo dimostra in modo esemplare.

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Indice

La vicenda: il problema dei climatizzatori privati sul torrino scale
La decisione: quando non è applicabile l’articolo 1102 c.c.

Suggeriamo:

VOLUME

Parti comuni ed esclusive in condominio

Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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La vicenda: il problema dei climatizzatori privati sul torrino scale

La controversia prendeva forma quando i proprietari del primo piano sostenevano che la società titolare del locale commerciale al piano terra avesse alterato l’esercizio della servitù di passaggio sullo spiazzo comune e, soprattutto, avesse collocato le unità esterne dei climatizzatori sul torrino scala sovrastante il loro appartamento. Gli attori lamentavano che la porta del locale commerciale era stata modificata, che era stato ricavato un box gas con sportello apribile verso lo spiazzo e che una presa d’aria invadeva l’area comune, aggravando la servitù. Parallelamente, denunciavano che le unità esterne dei climatizzatori erano state installate sul torrino senza alcun titolo.

La società convenuta negava ogni illecito: sosteneva che la porta non fosse stata ampliata, che il box gas fosse interno alla propria proprietà e che la presa d’aria insistesse su una preesistente apertura. Quanto ai climatizzatori, affermava che il lastrico fosse condominiale e che gli attori avessero solo un diritto d’uso, sicché l’installazione sarebbe stata legittima ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Durante il giudizio, la convenuta eseguiva vari interventi correttivi: chiudeva la presa d’aria, sostituiva la porta con un infisso apribile verso l’interno, rendeva non accessibile dall’esterno il box gas. Questi interventi riducevano il conflitto, lasciando come unico nodo la presenza dei climatizzatori sul torrino scala.

La consulenza tecnica chiariva la struttura dell’edificio e i rapporti tra le proprietà. Dai titoli emergeva che l’androne e il vano scala erano di pertinenza esclusiva dei due appartamenti del primo piano, e che l’uso dei lastrici sovrastanti era riservato alle medesime unità. Il torrino, quale naturale prosecuzione del vano scala, risultava dunque legato funzionalmente a una parte dell’edificio non comune.

La decisione: quando non è applicabile l’articolo 1102 c.c.

L’art. 1102 c.c. permette a ciascun condomino di servirsi della cosa comune anche in modo più incisivo, purché vengano rispettati due limiti fondamentali.

Il primo limite è la destinazione del bene: il condomino non può trasformare la funzione della parte comune. Il secondo limite è il cosiddetto pari uso. Il pari uso va inteso come mantenimento dell’equilibrio tra i condomini: ciascuno deve poter usare la cosa comune potenzialmente, secondo il proprio diritto, senza che l’uso di uno impedisca quello degli altri.

Da qui discende un principio molto pratico: un condomino può anche trarre dal bene comune un’utilità esclusiva, purché non sottragga agli altri la possibilità di usarlo. In altre parole, l’art. 1102 c.c. non vieta l’uso personale o particolare del bene comune: vieta solo l’abuso che altera la destinazione o impedisce agli altri di esercitare il loro diritto.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ricostruito i titoli e ha accertato che esisteva un titolo contrario chiaro e univoco alla presunzione di comunione: l’atto originario del 1982 aveva riservato l’androne–vano scala ai proprietari del primo piano, e il torrino scala, per struttura e funzione, seguiva lo stesso regime. Per questo, il giudice ha escluso che il torrino fosse parte comune e ha ritenuto inapplicabile l’art. 1102 c.c.

Il giudice siciliano ha affermato che «l’apposizione sul torrino scala dell’unità esterna di climatizzazione… deve pertanto ritenersi illegittima», perché la società convenuta non vantava alcun diritto reale o personale che le consentisse di utilizzare quel manufatto. Il Tribunale ha quindi accolto la domanda degli attori e ha condannato la convenuta alla rimozione delle unità esterne dei climatizzatori. Per le altre opere (porta, box gas, presa d’aria), il Tribunale ha dichiarato la cessata materia del contendere, poiché la convenuta aveva già ripristinato lo stato dei luoghi. Le spese sono state poste a carico della società, quale parte soccombente.

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