Un condomino di un palazzo decideva di abbattere il muro che divideva la sua proprietà esclusiva da un cortile comune a più edifici.
Alcuni comproprietari dell’area predetta citavano in giudizio altri comproprietari per richiedere, da un lato il riconoscimento di una maggiore quota di comproprietà dell’area cortilizia, dall’altro l’accertamento dell’illegittimità dell’abbattimento del muro divisorio del condomino.
Il Tribunale riteneva il cortile comune a tutti i palazzi circostanti, non avendo gli attori in primo grado prodotto titolo idoneo a superare la presunzione dell’articolo 1117 c.c. e non essendo possibile distinguere tra chi usava la corte come parcheggio, avendo alla medesima accesso diretto, e chi, invece, della corte faceva un uso solo mediato come spazio da cui ricavare luce ed aria.
In ogni caso condannava il singolo condomino al ripristino del predetto muretto, fondando la decisione sulla presunzione di comproprietà del muro medesimo ai sensi dell’articolo 881 c.c.
>> Vorresti ricevere direttamente articoli come questo? Clicca qui, è gratis
La Corte d’Appello confermava la natura comune dell’area cortilizia; inoltre riteneva l’abbattimento del muro illegittimo ma per una diversa ragione rispetto al giudice di primo grado: secondo la Corte di Appello, a prescindere dalla comproprietà del muretto, l’abbattimento finiva per gravare la corte comune di una servitù carraia a vantaggio della proprietà esclusiva: in altre parole modificava radicalmente lo stato dei luoghi confondendo proprietà esclusiva e proprietà comune sulla corte, il tutto a vantaggio del singolo condomino.
La questione è quindi la seguente: il singolo condomino può abbattere un suo muretto divisorio per entrare anche con la macchina nel cortile comune?
I giudici supremi confermano la decisione di secondo grado. In particolare la Cassazione conferma che la presunzione legale di comunione, stabilita dall’art. 1117 c.c., è operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale.
Secondo i giudici supremi, quindi, in mancanza di un titolo contrario, il cortile deve essere considerato un comune ai diversi palazzi. Di conseguenza – come precisa la Cassazione – tutti gli abitanti dei diversi palazzi possono usarlo ma nei limiti dell’articolo 1102 c.c.; pertanto, la demolizione di un muro volta a facilitare l’accesso sul cortile comune è legittima solo se realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola, quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti, né le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini.
Leggi anche Quando possiamo costruire nel cortile in condominio?
Nel caso in questione con valutazione – che non può essere messa in discussione dai giudici supremi – l’abbattimento da parte del singolo condomino del muretto divisorio è risultato illecito perché comportava l’eliminazione di alcuni posti dapprima utilizzati come parcheggio, nonché la trasformazione di un accesso solo pedonale in accesso anche carrabile di un condomino.
Riflessioni conclusive
È noto che l’art. 1102 c.c consente ai singoli di trarre maggiori utilità dal bene comune, purché sia rispettata la facoltà di pari uso degli altri comproprietari e non sia mutata la destinazione del bene.
La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.
L’accertamento, da parte del giudice, che l’uso del bene comune, fatto da uno dei partecipanti alla comunione, renda impossibile o menomi l’esercizio del diritto degli altri comproprietari, agli effetti dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., legittima ciascuno dei condomini a chiedere la rimozione delle opere che alterino e sconvolgano il rapporto di equilibrio della comunione, al fine di veder tutelato il loro diritto reale sulla cosa comune e di impedire il consolidarsi di una situazione illegittima.
Leggi anche Rampe garage condominio: cosa dice la giurisprudenza su pendenza, cadute e uso
Questo principio trova applicazione anche nel supercondominio costituito da diversi palazzi con in comune alcuni beni, come un’area cortilizia. In tal caso se il cortile comune è munito di un muro di recinzione che lo separi da una proprietà esclusiva, il condomino proprietario di questa può apportare a tale muro tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all’apertura di un più ampio varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva; al contrario non può arrivare ad abbattere il muro se questo è lesivo degli interessi degli altri condomini, che non possono più utilizzare l’area comune come in precedenza (e che perdono posti auto utili).
>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 1849 del 21-01-2022
Riferimenti normativi: art 1102 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 4427 del 13/08/1985
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €
Immagine: iStock/ah_fotobox
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento