Partita un po’ in sordina, si sta rafforzando in questi giorni la nuova campagna delle Entrate per scovare le irregolarità sul Superbonus. Oltre all’invio delle lettere di compliance in caso di mancata variazione della rendita catastale dopo i lavori, stanno partendo infatti una serie di controlli incrociati che puntano a ricostruire la “storia catastale” dell’immobile per quanto riguarda eventuali frazionamenti.
L’obiettivo è risalire a chi ha suddiviso una villetta in più unità catastali diverse per approfittare del maggior plafond di spesa ammesso per gli immobili assimilati a condomini. Una delle tante irregolarità rilevate e che stanno portando a controlli più serrati, grazie anche all’uso dell’intelligenza artificiale, che permette di incrociare i dati con più facilità.
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Indice
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Rendite catastali e bonus edilizi: come mettersi in regola
Affrontare le rendite catastali e i relativi obblighi non è mai stato così semplice. Questo eBook, scritto con chiarezza e competenza da Antonella Donati, fornisce un quadro completo e aggiornato delle normative catastali legate agli interventi edilizi, con un focus particolare sui bonus edilizi come il Superbonus. Il volume è uno strumento essenziale sia per i tecnici del settore (geometri, architetti, ingegneri e amministratori immobiliari) sia per i proprietari di casa che vogliono comprendere meglio come gestire le rendite catastali e garantire la conformità normativa. Dalla determinazione della rendita fino alla gestione delle lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate, questa guida offre soluzioni pratiche e casi concreti per ogni esigenza. All’interno dell’eBook troverai:- Spiegazioni pratiche delle procedure di aggiornamento catastale, incluse quelle legate al Superbonus.- Approfondimenti sulle sanzioni e sugli strumenti di regolarizzazione per evitare costi inutili.- Un linguaggio chiaro e accessibile, adatto sia a esperti che a chi si avvicina per la prima volta al tema.- Analisi di casi pratici e modelli di documenti utili.Antonella Donati è giornalista professionista e autrice di numerosi volumi e saggi in materia fiscale, contributiva e previdenziale. Con anni di esperienza nel giornalismo parlamentare, si è specializzata nell’analisi delle normative finanziarie e di bilancio, offrendo contenuti affidabili e pratici per professionisti e cittadini.
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Il piano di recupero in dettaglio
Le strategie di controllo sono state messe nero su bianco nel Piano del MEF di contrasto all’evasione. Qui si legge in particolare che saranno potenziati i controlli catastali non solo per scovare gli immobili fantasma, e per l’aggiornamento dei valori catastali per gli immobili sottoposti a interventi di efficienza energetica e/o di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019, ma anche per rafforzare le azioni dirette ad accertare la sussistenza dei crediti dichiarati dai contribuenti.
In sostanza, una serie di controlli incrociati che utilizzeranno i dati presenti in catasto proprio per individuare il diritto ad avere le agevolazioni con le modalità applicate dai singoli proprietari, verificando nello stesso tempo anche tutta la documentazione di spesa e le modalità di richiesta dei crediti.
Frazionamenti nel mirino
In generale, per quanto riguarda le variazioni catastali, i controlli – come previsto espressamente dalla legge di Bilancio 2024 che ha dettato il meccanismo – vengono effettuati dopo aver elaborato una lista specifica di immobili sui quali approfondire i controlli. Per prima cosa sono partite le verifiche sugli immobili con rendita zero, poi si è passati a quelli con una rendita molto bassa rispetto all’ammontare dei lavori effettuati, e così via.
Ora la campagna di recupero delle rendite catastali non aggiornate si interfaccia con quella relativa al diritto ad avere i bonus in questione, focalizzandosi anche sulla storia catastale dell’immobile stesso. Diverse problematiche infatti erano emerse – ed erano state oggetto di interpelli all’Agenzia – in riferimento alla possibilità di frazionare le unità immobiliari per poter costituire sia un mini condominio, sia anche per poter considerare più unità immobiliari funzionalmente indipendenti ancorché possedute dallo stesso proprietario.
Ad esempio, era stata prospettata la possibilità di avere una doppia agevolazione per due unità che avrebbero avuto accesso indipendente solo a fine lavori. Un’opzione bocciata dalle Entrate, che avevano precisato che ai fini del Superbonus, come peraltro di tutti gli altri bonus per gli interventi edilizi, va valorizzata esclusivamente la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi.
I controlli puntuali
E per chi invece avesse frazionato prima dell’avvio dei lavori? L’Agenzia nella circolare 23/2022 aveva messo nero su bianco il via libera a questa possibilità, precisando però che sarebbero stati effettuati controlli puntuali su questo.
Nel testo si legge infatti che anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, occorre fare riferimento al numero degli immobili esistenti all’inizio dei lavori. Quindi, in assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato. Un via libera condizionato, però, all’effettiva situazione dell’immobile. Due righe più sotto si legge infatti che “Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame”.
A quanto pare, dunque, i nuovi controlli sul diritto ad usufruire del Superbonus si stanno appuntando proprio su queste situazioni. L’Agenzia, in sostanza, grazie anche al massiccio uso dell’AI, che consente di velocizzare l’incrocio dei dati, sta risalendo alla storia catastale dei singoli immobili in modo da evidenziare eventuali situazioni opache, ossia, appunto, quelle di un frazionamento funzionale esclusivamente all’utilizzo di un plafond maggiorato per usufruire del Superbonus.
Ovviamente in questo caso è sempre possibile aprire un contenzioso per dimostrare che si è trattato, invece, di un’operazione assolutamente in linea con la normativa e non si è verificato alcun abuso del diritto.
Metà degli immobili verificati ancora da regolarizzare
La stretta avviata dalle Entrate ha già fatto emergere peraltro una situazione di irregolarità diffuse per quanto riguarda la mancata variazione delle rendite catastali. Di fatto chi ha usufruito del Superbonus ha sempre effettuato interventi strutturali tali da rendere necessaria la revisione della rendita, considerando l’obbligo di eseguire interventi trainanti come quelli sull’involucro, per poter usufruire della maxi detrazione anche sugli interventi minori come la semplice sostituzione dell’impianto di riscaldamento.
Ebbene, dai dati del Documento di finanza pubblica 2026 risulta che al 31 dicembre 2025 sono stati regolarizzati circa 1.050 immobili su 3.500 oggetto di lettere di compliance, mentre circa 1.550 risultavano ancora da regolarizzare. Quest’anno sono già partire altre 20.000 lettere destinate a chi non ha rivisto le rendite. Ma complessivamente tra quest’anno e il prossimo sono in programma almeno 200.000 accertamenti catastali.
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