Piano Casa in vigore, ecco cosa prevede il nuovo decreto

Programma straordinario ERP: 970 milioni e un commissario

Il primo intervento è il programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Si tratta di circa 60.000 alloggi al momento non agibili per mancata manutenzione. La dotazione complessiva è di 970 milioni di euro. La gestione delle risorse è affidata a Invitalia e ci sarà un Commissario.

Dovranno essere stipulate convenzioni che privilegino proposte integrate di manutenzione straordinaria e recupero, con possibilità di partenariato pubblico-privato e realizzazione per lotti funzionali. Le proposte ammissibili devono soddisfare almeno uno tra i seguenti criteri: riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale; recupero e riconversione di immobili pubblici inutilizzati; inserimento in programmi di rigenerazione urbana o contrasto al degrado.

Fondo morosità incolpevole per pagare i canoni

Per venire incontro agli inquilini in difficoltà viene poi istituito un Fondo rotativo di garanzia per la morosità incolpevole degli assegnatari ERP, alimentato da quota parte dei canoni versati dagli assegnatari. 

Criteri di accesso e modalità operative saranno definiti con decreto MIT-MEF entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto.

Nuovo piano di riscatto

L’art. 5 introduce poi il diritto di riscatto degli alloggi ERP in favore dell’assegnatario non moroso, purché non proprietario di altra abitazione. Anche in questo caso le procedure operative dovranno essere definite con decreto interministeriale MIT-MEF-Affari regionali, previa intesa della Conferenza unificata. I criteri di selezione degli immobili alienabili tengono conto del valore di mercato.

Nuove opzioni dal rent to buy

L’art. 6 consente poi di destinare risorse del programma straordinario a progetti di locazione di lunga durata con facoltà di riscatto progressivo secondo scadenze predefinite, rivolti a giovani, giovani coppie e genitori separati, su immobili di almeno venticinque unità con vincolo di elevata efficienza energetica e sostenibilità ambientale.

Le unità sono assoggettate ad apposito atto d’obbligo trascritto a favore del Comune, che definisce anche i vincoli sul prezzo di cessione in caso di successiva vendita da parte dell’originario locatario.

Fondo Housing Coesione e partenariato pubblico privato

L’art. 7 istituisce il “Fondo Housing Coesione”, gestito da Invimit. Al fondo possono aderire anche Regioni, Province autonome e Amministrazioni centrali titolari di programmi nazionali con priorità abitative, utilizzando risorse dei rispettivi programmi europei.

Vengono poi previsti programmi infrastrutturali di edilizia integrata, concepiti per attrarre investimenti privati a condizioni vincolate. La regola cardine è che almeno il 70% dell’investimento complessivo deve essere destinato a edilizia convenzionata – unità da locare o cedere a canone o prezzo calmierato – con uno sconto minimo del 33% rispetto ai valori di mercato della zona omogenea. Lo sconto si calcola sui parametri OMI dell’Agenzia delle entrate; ove questi siano assenti, insufficienti o non corrispondenti ai valori effettivi, il riferimento sono gli atti pubblici e i contratti registrati negli ultimi sei mesi per la stessa zona e tipologia immobiliare.

I criteri di accesso agli alloggi

L’accesso agli alloggi convenzionati è riservato a soggetti con ISEE superiore ai limiti ERP ma per i quali l’onere abitativo a prezzi di mercato superi il 30% del reddito disponibile, e con reddito non superiore a cinque volte tale onere annuo. Il conduttore ha l’obbligo di comunicare tempestivamente le variazioni dei requisiti economici; in caso di inadempimento il contratto si risolve di diritto ai sensi dell’art. 1456 c.c. e il conduttore è tenuto a versare al Comune la differenza tra canone di mercato e canone calmierato applicato per tutto il periodo contestato, oltre spese di accertamento e interessi legali, riscossa a mezzo ruolo.

Il vincolo di destinazione convenzionata dura almeno trent’anni dalla data di fine lavori, trascritto nei registri immobiliari entro trenta giorni dal completamento. Le unità vendute a prezzo calmierato possono essere rivendute entro il vincolo solo allo stesso prezzo, rivalutato annualmente secondo l’indice FOI.

Taglio degli oneri notarili

Sul piano procedurale, l’art. 10 prevede che gli onorari notarili per tutti gli atti relativi all’edilizia convenzionata siano ridotti della metà. Inoltre i costi di bonifica dei siti possono essere portati a scomputo degli oneri di urbanizzazione, ove compatibile con la messa in sicurezza, con obbligo di allegare al titolo edilizio una relazione tecnica sul coordinamento tra attività edilizie e di bonifica.

Semplificazioni confermate

Il testo prevede anche semplificazioni sul piano edilizio e urbanistico. In particolare l’art. 8 applica agli interventi ERP la possibilità di cambio di destinazione d’uso semplificate, con vincolo trentennale di destinazione e salvaguardia delle normative regionali e comunali più favorevoli. In pratica gli interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia e di demolizione e ricostruzione finalizzati a realizzare edilizia residenziale sociale – quando eseguiti da PA, società controllate o partecipate da enti pubblici, o da investitori istituzionali – sono sempre consentiti con semplice SCIA, in luogo del permesso di costruire.

In più, tali interventi possono prevedere incrementi fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente. Lo stesso per le residenze universitarie. In questi casi, in base alle norme richiamate dal decreto, in luogo dell’autorizzazione paesaggistica è presentata una segnalazione alla Soprintendenza, la quale, in caso di accertata carenza dei requisiti, nel termine di trenta giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta i motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi.

Leggi qui il testo del decreto