Regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile e sua agibilità: riflessi sul contratto locativo

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Destinazione d’uso: in materia locativa il mancato rilascio di concessioni non è un ostacolo

In materia locativa, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili — ovvero all’abitabilità dei medesimi — non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Inoltre, l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto cui ha riguardo l’art. 1346 c.c. che non va riferito al bene in sé (e dunque alla condizione giuridica abusiva o meno dell’immobile locato in relazione alla vigente disciplina normativa edilizia e urbanistica), ma alla prestazione, e dunque al contenuto dell’atto di autonomia negoziale che, nel rapporto locativo, deve individuarsi, secondo lo schema legale, nella concessione in godimento dell’immobile dietro pagamento del corrispettivo, nonché, qualora il conduttore sia messo al corrente dello stato dell’immobile, l’eventuale omessa concessione delle autorizzazioni urbanistiche all’utilizzo non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio.

La sentenza richiamata consolida l’indirizzo giurisprudenziale prevalente in merito alla irrilevanza delle prescrizioni amministrativo-urbanistiche per il godimento dell’immobile locato ai fini della configurazione della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c. qualora manchi una specifica pattuizione contrattuale di garanzia al riguardo, costituendo onere del conduttore verificare che le caratteristiche del bene locato siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, sia sotto il profilo tecnico che quello amministrativo del rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili.

In conclusione, è consigliabile che nei contratti di locazione si ponga la necessaria attenzione riguardo alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia evitando di inserire clausole riguardanti la conformità del bene a tali normative, ivi compresa la presenza dell’agibilità, senza averne prima verificato la rispondenza, ovvero precisi obblighi da parte del locatore di provvedere al rilascio dell’agibilità o di garantire la sussistenza dei relativi requisiti.

Nel dubbio, il conduttore dovrà dare espressamente atto di essere a conoscenza della mancanza dell’agibilità e di accettare consapevolmente l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, avendone tenuto conto al momento della pattuizione del canone di locazione.

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Obblighi e oneri del locatore: conseguire le autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato

A norma dell’art. 1575 c.c., il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto.

Stante quanto sopra normativamente previsto, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; specie qualora il contratto non contenga alcuna clausola di assunzione da parte del locatore della garanzia che l’immobile oggetto della locazione sia idoneo all’uso che il conduttore intende farne, né l’assunzione di alcun impegno ad adeguarlo, come le necessarie opere, ai requisiti richiesti dalla legislazione vigente per la specifica attività che il conduttore intende esercitare.

Grava pertanto sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficienti la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.

Pertanto, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto − in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto − le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’adozione di tali atti e all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito.

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