Tolleranze costruttive: non sono un passaporto per ampliare gli immobili

Il vano scala e la questione del 2%

Il caso affrontato nella sentenza riguarda un immobile nel centro storico di Verona, zona A e sottoposto a vincolo paesaggistico. Il proprietario aveva richiesto nel 2014 l’applicazione della tolleranza di cantiere per un vano scala sul terrazzo del settimo piano, demolito e ricostruito con misure sensibilmente maggiori rispetto al preesistente: da 2,90 per 1,40 metri con altezza media di 1,70 metri, a 3,85 per 2 metri con altezza di 2,32 metri, e con modifica della copertura da spiovente a piana.

Il Comune ha negato sia la tolleranza sia, successivamente, l’accertamento di compatibilità paesaggistica. Il proprietario ha fatto ricorso al TAR, che lo ha respinto. Sentenza confermata dal Consiglio di Stato.

Su cosa si calcola il 2%: il punto controverso

Il nodo tecnico del ricorso riguardava la base di calcolo della percentuale di tolleranza. Il proprietario sosteneva che il 2% dovesse essere calcolato sull’intera unità immobiliare (appartamento e terrazza), che avrebbe reso l’aumento di volume compatibile con la soglia di legge. Il Consiglio di Stato esclude questa lettura: l’art. 34 comma 2-ter D.P.R. 380/2001 nel testo allora applicabile, faceva riferimento al 2% “delle misure progettuali” per singola unità immobiliare, e questo significa che il parametro deve essere il volume già assentito dal titolo edilizio relativo all’intervento — nel caso specifico, il vano scala così come previsto nella ristrutturazione del 1996 — e non il volume complessivo dell’unità o dell’edificio.

Il principio, richiamato dai giudici con riferimento a tre precedenti della stessa sezione (Cons. Stato, sez. II, 15 marzo 2024 n. 2510; sez. II, 3 giugno 2024, n. 4975; sez. II, 3 novembre 2023 n. 9520), è netto: la tolleranza costruttiva copre soltanto le difformità minime emerse in fase esecutiva di un progetto già approvato, non può mai estendersi a opere che costituiscano un intervento nuovo rispetto al titolo o diverso per tipologia, materiali e utilità.

Nel caso in esame, il permesso del 1996 non prevedeva alcun ampliamento del vano scala: la sua ricostruzione con dimensioni e volumetria maggiori è quindi un’opera nuova, non una tolleranza, e come tale può al massimo essere oggetto di domanda di sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001, se ne sussistono i presupposti, non di tolleranza di cantiere.

Come è cambiata la disciplina delle tolleranze

Il Consiglio di Stato precisa che le norme successive al 2011, benché non applicabili al caso per ragioni temporali, confermano lo stesso principio: la tolleranza riguarda sempre il medesimo intervento già assentito, mai un’opera ulteriore. Sul piano costituzionale, viene richiamata anche Corte Cost. n. 24/2022, che qualifica la disciplina delle tolleranze costruttive come norma fondamentale di riforma economico-sociale, vincolante in modo uniforme su tutto il territorio nazionale, comprese le Regioni a statuto speciale — e per questo il regolamento edilizio comunale (nel caso di Verona, l’art. 46, approvato con delibera consiliare n. 20/2012) non può che essere interpretato in conformità alla norma statale.

Il vincolo paesaggistico chiude la sanatoria

Trattandosi di area vincolata, l’aumento di volume esclude in radice anche la possibilità di accertamento di compatibilità paesaggistica. L’art. 167 del d.lgs. 42/2004 non consente la sanatoria per i lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi, ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati, fattispecie che il Consiglio di Stato riconduce anche alla lettera a), punto 1-ter, dell’art. 181 del medesimo decreto.

Il doppio binario, edilizio e paesaggistico, produce quindi un esito convergente: né tolleranza né sanatoria, in nessuna delle due sedi.

Cosa emerge per la prassi tecnica

La sentenza offre un criterio operativo chiaro per chi deve valutare un intervento analogo: la tolleranza di cantiere si verifica sempre confrontando l’opera realizzata con le misure specifiche previste nel titolo abilitativo che l’ha assentita, non con il volume complessivo dell’unità immobiliare né con quello dell’edificio.

Quando l’opera eseguita non trova corrispondenza in alcun titolo, la sanatoria ordinaria ex art. 36 resta l’unica strada percorribile, con l’ulteriore limite, per gli immobili vincolati, dell’esclusione della sanatoria paesaggistica in presenza di incrementi di volume.

L’evoluzione della normativa, tabella

Vediamo in questa tabella come si è evoluta la normativa riguardo alle tolleranze costruttive: