Proprietà contestata dell’area interessata: legittimo il diniego del permesso in sanatoria

La giurisprudenza in materia di verifiche sul soggetto richiedente il permesso di costruire

Come ricordato dai giudici, la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che:

• premesso che, in base all’art. 11, comma primo, del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, la legittimazione attiva a chiedere il rilascio di un titolo abilitativo edilizio si configura in capo non solo al proprietario del terreno, ma pure al soggetto titolare di altro diritto di godimento del fondo, che lo autorizzi a disporne al riguardo[1];
• v’è il contestuale onere della P.A. di accertare con serietà e rigore siffatta legittimazione a chiedere il titolo edilizio[2], dovendo pertanto la P.A. accertare che l’istante sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria[3];
• al riguardo, non si sono mai posti dubbi in ordine ai limiti legali, i quali, trovando applicazione generalizzata, concorrono a formare lo statuto generale dell’attività edilizia e non pongono problemi di conoscibilità all’amministrazione, che è tenuta a considerarli sempre[4];
• diversamente, per le limitazioni negoziali del diritto di costruire, la giurisprudenza in passato ha oscillato fra la soluzione che ne esclude ogni rilevanza, nel presupposto che all’amministrazione sia inibito qualsiasi sindacato anche indiretto sulla validità ed efficacia dei rapporti giuridici dei privati[5], e quella opposta che, invece, ammette che il Comune verifichi il rispetto dei limiti privatistici, purché siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto[6];
• la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato, superando l’indirizzo più risalente, è oggi allineata nel senso che l’amministrazione, quando venga a conoscenza dell’esistenza di contestazioni sul diritto del richiedente il titolo abilitativo, debba compiere le necessarie indagini istruttorie per verificare la fondatezza delle contestazioni, senza però sostituirsi a valutazioni squisitamente civilistiche (che appartengono alla competenza dell’A.G.O.), arrestandosi dal procedere solo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi prima facie attendibili[7].

Un caso precedente simile risolto dal Consiglio di Stato

La vicenda oggetto della sentenza segnalata è similare ad un ulteriore caso concreto risolto dal Consiglio di Stato, sez. VI, nella sent. 12 maggio 2020, n. 2991. In quell’occasione i giudici di Palazzo Spada hanno stigmatizzato il comportamento dell’ufficio tecnico comunale che, nonostante fosse a conoscenza di un contenzioso sulla proprietà dell’area interessata dall’intervento edilizio, aveva comunque rilasciato il permesso di costruire in sanatoria, anziché “denegare o differire il rilascio del titolo”.

Sempre il Consiglio di Stato, sez. VI, nella sent. 12 aprile 2021, n. 2951, ha ricordato che “la regola generale, per cui il permesso di costruire è rilasciato salvi i diritti dei terzi, sui quali quindi il Comune non è tenuto a svolgere particolari indagini, trova un limite nei casi in cui il Comune stesso sappia che il diritto di chi richiede il titolo abilitativo è contestato; in tal caso, si ritiene che l’ente debba compiere le indagini necessarie per verificare se tali contestazioni siano fondate e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto”[8].

L’ipotesi della sanatoria nel caso di comproprietà

Ricordiamo, infine, che secondo la giurisprudenza[9], nel caso di comproprietà, l’istanza di rilascio del titolo edilizio, anche in sanatoria, provenga da tutti i soggetti con un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di accordo fiduciario tra i vari comproprietari; il consenso dei comproprietari non può, evidentemente, essere presunto sic et simpliciter.

È irrilevante che sul Comune non gravi l’onere di procedere a un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra i comproprietari, giacché in presenza di edifici condominiali o in comunione l’esistenza di una pluralità di proprietari interessati è di immediata percezione e non richiede indagini particolari[10].

Note

[1] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 15 luglio 2010, n. 4557; sez. IV, sent. 2 settembre 2011, n. 4968.
[2] Arg. ex Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 7 settembre 2016, n. 3823.
[3] Consiglio di Stato, sez. V, sent, 4 aprile 2012, n. 1990; secondo T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 16 marzo 2020 n. 224, “ai sensi dell’art. 11 comma 1 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), la verifica della legittimazione a richiedere il titolo edilizio riguarda un requisito fondamentale propedeutico”.
[4] Si pensi ai limiti legali in materia di distanze, luci e vedute: cfr. T.A.R. Marche, sez. II, sent. 10 gennaio 2026, n. 36.
[5] Consiglio di Stato, sez. V, sent. 20 dicembre 1993, n. 1341.
[6] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 12 marzo 2007, n. 1206.
[7] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 19 dicembre 2016, n. 5363.
[8] Richiamando Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 24 luglio 2020, n. 4745.
[9] T.A.R. Toscana, sez. III, sent. 6 settembre 2021, n. 1161.
[10] TAR Toscana, sez. III, sent. 10 giugno 2021, n. 880.