In base alla previsione dell’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) – inserito dall’art. 17, comma 1, lettera n), del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, nella legge 11 novembre 2014, n. 164 – deve ritenersi cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, tra le cinque seguenti:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
In tal modo viene assicurata tutela alla zonizzazione e con implicito controllo sull’adeguatezza degli standard in relazione all’incidenza dei diversi usi: il cambio destinazione uso deve, infatti, avvenire sempre nel rispetto delle norme della pianificazione comunale.
>> Vorresti ricevere articoli come questo? Clicca qui, è gratis
Indice
Suggeriamo:
Governo del territorio e strumenti di piano
PER GOVERNARE IL TERRITORIO L’URBANISTICA IMPIEGA UN LINGUAGGIO VIVO, IN CONTINUA EVOLUZIONE, integrando saperi dell’architettura, delle scienze giuridiche, economiche, agronomiche, sociali, storiche, ambientali, geografiche e amministrative. Quando un urbanista si esprime dicendo che: “…il PSC, il POC e i PAC rispondono alla 5, valorizzando la concertazione in attuazione del principio di sussidiarietà” e un collega gli risponde riferendosi alle “NA del PDR del PGT per l’ADR nell’ambito del TUC”, impiegano un corpus linguistico che si declina in sigle, locuzioni e numeri di legge e che non lascia spazio all’interpretazione discrezionale. Una terminologia a tre dimensioni che conforma i luoghi e la vita delle comunità, innescando processi sul territorio che si sviluppano nel tempo. Per orientarsi in questo labirinto lessicale, il volume affronta gli aspetti concettuali, teorici e applicativi della pianificazione urbanistica ordinaria alla luce delle più recenti innovazioni legislative e procedurali e offre una raccolta ragionata degli aspetti tecnici, gestionali, normativi e istruttori della pratica di governo del territorio, alle diverse scale del piano. Trasponendo la vastità della materia pianificatoria in un testo d’immediata consultazione, con oltre 650 voci, 165 disposti normativi e indici analitici che permettono di individuare facilmente gli elementi d’interesse, l’opera rappresenta uno strumento fondamentale per accompagnare urbanisti, progettisti, giuristi, amministratori, docenti e studenti nella pratica quotidiana.Stella Agostini architetto e dottore di ricerca in Ingegneria Agraria, è professore associato di Tecnica e Pianificazione Urbanistica all’Università degli Studi di Milano, dove insegna presso la Facoltà di Scienze e Tecnologie. Consulente di numerosi enti, lavora su metodi e strumenti per la pianificazione sostenibile dei territori alle diverse scale, con specifica attenzione agli aspetti agroecologici ambientali e alla valorizzazione del patrimonio rurale. Con Maggioli ha pubblicato: Ambiente Territorio Città. Quando le risorse diventano emergenze (2022), Urbanistica periagricola. Pratiche di rigenerazione territoriale (2018), Architettura rurale nel paesaggio (2017), Progettare in area agricola (2011), Guida alla pianificazione territoriale sostenibile. Strumenti e tecniche di agroecologia (2010), Beni culturali, agricoltura e territorio (2009) e Recupero e riuso degli edifici rurali (2008).
Stella Agostini | 2024
37.05 €
La nozione di destinazione d’uso
La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione dell’immobile e risponde agli scopi di interesse pubblico perseguiti dalla pianificazione; essa, infatti, individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona.
Gli strumenti di pianificazione, generali ed attuativi, individuano la destinazione d’uso dei suoli e degli edifici, affinché alle varie e diverse destinazioni vengano assegnate determinate qualità e quantità di servizi. L’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d’uso, e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione.
Già nel vigore della precedente normativa, con orientamento in tal senso dominante, la giurisprudenza ha rilevato che solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, si integra in questa ipotesi una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, e ciò, indipendentemente dall’esecuzione di opere[1].
La modifica della destinazione d’uso da deposito o simile ad abitativo
Come affermato dal TAR Lazio, Latina, sez. II, nella sent. 18 giugno 2026, n. 714, conformemente ad un pacifico orientamento giurisprudenziale[2], la modifica della destinazione d’uso da deposito o simile ad abitativo integra un mutamento di destinazione d’uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, sicché detto intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire[3] ex art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001[4].
La trasformazione di un locale deposito in uno spazio abitabile è, quindi, urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo (individuato nei giudici nel permesso di costruire), la cui mancanza determina una situazione di illiceità che va rilevata dall’amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza[5].
Lo strumento utilizzabile per sanare l’intervento in assenza di permesso di costruire
Nella sentenza in commento si è, altresì, precisato che, nel caso di un intervento realizzato in assenza del permesso di costruire, lo strumento previsto dalla legge per ottenerne la regolarizzazione è rappresentato dalla sanatoria cd “semplice” di cui all’art. 36 del Testo Unico Edilizia e non già da quella cd “semplificata” prevista dall’art. 36 bis, per le difformità parziali: infatti, questa seconda tipologia di sanatoria riguarda esclusivamente interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, o realizzati in assenza di quest’ultima, non risultando applicabile, secondo la giurisprudenza, ai casi di totale difformità o di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire[6].
In presenza di opere realizzate in assenza di permesso di costruire, la legge ne consente la sanatoria mediante lo strumento di cui all’art. 36, che contempla limiti più stringenti ai fini della regolarizzazione delle opere, esigendo, tra l’altro, il requisito della cd. “doppia conformità”, che non è richiesto dall’art. 36 bis per la regolarizzazione delle “difformità parziali”.
Né l’Amministrazione, in presenza di un’istanza ex art. 36 bis, può operare una diversa qualificazione dell’istanza, ritenendola finalizzata ad ottenere una sanatoria ai sensi dell’art. 36, ove fossero presenti i presupposti. Infatti, laddove il privato abbia espressamente optato per un modello procedimentale specifico all’Amministrazione è precluso riqualificare l’istanza al fine di applicare una disciplina differente; diversamente, la Pubblica Amministrazione si pronuncerebbe “in prevenzione” su un’istanza mai proposta, neppure in forma implicita e/o congiunta dall’interessato.
>> Se vuoi ricevere notizie come questa direttamente sul tuo smartphone iscriviti al nostro nuovo canale Telegram!
Consigliamo:
-
VOLUME + ILIBRO
-
VOLUME
-
EBOOK
Note
[1] Ex plurimis, TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 6 febbraio 2026, n. 237, richiamando TAR Lazio, Roma, sez. I quater, sent. 28 agosto 2015, n. 10957.
[2] Per un caso identico, cfr. TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 1° ottobre 2020 n. 1254 e TAR Piemonte, sez. II, sent. 27 febbraio 2024, n. 199; similmente, è considerato urbanisticamente rilevante e richiedente il permesso di costruire il mutamento della destinazione d’uso da garage ad abitazione (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 14 aprile 2023, n. 848; sez. I, sent. 17 luglio 2020, n. 909) e da magazzino e rimessa in abitazione (TAR Lazio, Latina, sez. I, sent. 5 aprile 2022, n. 331).
[3] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 13 gennaio 2025, n. 181; è sufficiente la SCIA se, invece, il cambio di destinazione d’uso senza opere intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica.
[4] Ex multis, Consiglio di Stato, sez. VII, sent. 21 agosto 2023, n. 7835.
[5] Ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 23 febbraio 2023, n. 1828.
[6] Cfr. TAR Lombardia Milano, sez. IV, sent. 12 gennaio 2026, n. 125.
In collaborazione con studiolegalepetrulli.it
Iscriviti alla newsletter
Scegli quale newsletter vuoi ricevere
Autorizzo l’invio di comunicazioni a scopo commerciale e di marketing nei limiti indicati nell’informativa.
Presto il consenso all’uso dei miei dati per ricevere proposte in linea con i miei interessi.
Cliccando su “Iscriviti” dichiari di aver letto e accettato la privacy policy.
Grazie per esserti iscritto alla newsletter.
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento