Per lungo tempo la giurisprudenza ha adottato un orientamento particolarmente rigoroso in tema di trasformazione del tetto condominiale. Secondo questa impostazione, la modifica parziale della copertura dell’edificio in una terrazza a livello destinata all’uso esclusivo del singolo condomino non poteva ritenersi legittima. L’intervento, infatti, non veniva considerato un semplice uso più intenso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., ma un vero e proprio atto di appropriazione di una porzione del tetto, definitivamente sottratta alla fruizione collettiva.
In questa prospettiva, non assumeva rilievo neppure il fatto che la parte di tetto trasformata continuasse a svolgere la funzione di copertura dell’edificio: ciò che contava era la perdita della disponibilità comune e l’impossibilità per gli altri condomini di un futuro godimento della porzione occupata. Di conseguenza, la trasformazione veniva qualificata come illecita, con conseguente diritto degli altri partecipanti alla comunione di chiedere la riduzione in pristino.
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Parti comuni ed esclusive in condominio
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Tesi favorevole alla parziale trasformazione del tetto
A partire da una decisione della Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 03/08/2012, n. 14107), la giurisprudenza ha iniziato a prendere le distanze dall’impostazione tradizionale che considerava sempre illecita la trasformazione di una porzione del tetto in terrazza ad uso esclusivo. È stato affermato che un simile intervento può rientrare nell’ambito delle modificazioni consentite dall’art. 1102 c.c., purché l’opera non alteri in modo significativo la consistenza complessiva della copertura, non comprometta la sua funzione di protezione dell’edificio e sia realizzata con tecniche idonee a garantire impermeabilizzazione, coibentazione e continuità della funzione di riparo (Cass. civ., sez. VI, 07/01/2022, n. 290; App. Milano 15 gennaio 2025, n. 65).
Una decisione di merito recente ha ritenuto pienamente lecito un terrazzino a tasca quando l’intervento incide su una porzione davvero minima della falda (nel caso esaminato circa 10,7 mq) e non altera la funzione essenziale di copertura né compromette la stabilità dell’edificio. La verifica tecnica ha escluso infiltrazioni e peggioramenti dell’isolamento termico, mentre la collocazione incassata nella falda, invisibile dalla pubblica via, ha escluso qualsiasi pregiudizio al decoro architettonico. È stato inoltre accertato che la restante copertura rimane integralmente fruibile dagli altri condomini, anche in prospettiva di futuri utilizzi comuni, confermando così la compatibilità dell’opera con i limiti dell’uso più intenso consentito dall’art. 1102 c.c. (Trib. Nocera Inferiore 1 giugno 2026, n. 1444).
In ogni caso la valutazione sulla significatività del taglio del tetto, sull’adeguatezza delle opere e sul rispetto della funzione di copertura è rimessa al giudice di merito, ma deve essere compiuta alla luce dei criteri elaborati dalla giurisprudenza più recente (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2021 n. 2126).
Tetto condominiale, la Cassazione cambia rotta: la terrazza a tasca può essere spoglio
Recentemente la Cassazione (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2026, n. 15515) si è occupata di una controversia che è nata dalla domanda proposta da una condomina del quinto piano, la quale lamentava che la proprietaria dell’appartamento sovrastante avesse trasformato una porzione del tetto condominiale in una terrazza di uso esclusivo, sottraendola al godimento comune.
L’attrice agiva in via possessoria, ai sensi degli artt. 1168 e 1171 c.c., chiedendo la sospensione dei lavori e la reintegrazione nel possesso del tetto. Il Tribunale, in contumacia della convenuta, accoglieva la domanda con ordinanza, poi confermata in sede di reclamo, e successivamente con sentenza definitiva ordinava il ripristino dello stato dei luoghi. La Corte d’appello rigettava il gravame della proprietaria dell’ultimo piano, ritenendo provato lo spoglio del bene comune.
La posizione dei giudici di primo e secondo grado è stata confermata dalla Cassazione. Richiamando un consolidato orientamento, la Corte ha ribadito che il tetto rientra tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. e che ogni condomino ne esercita un compossesso pro indiviso. Quando uno di essi modifica unilateralmente la copertura, sostituendola con una terrazza destinata al proprio uso esclusivo, si verifica una sottrazione del bene comune alla sua funzione originaria e una compressione del godimento altrui, sufficiente a integrare lo spoglio.
A parere dei giudici supremi, nel caso concreto, la realizzazione di un terrazzino privato ha comportato una sostituzione materiale della copertura e una sottrazione definitiva della porzione di tetto al godimento comune, integrando pienamente lo spoglio. Se la controversia riguarda la legittimità dell’opera, il giudice applica l’art. 1102 c.c.: si valuta se la terrazza a tasca rispetta la funzione di copertura, non compromette stabilità e decoro e non sottrae il tetto all’uso degli altri. In questo ambito, la giurisprudenza più recente ha ammesso interventi minimi e tecnicamente corretti, come quello che incideva su soli 10,7 mq.
Se invece si discute di possesso, come in Cass. 15515/2026, il criterio cambia completamente: basta che il condomino demolisca anche una parte del tetto e la trasformi in terrazza esclusiva per integrare spoglio del compossesso, indipendentemente dalla qualità tecnica dell’opera o dalla sua eventuale liceità sul piano petitorio.
Allo stato attuale la trasformazione del tetto non sembra perciò praticabile senza il consenso degli altri condomini.
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