Nessun liberi tutti agli aumenti di cubatura per gli immobili condonati da parte del Consiglio di Stato e nessuno stop dalla Corte Costituzionale. A leggere con attenzione il testo delle ultime sentenze, infatti, non c’è nessun “insanabile contrasto” in merito alla definizione di stato legittimo. Dall’analisi dei testi, invece, emerge una netta convergenza e una perfetta complementarietà.
Le due magistrature non si smentiscono affatto, ma delimitano con precisione i confini tra le facoltà ordinarie del proprietario di un immobile oggetto di condono e i presupposti per la trasformazione espansiva del territorio prevista nel caso in cui il Comune decida di adottare dei piani di rigenerazione urbana.
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Come sanare gli abusi edilizi
L’opera contiene tutti gli strumenti utili al professionista per affrontare le criticità legate ad abusi edilizi e sanatorie, anche in considerazione della recente giurisprudenza e delle significative novità normative in materia. L’ottava edizione del volume è stata ampliata con le nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, volte a sanare (o comunque a facilitare la sanatoria) di diverse irregolarità edilizie. Tra queste, il superamento del requisito della doppia conformità per la sanatoria, la particolare disciplina in tema di tolleranze costruttive e le aumentate possibilità di ottenere il cambio di destinazione d’uso. Con formulario, giurisprudenza, tabelle e schemi esemplificativi, il testo guida il professionista tra le violazioni in cui potrebbe imbattersi: attraverso l’analisi di casi concreti, l’Autore illustra operativamente come affrontare la fattispecie e quale procedura di sanatoria eseguire. Ciascun capitolo si compone di una prima parte in cui è riportata la ratio delle questioni in oggetto, con indicazione delle fonti normative; una seconda parte di commento, che intende identificare nella pratica gli ambiti applicativi degli istituti e le procedure di sanatoria e un’esauriente rassegna giurisprudenziale per argomento. Nicola D’AngeloMagistrato, autore di testi di diritto, collabora su tematiche giuridiche con diverse riviste tra cui “Progetto sicurezza”, “Rivista Giuridica di Po- lizia” e “L’Ufficio Tecnico”, pubblicate da Maggioli Editore.
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La linea del Consiglio di Stato, il condono comporta lo stato legittimo
Il Consiglio di Stato con la sentenza 2848/2026 (di cui abbiamo parlato in questo articolo) ha chiarito che il rilascio del titolo in sanatoria straordinaria estingue l’illecito e qualifica l’immobile condonato come pienamente legittimo senza subire penalizzazioni rispetto a un edificio originariamente conforme. Per quanto riguarda i successivi interventi edilizi viene quindi stabilito che sono ammessi sono non solo quelli di manutenzione necessari a mantenere in buono stato l’immobile esistente, ma anche quelli di ristrutturazione in senso lato, compresa demolizione e ricostruzione.
Nella sentenza, però, il Consiglio di Stato ha affrontato il caso di un Comune che aveva bloccato gli interventi di ristrutturazione, anche se questi non prevedevano alcun aumento di cubatura. Nella massima la sezione sottolinea che il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge – alla luce del generale principio dell’ordinamento italiano ed eurounitario di certezza del diritto, che non ammette zone “grigie” – deve necessariamente conferire al bene una piena legittimità giuridica sotto il profilo edilizio, ai fini di un suo godimento e di un suo commercio giuridico rispettosi delle esigenze di interesse pubblico generale sottese alla qualità, sicurezza e salubrità degli ambienti di vita e di lavoro, al diritto alla casa e al benessere economico dei lavoratori, delle comunità locali e dell’intero Paese.
Tuttavia non c’è stato, dunque, alcun via libera generalizzato alla possibilità di avere incrementi di cubatura in generale, in quanto il caso affrontato dava ragione ad un proprietario che aveva effettuato interventi di ristrutturazione “senza aumento di volume o superficie”.
Il confine della Consulta, nessun automatismo per nuove cubature in deroga
Da parte sua la Corte Costituzionale, con la Sentenza n. 86/2026 (scaricabile a fine articolo), ha esaminato la legittimità delle norme regionali sarde (nello specifico l’art. 2-ter, comma 2, della legge reg. Sardegna n. 23 del 1985, come introdotto dalla legge reg. n. 18 del 2025) volte a limitare gli incrementi volumetrici premiali sui manufatti condonati che risultino ancora in contrasto con la pianificazione urbanistica comunale vigente.
La sentenza conferma, in sostanza, come massimo intervento ammissibile sugli immobili condonati la ristrutturazione con demolizione e successiva ricostruzione nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti. La Consulta ha precisato che il conseguimento del condono edilizio estingue le sanzioni e legittima la permanenza della struttura, ma non cancella la potenziale originaria asimmetria tra l’immobile e il piano regolatore ordinario.
Corretto quindi il comportamento dell’ente locale che rifiuta al singolo proprietario interventi di ampliamento nel caso in cui l’immobile risulta in contrasto con le disposizioni urbanistiche. Tuttavia, dal momento che la demolizione e ricostruzione è ammessa, una volta demolito e ricostruito in piena conformità alle norme vigenti, non esiste più un “immobile condonato”: esiste un nuovo edificio legittimamente assentito. A quel punto le restrizioni proprie del condono cessano di applicarsi, e la disciplina urbanistica locale torna a operare senza filtri, incluse le premialità volumetriche o gli ampliamenti che il piano comunale consente in quella zona espressamente.
L’eccezione dei piani di recupero e la rigenerazione urbana
Ma non solo. La Consulta cita anche l’intervento della legge di Bilancio 2026 sul comma 10 dell’art. 5 del dl 70/2011. La modifica introdotta ha incluso gli immobili condonati tra quelli che possono beneficiare degli interventi previsti dal comma 9 dello stesso articolo, cioè quelli realizzati nell’ambito di leggi regionali approvate per incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio e la rigenerazione urbana, con possibilità di volumetria aggiuntiva come misura premiale.
In questo caso l’aumento di cubatura non risponde a una premialità automatica spettante al singolo immobile abusivo, bensì a una scelta sovrana di pianificazione e riqualificazione dell’intero territorio. È il Comune che, ridisegnando l’assetto di un intero quadrante urbano degradato, assorbe l’originario contrasto dell’immobile condonato, inserendolo in un nuovo disegno generale e legittimando l’intervento trasformativo su scala collettiva.
Confronto tra le due sentenze
Ecco una tabella di confronto tra la decisione della Corte Costituzionale (n. 86/2026, di seguito scaricabile) e quella del Consiglio di Stato (n. 2848/2026):
Profilo | Corte Cost. n. 86/2026 | CdS n. 2848/2026 |
|---|---|---|
Manutenzione ord./straord. | ✓ | ✓ |
Restauro e risanamento conservativo | ✓ | ✓ |
Ristrutturazione senza aumento di volume | ✓ | ✓ oggetto specifico del caso deciso |
Demolizione e ricostruzione | ✓ sempre, nel rispetto delle norme vigenti | ✓ inclusa negli interventi ammessi agli immobili legittimamente assentiti (par. 7.1) |
Effetto della demolizione e ricostruzione conforme | ✓ L’edificio ricostruito non è più “condonato”: cessa ogni restrizione e si applica integralmente la disciplina urbanistica locale, compresi gli ampliamenti consentiti dal piano comunale | ✓ Conseguenza implicita della piena legittimità: l’edificio ricostruito accede a tutte le facoltà edificatorie previste dagli strumenti urbanistici |
Incrementi volumetrici per rigenerazione urbana | ✓ se previsti da leggi regionali specifiche (meccanismo art. 5, cc. 9-10, dl 70/2011 come mod. l. 199/2025) | ✓ ammessi |
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