Un immobile condonato non è di serie B: via libera alla ristrutturazione

Nuovi interventi e limiti del passato

La questione affrontata nella sentenza riguarda un immobile, oggetto nel 2006 di un permesso di costruire in sanatoria, per il quale il proprietario aveva presentato istanza di accertamento di conformità (artt. 36 e 37 del TUE) e di compatibilità paesaggistica (art. 167 del d.lgs. 42/2004), per una serie di interventi già eseguiti.

Le opere comprendevano la chiusura del fronte di una struttura in lamiera, la realizzazione di una camera d’aria, la demolizione di celle frigorifere e la creazione di nuovi spogliatoi e servizi. Tutte opere interne, senza incremento di volumetria. Il Comune aveva rigettato la domanda, qualificando gli interventi come “nuova opera” non sanabile tramite SCIA in sanatoria. Il TAR aveva confermato il diniego, aggiungendo che un immobile già condonato potrebbe essere oggetto soltanto di interventi manutentivi, non di nuove opere. Il Consiglio di Stato ha rovesciato queste conclusioni alla luce della lettura attenta delle norme di legge.

Certezza del diritto e niente interpretazioni restrittive

Il punto centrale della sentenza riguarda la portata del titolo abilitativo rilasciato in sanatoria. Secondo l’orientamento tradizionale il condono sanava l’abuso originario ma non conferiva una legittimazione piena: l’immobile restava in una sorta di zona grigia, con possibilità di intervento limitate alla manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tuttavia, ricordano i giudici, il principio generale dell’ordinamento italiano e comunitario di certezza del diritto non ammette zone “grigie”. Si tratta di un principio recentemente confermato dalla Corte Costituzionale come bene munito di tutela costituzionale. Quindi alla luce della lettura del comma 1-bis dell’art. 9-bis del TUE, secondo il quale lo stato legittimo dell’immobile può risultare anche dal titolo rilasciato in sanatoria, questo titolo deve necessariamente conferire al bene piena legittimità giuridica sotto il profilo edilizio.

L’immobile condonato, perciò, si può considerare pienamente equiparato, ai fini degli interventi successivi, a un immobile legittimamente assentito.

Opere interne e autorizzazione paesaggistica

Sulla base di queste considerazioni il CdS ha dato il via libera alla richiesta di sanatoria confermando in pieno la correttezza della richiesta del proprietario rispetto alla posizione assunta dal Comune. Verificata infatti la disciplina urbanistica dell’area di sedime, è stato rilevato che gli interventi ammissibili sono quelli previsti dagli strumenti urbanistici vigenti, senza ulteriori limitazioni derivanti dalla provenienza da condono.

Nel caso in questione, la zona definita consentiva interventi di ristrutturazione edilizia sull’edilizia esistente, e le opere realizzate rientravano pienamente nella definizione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, senza aumento di carico urbanistico. Di conseguenza, in assenza di aumenti volumetrici, il Comune — che aveva rigettato la domanda anche per asserita violazione dell’art. 167 del Codice dei beni culturali — avrebbe dovuto procedere direttamente alla valutazione paesaggistica, concludendo per la non necessità dell’autorizzazione. Le opere interne che non alterano l’aspetto esteriore dell’edificio ricadono, infatti, tra gli interventi liberi da autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 2 e dell’Allegato A del d.P.R. 31/2017.

Il Comune è stato quindi condannato al riesame della domanda nei sensi indicati in motivazione. Le spese del doppio grado sono state compensate, dato che il Consiglio di Stato ha riconosciuto la novità delle questioni trattate.

Implicazioni operative

Operativamente la sentenza ridefinisce il quadro di riferimento per chi opera su immobili con titolo in sanatoria. Il tecnico incaricato della progettazione o della direzione lavori su un immobile condonato deve verificare la disciplina urbanistica dell’area come farebbe per qualsiasi altro immobile, senza partire dall’assunto che il condono limiti le possibilità di intervento.

La qualificazione corretta dell’opera — manutenzione, ristrutturazione, nuova costruzione — segue le categorie ordinarie del TUE, e il titolo in sanatoria non introduce una categoria a sé stante.

Tabella: interventi su immobile condonato, orientamento previgente e principio affermato dal CdS

Nota: art. 9-bis del TUE

[1] Art. 9-bis Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili
1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.
1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.