Ricordiamo innanzitutto che per decoro architettonico viene intesa l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia ed un particolare pregio estetico (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1718; Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731, in Giust. civ. Mass., 1998; Cass. civ., sez. II, 31 luglio 1987, n. 6640, in Arch. loc., 1987, 641; Trib. Salerno, sez. II, 17 settembre 2014; Trib. Roma, sez. V, 11 giugno 2010.).
Inoltre il decoro interessa tutti gli edifici e non solo quelli che rivestono un particolare valore interesse storico o artistico.
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Vediamo nel dettaglio cosa accade nel caso dell’installazione di zanzariere e quando si può parlare di danno al decoro dell’edificio. Il presente articolo è estratto dal volume Parti comuni ed esclusive in condominio di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.
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Quando occorre l’approvazione dell’assemblea
In ogni caso, se il regolamento contiene una norma contrattuale secondo cui è vietata ogni variazione che comunque possa avere attinenza con la struttura organica, la stabilità o l’aspetto esterno dell’immobile, l’installazione di zanzariere dovrà sempre riportare l’approvazione dell’assemblea dei condomini.
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L’applicazione di tale norma regolamentare alla zanzariera installata su un balcone è quindi conseguente al fatto che essa, per le sue caratteristiche, è immediatamente visibile dall’esterno e pertanto incide sull’aspetto esteriore della facciata condominiale.
Per quanto sopra, è stato correttamente affermato che le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell’interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di esclusiva proprietà. Ne consegue che, in presenza di una clausola di detto regolamento vietante variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, è valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento) risulti immediatamente visibile dall’esterno, e lesiva del decoro architettonico dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 2005, n. 8883, in Arch. loc., 2006, 1, 83; App. Roma L’Aquila 17 gennaio 2012, inedita).
Se il singolo condomino non si attiene alle prescrizioni del regolamento che vietano qualsiasi opera modificatrice della facciata o la condizionano alla richiesta di autorizzazione da parte dell’assemblea (a cui può aggiungersi anche l’obbligo di informare l’amministratore) non potrà pretendere di mantenere l’opera abusivamente realizzata.
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Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Foto:iStock.com/Gregory_DUBUS
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