Oltre l’acquisto: il valore degli immobili passa da gestione e manutenzione

Patrimonio esistente e margini di efficientamento

In Italia, una parte significativa del patrimonio immobiliare non residenziale si colloca ancora nelle classi energetiche più basse (F-G): oltre il 40% degli edifici rientra nelle classi meno efficienti secondo le più recenti elaborazioni sui dati APE. Si tratta di un parco immobiliare spesso datato, con impianti obsoleti e una gestione ancora prevalentemente reattiva: è qui che si concentra la principale necessità di intervento.

Modelli di gestione evoluta, basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT, consentirebbero di migliorare il controllo degli immobili e anticipare le criticità: la manutenzione predittiva può ridurre di un terzo gli interventi non pianificati, mentre l’efficientamento energetico genera risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, queste soluzioni potrebbero portare a una riduzione dei costi operativi nell’ordine del 20%-30%, con ritorni nel medio periodo (elaborazioni Fervo su dati di settore e benchmark internazionali).

Come spiega Rocco Ruggiero, COO di Fervo “La gestione tecnica degli edifici sta evolvendo da un’attività prevalentemente reattiva a un processo sempre più industrializzato. Centrali operative, monitoraggio continuo, IoT, BIM e intelligenza artificiale permettono oggi di pianificare gli interventi, standardizzare i processi e utilizzare in modo più efficiente le competenze tecniche. In un mercato che fatica a reperire personale specializzato, la tecnologia non sostituisce il tecnico, ma ne aumenta in modo esponenziale la capacità operativa e decisionale.“

Aggiunge il CEO di Fervo, Alessandro Belloni: “Il futuro del real estate non si baserà più solo sulla proprietà degli asset, ma sulla capacità di gestirne la complessità tecnologica e operativa. La gestione diventa, quindi, una leva strategica in grado di generare valore, resilienza e attrattività per gli investitori. Chi integrerà competenze tecniche, dati e cultura digitale guiderà la performance degli asset; gli altri resteranno ai margini di un settore che diventerà via via meno frammentato e sempre più industriale, tecnologico e orientato alla creazione di valore di lungo periodo.”

Costi di gestione: quanto incidono nel ciclo di vita dell’immobile

Se osservati su base annua, i costi di gestione appaiono contenuti, collocandosi mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. Di questi gran parte è rappresentata dai consumi energetici (circa l’1%–3%), seguiti dalla manutenzione tecnica (circa 0,5%–1%), mentre la restante quota riguarda gestione amministrativa e servizi addizionali.

Considerando un ciclo di vita di circa 30 anni, i costi operativi assumono un peso progressivamente dominante, fino a superare, in molti casi, l’investimento iniziale di costruzione, soprattutto nel patrimonio esistente destinato a rimanere in uso. Eppure, nelle valutazioni di mercato, questi costi restano spesso marginali, con il risultato che il prezzo degli immobili riflette solo parzialmente la loro reale capacità di generare valore nel tempo.

Gestione continuativa, dati e manutenzione predittiva

In un contesto in cui il patrimonio immobiliare esistente è destinato a rimanere in uso ancora per decenni, la gestione nel tempo diventa un fattore determinante. Gli immobili attraversano cambi di proprietà, di destinazione d’uso e di gestione operativa, e la perdita di continuità nelle strategie di efficientamento e controllo è un rischio concreto.

L’esperienza di Fervo – maturata su decine di migliaia di commesse, e più di 2,5 milioni di metri quadrati gestiti annualmente – mostra come l’efficientamento non sia un intervento puntuale, ma un processo che richiede una visione integrata e continuativa: la progressiva conoscenza degli asset immobiliari e dei relativi impianti consente di disporre, a prescindere dalla proprietà, di un patrimonio informativo onnicomprensivo sia dello storico tecnico sia dei dati di utilizzo dell’edificio. In questo modo si migliorano le performance e viene ridotta la quota di interventi non pianificati, in molti casi nell’ordine del 10%–20%, rendendo più prevedibili i costi di gestione.

Continua Ruggiero:“Il nuovo è importante ma la vera sfida oggi è gestire al meglio ciò che esiste già: il patrimonio dei prossimi 30 anni è in gran parte quello attuale. Per farlo, però, gli edifici devono essere in grado di raccontare come funzionano. Molti immobili esistenti sono ancora ‘muti’ dal punto di vista manutentivo ed energetico. In questi casi è fondamentale intervenire con soluzioni IoT plug-and-play, installate in modo strategico, che permettono di rendere ‘parlante’ anche un edificio secolare, raccogliendo le informazioni necessarie per pianificare la manutenzione, migliorare l’efficienza e prendere decisioni basate sui dati.”

E aggiunge Belloni: “Nel real estate, il valore di un immobile non si cristallizza nel momento dell’acquisto: si genera, si protegge e si accresce nel tempo. Oggi la gestione non è più una funzione accessoria, ma una leva strategica di investimento, capace di incidere sulla performance dell’asset, sulla sua resilienza e sulle decisioni degli investitori. Per questo serve una visione di lungo periodo e una relazione stabile, in grado di accompagnare l’immobile lungo tutto il suo ciclo di vita, anche oltre i passaggi di proprietà“.

In questa prospettiva, il passaggio da una manutenzione reattiva a una manutenzione predittiva non riguarda solo la prevenzione del danno, ma anche la capacità di conoscere, monitorare e valorizzare nel tempo il patrimonio immobiliare esistente: un approccio al “Costruire Bene” che sarà anche al centro della 3ª edizione del CoNaPE, il Convegno Nazionale Patologie Edilizie: Prevenzione e Buone Pratiche, organizzato da Maggioli Editore per il 14 aprile 2027 a Bologna, dove il tema della gestione consapevole degli edifici sarà affrontato come una delle sfide chiave per i tecnici del futuro.

Il Gruppo Fervo

Il Gruppo Fervo, fondato nel 2009 e con headquarter a Nova Milanese, opera nella gestione tecnica di infrastrutture e patrimoni immobiliari, con servizi che comprendono realizzazione e manutenzione degli impianti, efficientamento energetico, general contracting e interventi per la valorizzazione del verde. L’attività si concentra sull’integrazione tra sostenibilità, innovazione tecnologica e strumenti digitali, con l’obiettivo di migliorare le prestazioni degli asset e ridurne l’impronta carbonica.

Il gruppo conta oltre 300 dipendenti e dispone di sedi operative a Roma, Bologna, Genova, Firenze e in Arabia Saudita. Nell’aprile 2026 ha acquisito BayWa r.e. Power Solutions, società veronese specializzata nel fotovoltaico per il segmento industriale, con un giro d’affari superiore a 20 milioni di euro. A seguito dell’operazione, Fervo prevede di raggiungere nel 2026 un fatturato di circa 100 milioni di euro.