Seminterrato: nelle volumetrie rientrano solo i locali fuori terra

Una società proprietaria di un edificio residenziale costruito nel ’70 e condonato con la 47/1985, composto da una sola unità immobiliare che occupa tutto il piano seminterrato e il piano rialzato, ha presentato un progetto di demolizione e ricostruzione, chiedendo di potersi avvalere del Piano Casa che prevede un premio del 35% della volumetria esistente. Come si calcola la volumetria esistente in questo caso? Bella domanda. Una sentenza del Tar Bari (1248/2017) ha tentato di risolvere il quesito.

Il Comune dopo 79 giorni ha emesso una nota di preavviso di rigetto perchè “nel calcolo della volumetria esistente è considerato in toto la volumetria del piano seminterrato e non solamente la parte fuori terra”. Il proprietario fa presente che, per determinare la base da cui partire per calcolare il premio volumetrica del 35%, la legge regionale sul piano casa autorizza tutti i volumi legittimamente realizzati, anche se condonati.

Tocchiamo appena la questione del diniego del permesso di costruire da parte del Comune. Il diniego è stato contestato dal proprietario e il Tar Bari, con la sentenza n. 1248/2017, ha sostenuto che il silenzio assenso sul permesso di costruire non è automatico ma subordinato a determinate questioni. Inoltre, il Tar ha sentenziato che il cittadino che vuole avvalersi del silenzio-assenso deve dimostrare di “avere tutte le carte in regola” e il nostro proprietario, invece, non ha dimostrato la conformità urbanistico-edilizia dell’istanza.

Seminterrato: come si fa il calcolo dei volumi?

Torniamo al calcolo dei volumi, che è l’argomento che ci interessa di più in questo articolo. Il Tar precisa che, il «volume dei fabbricati è determinato dalla somma dei prodotti delle superfici utili di ogni piano per le relative altezze lorde, misurate da pavimento a pavimento». In un intervento edilizio su immobile preesistente, per calcolare quale sia la volumetria assentibile, il punto di riferimento non è la volumetria di fatto esistente ma la volumetria legittimamente esistente (sentenza del Consiglio di Stato 5196/2016).

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Per quanto riguarda la volumetria interrata, il Tar ha precisato che i regolamenti edilizi per il calcolo dei volumi interrati dispongono in base alla destinazione d’uso, quando i volumi sono destinati a residenza, uffici o attività produttive. Se non ci sono disposizioni, nel calcolo del volume complessivo dell’edificio rientra anche il seminterrato solo per la parte che emerge dal piano di campagna.

Il Tar ha sottolineato anche l’irrilevanza del condono per il calcolo delle cubature assentite. L’istanza di condono permette di sanare le opere realizzate sine titulo e in contrasto con le prescrizioni urbanistiche ma questo non determina una deroga alla disciplina generale sul calcolo delle volumetrie che permetta di estendere i volumi fino a includere anche quelli realizzati nel piano terra.

E per le modalità di calcolo dei volumi? L’entrata in vigore della riforma Madia e, in particolare, delle definizioni standardizzate ha creato confusione: sono esatte le modalità di calcolo delle cubature assentite? I volumi interrati devono essere conteggiati o no? La pronuncia del Tar chiarisce almeno che solo i volumi fuori terra devono essere compresi nel calcolo delle volumetrie.

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