Salva Casa: la disciplina statale prevale su quella regionale

Il mutamento di destinazione d’uso: confronto tra normativa statale e regionale

Come già analizzato diffusamente in un altro contributo, infatti, il legislatore statale ha introdotto una serie di disposizioni che innovano profondamente l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, prevedendo una serie di semplificazioni riassunte nel punto 2 delle linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025 che, al di là dello loro collocazione nel sistema delle fonti di diritto, sono richiamate espressamente nella sentenza della Corte costituzionale n. 61/2026.

Sì agli oneri di urbanizzazione secondaria no a quelli di urbanizzazione primaria

Dal canto suo, per i mutamenti di destinazione d’uso “verticale”, la Regione Toscana aveva mantenuto l’obbligo di corresponsione anche degli oneri di urbanizzazione primaria, in contrasto con la disciplina statale che prevede il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria e non richiede il reperimento di ulteriori aree per servizi o parcheggi.

A giudizio della Consulta, che ha ritenuto fondata la questione di illegittimità sollevata dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, la disciplina degli oneri di urbanizzazione rientra nei principi fondamentali della materia “governo del territorio”.

Pertanto, la normativa statale, nel prevedere il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria, si colloca in un sistema coerente con la natura dei mutamenti di destinazione d’uso in aree già urbanizzate, mentre la disposizione regionale, consentendo di mantenere anche gli oneri di urbanizzazione primaria, si pone in contrasto con tale assetto. Da qui la sua illegittimità.

Sì alle limitazioni comunali no alle condizioni

Ulteriore questione sottoposta alla Corte costituzionale riguardava la previsione regionale che attribuiva ai Comuni la possibilità di stabilire, nei propri strumenti urbanistici, non solo “condizioni” ma anche “limitazioni” ai mutamenti di destinazione d’uso.

Il sottile discrimine tra i due termini (considerato, invece, quale “endiadi” dalla difesa regionale) è stato chiarito dalla Consulta secondo cui le “limitazioni” si distinguono dalle “condizioni” per un maggiore grado di incisività sul diritto di proprietà. L’esempio di limitazione, contenuto nella sentenza, è “quella che impedisce il mutamento di destinazione d’uso di interi immobili in relazione a frazioni di territorio, o che riconosce una discrezionalità più estesa all’amministrazione”.

In questo modo, però, sarebbe ampliato indebitamente il margine di intervento comunale rispetto al modello delineato dalla normativa statale, per cui è stata dichiarata l’illegittimità costituzionale della legge regionale che attribuisce ai Comuni il potere di fissare limitazioni.

Sì all’immediata applicabilità no alla disciplina transitoria

Infine, la sentenza n. 61/2026 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale anche della disciplina transitoria della legge regionale n. 51/2025 che subordinava l’applicazione della normativa statale sull’uso degli immobili all’approvazione, entro due anni, di varianti urbanistiche comunali o di appositi atti di adeguamento.

Sul punto è stato rilevato che la disciplina statale prevede invece un’applicazione diretta e immediata delle nuove disposizioni, coerente con la finalità di semplificazione, ed è rivolta a tutti i soggetti dell’ordinamento, senza necessità di mediazione da parte della pianificazione comunale.

Considerazioni finali

Un’impressione generale si trae dalla sentenza della Corte costituzionale: il Salva Casa non consente un recepimento temperato da parte delle Regioni che, in buona sostanza, hanno poco margine per discostarsi dalle disposizioni del D.L. 69/2024.

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