Chiudere la finestra del vano scale condominiale per fare una veranda? La Cassazione dice no

La vicenda

La vicenda nasce quando un condominio citava in giudizio una società, proprietaria di un appartamento con terrazza affacciata sul vano scale. La convenuta aveva infatti realizzato una veranda mediante tamponatura del proprio terrazzo, inglobando al suo interno una finestra condominiale posta sul pianerottolo del primo piano. Quell’apertura, pur modesta, garantiva luce e aria al vano scale. Con la chiusura, la finestra era stata resa inutilizzabile e la sua manovrabilità dipendeva esclusivamente dal proprietario della veranda, che poteva decidere se e quando aprire la persiana esterna o il piccolo vasistas superiore.

Il Tribunale, dopo aver svolto prova testimoniale e consulenza tecnica, accoglieva la domanda del condominio, ordinando la rimozione della tamponatura nella parte in cui inglobava l’apertura. Secondo il giudice, l’intervento aveva ridotto in modo sensibile la funzione illuminante e quasi del tutto quella di aerazione, violando gli artt. 1102 e 1122 c.c. La società impugnava la sentenza di primo grado.

La Corte d’appello confermava integralmente la decisione, rilevando che l’inglobamento di uno spazio aperto e areato in un ambiente chiuso comporta inevitabilmente una sottrazione di luce e aria al vano scale, indipendentemente dalle caratteristiche dell’infisso. Inoltre, la possibilità di aprire o chiudere la persiana era rimessa alla discrezionalità esclusiva del condomino che aveva realizzato la veranda, con evidente pregiudizio per la collettività.

La società ricorreva allora in Cassazione, lamentando violazione degli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., motivazione apparente e omesso esame di fatti decisivi, in particolare l’uso pregresso dell’apertura e la sua scarsa utilità.

La decisione della Cassazione

La Cassazione, con l’ordinanza n. 7671 del 30 marzo 2026, ha rigettato il ricorso e confermato integralmente le valutazioni dei giudici di merito. La Corte ha evidenziato principi di fondamentale importanza nella materia condominiale: quando un condomino realizza opere sulla propria proprietà esclusiva che incidono su beni comuni, occorre sempre verificare il rispetto dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c.; nessuno può alterare la destinazione o la fruibilità della cosa comune senza il consenso degli altri partecipanti; e, soprattutto, le aperture destinate a garantire luce e aria alle parti comuni non possono essere chiuse, inglobate o rese inutilizzabili, perché ciò comporta una modifica sostanziale del bene comune e sottrae utilità agli altri condomini.

La Cassazione ha inoltre sottolineato che la valutazione del pregiudizio concreto (cioè se l’opera realizzata incida in modo apprezzabile sulla fruibilità del bene comune) è rimessa al giudice di merito. Una volta che tale valutazione sia stata svolta in modo logico e coerente, non può essere rivista in sede di legittimità. Nel caso specifico, i giudici di primo e secondo grado avevano accertato, sulla base delle risultanze istruttorie e della consulenza tecnica, che l’inglobamento della finestra aveva effettivamente ridotto luce e aria nel vano scale, rendendo la loro fruizione dipendente dalla volontà del singolo proprietario.

Da qui la conferma dell’ordine di ripristino: inglobare un’apertura condominiale all’interno di una veranda privata non è mai consentito, perché priva gli altri condomini di un’utilità essenziale e altera l’equilibrio funzionale dell’edificio.

Considerazioni conclusive

La decisione della Suprema Corte ha evidenziato come il singolo non possa chiudere un’apertura condominiale mediante costruzioni in appoggio o in aderenza, poiché un simile intervento altera la consistenza materiale del bene comune e ne compromette la funzione.

Non rileva che l’apertura sia piccola, poco manovrabile o utilizzata raramente: ciò che conta è la sua destinazione oggettiva a servire il vano scale, garantendo un minimo di illuminazione e aerazione. Se poi il danno (oscuramento delle scale) deriva da condotte concorrenti di più soggetti, ciascuno è responsabile per il comportamento illecito. 

Secondo i giudici supremi, anche in tema di rapporti condominiali, del fatto illecito di un condomino che si aggiunga al fatto illecito di altro condomino nei confronti della cosa comune può essere chiamato a rispondere indifferentemente l’uno o l’altro degli autori, senza che debba aversi riguardo alla priorità nella commissione del fatto (Cass. civ., sez. II, 26/06/2025, n. 17237).