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Non è possibile adottare coefficienti correttivi per favorire condomini con appartamenti in posizione svantaggiata, determinando un maggior costo di riscaldamento a carico degli altri condomini. Merita di essere segnalata una vicenda esaminata dal Tribunale di Brescia.
Una condomina proprietaria di un appartamento al primo piano, soprastante un androne di uso comune, aperto e non coibentato, non riusciva a scaldare sufficientemente l’appartamento.
Di conseguenza si rivolgeva agli altri condomini, chiedendo l’installazione di nuovi caloriferi senza variazione della tabella riscaldamento, con conseguente maggior calore e minore spesa: in altre parole pretendeva il riparto delle spese secondo i millesimi della tabella riscaldamento in vigore (calcolata sulla base della superficie radiante), senza nessun aumento dei suoi millesimi in ragione dell’aumento dei termosifoni.
Vediamo di seguito come hanno reagito i condomini. Il presente articolo è estratto dal volume Il riscaldamento in condominio
di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.
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Riduzione spese riscaldamento condominiali: la reazione dei condomini
L’assemblea accettava la proposta e si impegnava anche per il futuro ad accogliere tutte le richieste simili portate da altri condomini che avessero lamentato un minor riscaldamento della singola unità immobiliare per problemi dell’impianto centralizzato.
Poi però, il condominio passava, come imposto dalla legge, al sistema di contabilizzazione di calore. In particolare venivano installate le termovalvole e a ciascuno appartamento veniva attribuito in conto spese il consumo effettivo per l’82% del costo globale, mentre per la restante quota del 18% il riparto veniva eseguito secondo una nuova tabella approvata con apposita delibera.
La condomina notava che con le nuove tabelle approvate e applicate – basate sulle termovalvole che misurano il riscaldamento in concreto erogato in ogni appartamento – avrebbe dovuto sostenere una spesa ben superiore, rispetto al passato.
Per quanto sopra si rivolgeva al tribunale per richiedere l’annullamento della delibera di approvazione della diagnosi energetica e delle nuove tabelle per il riparto delle spese di riscaldamento e di acqua calda, nonché la decisione successiva ed esecutiva della prima, che aveva respinto la proposta di mediazione per una soluzione transattiva della vertenza.
Il condominio si difendeva sottolineando la piena validità della delibera in quanto l’approvazione della nuova tabella di riparto dei consumi di riscaldamento e di acqua calda era imposta dal d.lgs. n. 102/2014 che aveva introdotto l’obbligo per tutti i caseggiati di dotarsi sugli impianti termici centralizzati di un sistema di contabilizzazione e termoregolazione di calore. Del resto i condomini notavano come secondo il tecnico incaricato della redazione delle tabelle i coefficienti correttivi fossero vietati dalla legge.
Il tribunale ha dato ragione al condominio
Il tribunale ha dato ragione al condominio. Difatti, secondo lo stesso giudice, il sistema UNI 10200 effettivamente penalizza nel calcolo dei millesimi sia i primi piani che gli ultimi. Come nota il tribunale però rappresenta un semplice calcolo fatto dal tecnico che toglie ogni discrezionalità allo stesso.
Del resto è emerso che anche altre unità immobiliare, collocate in una posizione del complesso condominiale svantaggiata, erano state allo stesso modo penalizzate con quote millesimali maggiori. In ogni caso per il tribunale la maggior esposizione di un appartamento nel condominio, rispetto a quelli invece posti in piani superiori al primo e comunque non posti all’ultimo piano, non può essere addebitata agli altri condomini (Trib. Brescia 8 aprile 2020, n. 723).
Il riscaldamento in condominio
Il libro tratta in modo ampio e completo il tema del riscaldamento negli edifici condominiali.Dall’impianto centralizzato al distacco da parte dei singoli condomini, l’opera analizza tutti gli aspetti essenziali sia da un punto di vista tecnico che giuridico.In particolare il volume affronta i problemi principali che emergono e che devono essere presi in considerazione nell’ambito del distacco. Il primo legato alla fattibilità dell’intervento alla valutazione delle eventuali conseguenze negative. Il secondo relativo alle spese da sostenere.Viene affrontato anche il problema del consumo involontario. Particolare attenzione è poi dedicata alla gestione dell’impianto ma anche ai problemi legati all’acqua calda centralizzata e alle situazioni connesse di pericolo per la collettività condominiale.Il libro si completa con una esaustiva trattazione dell’integrazione dell’impianto con il fotovoltaico e il sistema ibrido caldaia a gas/pompa di calore e una estesa trattazione sulla gestione dell’impianto (requisiti, compiti e responsabilità).Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2024
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