Lavori condominiali al lastrico solare ad uso esclusivo: a chi spettano le decisioni?

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio – anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo – tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

La norma in questione inserisce il lastrico solare e i tetti tra le parti dell’edificio che sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini, come regola generale. Un lastrico solare sarà di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano se ciò risulti dal titolo (primo rogito, regolamento del costruttore, ecc.).

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Si ricorda che, poiché la terrazza, anche se di proprietà di un singolo condomino, funge di fatto da copertura nei confronti degli appartamenti che si trovano al di sotto, questa avrà la stessa funzione di un lastrico solare e dunque tutti i condomini dovranno, secondo le regole e i criteri stabiliti dal codice civile, contribuire alla sua riparazione o ricostruzione.

Indice

Lavori di rifacimento del lastrico solare e ruolo del condominio
Lavori di rifacimento del lastrico solare-terrazza con innalzamento dei parapetti

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Lavori di rifacimento del lastrico solare e ruolo del condominio

Il lastrico solare anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla funzione di copertura nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

È evidente perciò che le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito. Vediamo un recente caso concreto.

Lavori di rifacimento del lastrico solare-terrazza con innalzamento dei parapetti

Una condomina, proprietaria di un appartamento sito al sesto ed ultimo piano di un caseggiato arretrato rispetto al prospetto di facciata, era titolare anche di una terrazza di proprietà ed uso esclusivo, con funzione di lastrico solare a copertura dei sottostanti immobili. Tale copertura era stata oggetto di lavori di rifacimento, volti ad ovviare a delle infiltrazioni verificatesi nei piani sottostanti, realizzati da un’impresa edile in forza di delibera condominiale (sulla base di una C.T.U. resa in altro giudizio in contraddittorio tra le parti).

A seguito dell’esecuzione dei lavori suddetti, però, il piano di calpestio era risultato innalzato, con la conseguenza che i parapetti non avevano più l’altezza minima di un metro: tale fatto era stato accertato dalla Polizia Edilizia (chiamata ad intervenire dalla stessa condomina) che aveva poi imposto il ripristino della situazione preesistente. La titolare della terrazza-lastrico conveniva in giudizio davanti al Giudice di Pace il condominio per sentire dichiarare la nullità o disporsi l’annullamento ex art. 1137 c.c. della delibera adottata dall’assemblea del convenuto il 4 luglio 2018 al punto 6) all’ordine del giorno, nella parte in cui era stato deciso di eseguire dei lavori di rifacimento mediante mero innalzamento dei parapetti.

L’attrice, ritenendo responsabile dell’illecito innalzamento del livello del pavimento della terrazza il condominio, pretendeva che lo stesso provvedesse al ripristino dei luoghi. Sosteneva l’attrice che l’assemblea aveva deliberato, con astensione dal voto da parte sua, l’innalzamento a proprie spese dei parapetti, tramite aggiunta di un corrimano a quello esistente, piuttosto che provvedere dal basso, in un’ottica di risparmio. Il condominio sosteneva la validità della delibera impugnata in quanto la ringhiera-parapetto era da qualificarsi come bene comune ex 1117 c.c., con funzione di copertura degli appartamenti sottostanti. Il Giudice di Pace davo torto alla condomina.

Lo stesso giudice, sulla considerazione che il sindacato dell’A.G. circa la validità di una delibera assembleare è ammissibile solo qualora la stessa sia stata adottata in violazione di legge o della normativa particolare contenuta nel regolamento di condominio, escludeva tale violazione nel caso concreto, essendo irrilevante la titolarità del diritto di proprietà (del singolo condomino o comune alla compagine) sul bene oggetto di intervento, laddove vi sia un provvedimento urgente dell’Autorità amministrativa competente che ordini al di effettuare su tale bene i lavori necessari per evitare pericoli per l’incolumità dei cittadini. Il Tribunale (in funzione di giudice di appello) ha confermato la sentenza di primo grado.

Come ha notato il giudice triestino, lo scenario su cui ha operato il condominio era costituito da un lastrico solare ristrutturato sulla base di una C.T.U. resa in contraddittorio tra le parti (circostanza dalle stesse pacificamente ammessa), opera edile che ha comportato un innalzamento del piano di calpestio per la necessità di ovviare i problemi infiltrativi lamentati dalla condomina, da cui è derivata una riduzione dell’altezza del parapetto. Tale altezza, su ordine del Sindaco, doveva essere ripristinata dal condomino, il quale ha optato, in accordo con la proprietaria esclusiva della terrazza a copertura stessa (che esprimeva voto favorevole all’adozione della citata delibera del 17 aprile 2018), per la realizzazione della “migliore soluzione altezza finale parapetto/costi in modo da salvaguardare la sicurezza e l’estetica condominiale”. Pertanto, ad avviso del Tribunale, il condominio si è attenuto a quanto disposto dall’Autorità comunale, senza possibilità di censura nei confronti dell’operato della collettività condominiale (Trib. Trieste 7 marzo 2024 n. 243).