Abusi edilizi: la demolizione dopo i 90 giorni può ancora salvare la proprietà

La corretta scansione procedimentale dei procedimenti repressivi in materia edilizia

I procedimenti repressivi in materia edilizia devono seguire una corretta scansione procedimentale, la quale è costituita:

• dall’ordine di demolizione, con cui viene assegnato il termine di novanta giorni per effettuare la rimessione in pristino ed evitare le ulteriori conseguenze pregiudizievoli;
• dall’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, tramite verifica sul posto e relativo verbale;
• dall’atto dichiarativo dell’acquisizione al patrimonio comunale, che costituisce il titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione dell’acquisto della proprietà in capo al Comune o all’Amministrazione preposta alla tutela del vincolo. L’atto che dichiara l’acquisizione ha la funzione di definire l’oggetto del trasferimento di proprietà, in quanto individua con precisione il bene acquisito e la relativa area di sedime, nonché l’eventuale ulteriore area, nei limiti del decuplo della superficie abusiva, che occorre acquisire, sulla base di una valutazione specificamente motivata, per esigenze di interesse pubblico connesse con le norme urbanistiche vigenti[1].

La natura dell’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione

L’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione è dichiarativo e non costitutivo, in quanto si limita a prendere atto di un effetto che si è già prodotto alla scadenza del termine indicato nell’ordinanza di demolizione, legittimando gli adempimenti successivi (immissione dell’amministrazione nel possesso del bene e trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari).

Come chiarito dalla sentenza dell’Adunanza Plenaria n. 16/2023, alla scadenza del termine di novanta giorni previsto dall’ordinanza di demolizione l’amministrazione diviene ipso iure proprietaria del bene abusivo attraverso l’accertamento dell’inottemperanza: con la notifica dell’accertamento «il bene si intende acquisito a titolo originario al patrimonio pubblico – con decorrenza dalla scadenza del termine fissato dall’art. 31, salva la proroga eventualmente disposta – e di conseguenza eventuali ipoteche, pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione (cfr. Cons. St., Sez. VII, 8 marzo 2023, n. 2459). L’accertamento della inottemperanza certifica il passaggio di proprietà del bene al patrimonio pubblico e costituisce il titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente».

La critica all’automatismo acquisitivo

Sulla funzione dell’accertamento dell’inottemperanza e sulle modalità con cui viene dichiarato il trasferimento della proprietà si è formato recentemente un orientamento giurisprudenziale[2] che, pur nel rispetto del principio di diritto enunciato dalla Plenaria, evidenzia come l’automatismo acquisitivo, ove rigidamente applicato, finirebbe per generare implicazioni debordanti dalla ratio al medesimo sottesa, con pregiudizio sia per le esigenze di certezza permeanti il regime di circolazione dei beni immobili sia per le finalità ripristinatorie perseguite dal sistema sanzionatorio edilizio.

Secondo questo orientamento, l’automatismo dell’acquisizione richiede dei temperamenti, precipuamente allorquando, dopo l’infruttuoso decorso termine di novanta giorni ex art. 31, comma 3, del Testo Unico Edilizia, si sia, da un lato, verificato l’adempimento spontaneo da parte del soggetto sanzionato, così da ricondurre, sia pure in ritardo, lo stato dei luoghi alla condizione di legittimità edilizia primariamente salvaguardata dall’ordinamento, e non sia stata, dall’altro lato, ancora formalmente acclarata, mediante apposito atto ricognitivo, l’inottemperanza all’ingiunzione demolitoria e la perdita della proprietà, né trascritto l’effetto acquisitivo ai fini dell’opponibilità di quest’ultimo nei confronti di eventuali terzi aventi causa dell’immobile ormai depurato dalla res abusiva.

Sul punto, la citata sentenza n. 806/2024 sottolinea quanto segue: «in linea generale … il proprietario non ha più alcun diritto a porre in essere la demolizione dopo la scadenza del termine dei 90 giorni, spettando alla discrezionalità dell’amministrazione di valutare se coinvolgerlo ulteriormente nella stessa … Le possibili variabili a tale – condiviso – schema ricostruttivo generale conseguono alle difficoltà dei Comuni di dare seguito alle sanzioni ripristinatorie, come dimostrato dalla sempre denunciata scarsa incidenza casistica degli abusi concretamente demoliti rispetto a quelli effettivamente accertati. Nella prassi, cioè, accade sovente che i provvedimenti ripristinatori rimangano lettera morta per incapacità, semplice inerzia, ovvero addirittura scelta consapevole dell’amministrazione procedente. La meccanicistica applicazione dei principi di diritto poc’anzi enunciati finirebbe dunque per determinare un incredibile quantitativo di situazioni nelle quali, a prescindere da qualsivoglia analisi del caso concreto, lo stato di diritto non corrisponde allo stato di fatto, a discapito delle più elementari esigenze di certezza delle situazioni giuridiche. Vero è che la formulazione della norma non sembra lasciare spazio a momenti interruttivi della sequenza procedimentale che consegue all’avvenuta adozione dell’ingiunzione a demolire. Il Collegio ritiene tuttavia che l’effetto acquisitivo, seppure immediato, sia da considerare sottoposto ad una sorta di ineludibile condizione sospensiva, da ravvisare nel formale accertamento dell’inottemperanza, notificato “all’interessato” (art. 31, comma 4). L’applicazione della sanzione ablatoria, peraltro, in ragione della sua massima afflittività, presuppone necessariamente l’apertura di una parentesi accertativa/informativa che da un lato consente all’amministrazione di verificare l’elemento materiale dell’illecito, dall’altro mette il suo autore in condizione di difendersi, potendo trattarsi del nudo proprietario, estraneo e finanche inconsapevole della prima fase del procedimento. Essa risponde dunque ad esigenze di garanzia di difesa, ma anche a logiche di risparmio, stante che l’avvenuta demolizione spontanea, seppure tardiva, soddisfa pienamente e a costo zero le esigenze di buon governo del territorio dell’amministrazione vigilante.».

L’adempimento tardivo che evita l’acquisizione: le condizioni per l’operatività

Dunque, come evidenziato dal TAR Lombardia, Brescia, sez. II, nella sent. 9 giugno 2026, n. 813, l’acquisizione della proprietà rimane sottoposta a una condizione sospensiva implicita, che lascia al proprietario o all’autore dell’abuso un margine temporale ulteriore per dare esecuzione all’ordine di demolizione, se il privato ottempera anche tardivamente, ma comunque prima che il Comune abbia definitivamente adottato il provvedimento di acquisizione, l’effetto dell’acquisizione è reversibile, in quanto lo scopo per cui l’acquisizione è stata prevista dal legislatore, ossia incentivare la demolizione delle opere abusive, è stato comunque raggiunto[3].

In tal modo, il privato responsabile dell’illecito ripara spontaneamente, con il proprio comportamento, il vulnus causato al paesaggio, all’ambiente e all’ordinato assetto del territorio. L’esecuzione spontanea tardiva esonera il Comune dal dover anticipare le spese della demolizione delle opere abusive e dall’attività di recupero nei confronti del responsabile dell’abuso.

La valorizzazione di tale comportamento risponde a una logica di autoresponsabilità, utile per gestire il conflitto tra cittadino e pubblica amministrazione in chiave collaborativa, dando rilevanza alle condotte post factum idonee a riparare l’offesa. Il paradigma sanzionatorio è efficacemente sostituito da quello riparativo, con maggiore beneficio per l’interesse pubblico.

Note

[1] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 1settembre 2021, n. 6190.
[2] Cfr., ex multis, Consiglio di Stato, sez. II, sent. n. 806/2024.
[3] Consiglio di Stato, sez. III, sent. 24 settembre 2025, n. 7516; sez. II, sent. 24 gennaio 2025, n. 558.