Installazione di inferriata o cancello nelle parti comuni: innovazione o semplice modifica?

La vicenda: installazione di un’inferriata sulla finestra comune

Una condomina impugnava una delibera relativa al ripristino di un’inferriata su una finestra condominiale. Secondo la ricorrente, l’intervento avrebbe inciso sui suoi diritti individuali, in quanto quella finestra rappresentava l’unico varco di accesso a un locale di sua proprietà esclusiva. Il Tribunale accoglieva l’impugnazione, dichiarando la nullità dell’intera delibera.

Il condominio si rivolgeva alla Corte d’Appello che riformava integralmente la sentenza del Tribunale. I giudici di secondo grado ritenevano che l’installazione dell’inferriata non integrasse un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., poiché non incideva sulla funzione della finestra, destinata a dare aria e luce alle scale. L’inferriata, inoltre, avrebbe potuto essere apribile, con consegna delle chiavi ai condomini interessati, senza dunque precludere l’uso del bene comune. La Corte osservava anche che la questione relativa alla proprietà dell’area o al preteso diritto di passaggio non rientrava nell’oggetto dell’impugnazione della delibera.

La condomina soccombente proponeva ricorso per cassazione, evidenziando come la Corte d’Appello avesse erroneamente qualificato l’intervento e non avesse considerato il suo diritto di utilizzare la finestra come accesso al proprio locale. La ricorrente affermava inoltre che la finestra non era condominiale, ma funzionalmente collegata alla sua proprietà.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha respinto integralmente il motivo. In primo luogo, i giudici supremi hanno rilevato che la ricorrente non ha indicato alcun elemento concreto a sostegno della tesi secondo cui la finestra era privata. Sul piano sostanziale, la Cassazione ha ribadito un principio consolidato: non costituisce innovazione la delibera che si limita a mantenere immutato lo status quo ante relativo all’uso della cosa comune. L’apposizione o il ripristino di un’inferriata su una finestra condominiale non altera la funzione del bene, non ne modifica la destinazione e non limita il godimento degli altri condomini. Si tratta, dunque, di un intervento che rientra nella normale regolamentazione dell’uso della cosa comune, per il quale non è richiesto il quorum rafforzato previsto per le innovazioni.

Quanto al preteso diritto di passaggio attraverso la finestra, la Cassazione ha osservato che esso presupporrebbe un titolo specifico da accertare in un giudizio autonomo nei confronti di tutti i condomini, non potendo essere riconosciuto nell’ambito di una semplice impugnazione di delibera assembleare. Alla luce di tali considerazioni, la Corte ha confermato la decisione della Corte d’appello, ritenendo pienamente legittima la delibera che disponeva il ripristino dell’inferriata (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2026 n. 12101).

L’installazione di cancelli nelle parti comuni

Al pari di quanto è stata affermato in merito alle inferriate, si deve notare che secondo la Cassazione non può essere qualificata come innovazione (e non richiede quindi la maggioranza rafforzata dei due terzi del valore dell’edificio) la delibera con cui l’assemblea dispone l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale al fine di regolare il transito pedonale e veicolare ed evitare l’accesso indiscriminato di estranei. Un intervento di questo tipo, infatti, attiene alla normale regolamentazione dell’uso della cosa comune e non ne altera la funzione o la destinazione, né comporta una compressione del diritto di godimento dei condomini. Si tratta, dunque, di una semplice modifica organizzativa, pienamente rientrante nelle attribuzioni dell’assemblea con le maggioranze ordinarie (Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2025, n. 16148).