Incarichi Superbonus: le dichiarazioni dell'amministratore in assemblea non bastano

Nel contesto dei lavori agevolati dal Superbonus, uno dei punti più critici è stato la gestione dei rapporti tra condominio, general contractor e professionisti tecnici. Proprio questa complessità ha reso evidente quanto sia indispensabile una formalizzazione chiara e inequivoca degli incarichi, così da evitare sovrapposizioni, equivoci sulla titolarità delle prestazioni e incertezze su chi sia realmente obbligato al pagamento.

Parallelamente, l’esperienza maturata negli ultimi anni ha messo in luce la necessità di definire con precisione i limiti del potere rappresentativo dell’amministratore e il reale valore giuridico delle dichiarazioni rese in assemblea, soprattutto quando si tratta di attività tecniche che esulano dall’ordinaria amministrazione.

In questo scenario si inserisce una recente decisione del Tribunale di Trieste (sentenza n. 7 del 2 gennaio 2026), resa nell’ambito di un’opposizione a decreto ingiuntivo promosso da una società di ingegneria contro un condominio.

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La vicenda

Un condominio affidava nel 2021 a una prima società uno studio di prefattibilità per capire se l’edificio potesse accedere al Superbonus. Il rapporto era chiaro: la società avrebbe svolto le verifiche preliminari e, qualora i lavori le fossero stati affidati, il compenso sarebbe stato recuperato tramite cessione del credito; in caso contrario, il pagamento sarebbe avvenuto secondo le modalità ordinarie.

Quella fase si concludeva nel 2022, quando la società comunicava di non voler proseguire oltre. A quel punto il condominio decideva di andare avanti comunque e, con una delibera del 22 novembre 2022, affidava la progettazione energetica e le attività necessarie per avviare l’intervento a un’altra società. È proprio questa seconda società che, dopo aver svolto diverse attività e aver emesso le relative fatture, non riceveva alcun compenso dal condominio. La società avviava la procedura monitoria, ottenendo un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per oltre 69 mila euro.

Il condominio, nel proporre opposizione al decreto ingiuntivo, eccepiva l’inesistenza del credito azionato, sostenendo di non aver mai conferito un incarico diretto alla società opposta. Secondo la difesa dei condomini, le attività svolte erano state eseguite esclusivamente nell’interesse e su mandato della società incaricata nel 2021 per lo studio di prefattibilità, senza che vi fosse alcun rapporto contrattuale autonomo con il condominio. La società opposta contestava integralmente tali deduzioni, affermando che l’incarico professionale le era stato conferito direttamente dall’assemblea condominiale con delibera del 22 novembre 2022. A sostegno, richiamava i verbali assembleari nei quali l’amministratore riconosceva l’avvenuta esecuzione delle prestazioni e la correttezza delle imputazioni economiche.

Parallelamente, la prima società – chiamata in causa dal condominio – delimitava la propria posizione, precisando che il proprio incarico si era esaurito con la redazione dello studio di prefattibilità nel 2021 e che, dopo la comunicazione di interruzione del rapporto nel luglio 2022, non intratteneva più alcun rapporto contrattuale con il condominio.

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudice triestino ha ricostruito la vicenda partendo dall’elemento centrale della contestazione: secondo il condominio, non sarebbe mai esistito un vero e proprio rapporto contrattuale diretto con la seconda società che aveva ottenuto il decreto ingiuntivo. Anche per il Tribunale tutte le attività tecniche poste a fondamento della richiesta di pagamento non erano state svolte su incarico del condominio, ma nell’ambito del rapporto instaurato nel 2021 con la prima società, alla quale era stato affidato soltanto lo studio di prefattibilità.

Dai documenti prodotti è emerso infatti che, nella fase iniziale, il condominio aveva individuato un unico interlocutore tecnico, formalizzando nel marzo 2021 una lettera-contratto che limitava l’incarico alla redazione dello studio preliminare. La società opposta richiamava invece la delibera del 22 novembre 2022 come prova dell’avvenuta “contrattualizzazione”. Tuttavia, come ha notato il Tribunale, quella delibera era espressamente condizionata alla stipula, entro il 31 gennaio 2023, di un contratto di cessione del credito con un istituto finanziario. Poiché la condizione non si era verificata, la delibera era rimasta priva di effetti e non aveva prodotto alcun incarico valido.

La società tentava anche di valorizzare alcune dichiarazioni rese in assemblea dall’amministratore e dal suo difensore, interpretandole come un riconoscimento dell’attività svolta. Il Tribunale ha escluso però che tali affermazioni potessero impegnare il condominio, né supplire alla mancanza di un titolo contrattuale valido.

Considerazioni conclusive

Il Tribunale ha stabilito che il condominio non doveva pagare la società di ingegneria che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei suoi confronti. Il motivo è molto semplice: non era mai nato un vero incarico diretto tra il condominio e quei professionisti.

È fondamentale considerare che in materia condominiale, l’assunzione di obbligazioni per lavori straordinari richiede, a pena di inopponibilità ai condomini, una deliberazione assembleare preventiva, specifica e valida, non surrogabile da dichiarazioni di fatto o da comportamenti meramente ricognitivi dell’amministratore o di singoli partecipanti all’assemblea. In assenza di tali presupposti, ogni dichiarazione resa in assemblea dall’amministratore, anche se non contestata nell’immediato, resta priva di effetti vincolanti.

In altre parole, dette affermazioni non potevano essere usate per dimostrare che il condominio aveva riconosciuto il debito (cioè non possono essere considerate una confessione giudiziale – art. 2730 c.c.). Perché una dichiarazione sia una confessione giudiziale deve provenire da chi ha il potere di disporre del diritto (cioè da chi può validamente impegnare la parte). Per ogni decisione relativa alla manutenzione straordinaria è necessaria sempre l’approvazione dell’assemblea condominiale.

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