Garage, trasformazione in locale abitabile: quale titolo edilizio è necessario?

Gli argomenti della selezione di sentenze per l’edilizia e l’urbanistica pubblicate la scorsa settimana sono… 1) Trasformazione di un garage in locale abitabile – titolo edilizio necessario; 2) Tettoia – titolo edilizio necessario; 3) Realizzazione di un soppalco – qualificazione dell’intervento; 4) Pergotenda – qualificazione edilizia; 5) Aggiornamento annuale del costo di costruzione – obbligo dell’ente; 6) Struttura metallica aperta con aste frangisole – qualificazione

Trasformazione di un garage in locale abitabile: titolo edilizio necessario

Estremi della sentenza: TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 11 luglio 2018, n. 7739
Massima: Non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile: trattasi di opere necessitanti del permesso di costruire

Le opere dirette a trasformare i locali adibiti a servizi (soffitta, lavatoio, stenditoio ed essiccatoio) in abitazione, con la modifica dei prospetti, sono idonee a mutare radicalmente la destinazione d’uso dell’immobile in questione in locale residenziale, incidendo in modo determinate sul carico urbanistico.

Per la normativa edilizia (articolo 3, comma 1, lettere a e c del Testo Unico numero 380 del 2001, in combinato disposto con l’articolo 10, comma 1, lettera c e con l’articolo 23 ter dello stesso Testo Unico), le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano, infatti, del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non di semplice DIA, ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d’uso tra due categorie funzionalmente autonome.

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” o adibiti a servizi che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine, soffitte e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria.

Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Aderendo, quindi, al costante orientamento della giurisprudenza (cfr. da ultimo TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 4.04.2017 n. 4225 e 30.01.2017 n. 1439), deve ritenersi che “solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, ciò integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, indipendentemente dall’esecuzione di opere che, comunque, nel caso in esame sono presenti”.

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Realizzazione tettoia: titolo edilizio necessario

Estremi della sentenza: TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 10 luglio 2018 n. 1153
Massima: Serve il permesso di costruire per la tettoia

Per condivisa giurisprudenza amministrativa, “La realizzazione di una tettoia (nella specie, di non ridotte dimensioni), comportando trasformazione edilizia del territorio ai sensi dell’ art. 3, comma 1, lett. e) del D.P.R. n. 380/2001 , si caratterizza quale costruzione a tutti gli effetti, con ogni conseguenza in termini di incidenza sui parametri urbanistici e di rilascio del corrispondente titolo abilitativo: la mancanza del previo permesso di costruire legittima, quindi, l’applicazione della sanzione demolitoria, la quale costituisce atto dovuto per l’Amministrazione comunale” (TAR Campania, II, 29.3.2018, n. 1991).

Conseguentemente, serve il permesso di costruire per una tettoia con struttura in legno e copertura inclinata e tegole in terracotta di circa mq 14 ed altezza media di circa mt. 2. 90.

Trattasi pertanto di struttura fortemente impattante, di carattere stabile e durevole, che determina trasformazione del territorio (art. 3 co. 1 lett. e) TUE), e che impone pertanto il previo rilascio di titolo edilizio.

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Realizzazione soppalco: qualificazione dell’intervento

Estremi della sentenza: Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 9 luglio 2018 n. 4166
Massima: Per il soppalco non serve il permesso di costruire solo quando consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone

In generale, deve affermarsi che la realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, e rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico (cfr. Cons. di Stato, Sez. VI, n. 4468 del 2014).

Secondo un orientamento, un soppalco può essere ricondotto nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, qualora l’opera sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Tuttavia, quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (cfr. Cons. di Stato, Sez. VI, n. 985 del 2017).

Conseguentemente, serve il permesso di costruire per un soppalco, seppur di modeste dimensioni, che integra comunque un aumento di superficie fruibile, concretizzando la possibilità di accedervi in sicurezza per lo svolgendo del normale esercizio di calpestio e di posizionamento di carichi variabili.

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Tale soluzione si verifica, ad esempio, nel caso in cui il soppalco abbia un’altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente; sia protetto dal vuoto sottostante, così che può essere fruito in tutta sicurezza; goda di una illuminazione adeguata, essendo completamente aperto su un lato ed usufruendo della luce del locale sul quale si affaccia; sia raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano.

Pergotenda: edilizia libera o no?

Estremi della sentenza: TAR Campania, Salerno, sez. I, sent. 10 luglio 2018 n. 1057
Massima: Una pergotenda di notevoli dimensioni e con utilizzo duraturo nel tempo non rientra nell’attività edilizia libera

L’installazione di una pergotenda rientra tra le attività di edilizia libera e come tale non necessita di permesso di costruire, a meno che la struttura non abbia grandi dimensioni e non se ne faccia un utilizzo duraturo nel tempo. (Tar Lazio, sent. n. 12632 del 22 dicembre 2017).

Deve ritenersi una “nuova costruzione” una struttura a pianta rettangolare con profili di ferro ancorati su una superficie di legno posta ad un livello superiore al piano di calpestio del giardino e che si estende per una superficie di circa 100 metri quadri. L’esistenza della pedana di legno e degli assi verticali ancorati al suolo fanno ritenere che, anche quando la tenda viene riavvolta, restano visibili opere permanenti e durature.

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Struttura metallica aperta con aste frangisole: si può considerare arredo?

Estremi della sentenza: Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 9 luglio 2018 n. 4177
Massima: Una struttura metallica, aperta su tutti i lati, con protezione lamellare su un lato e aste frangisole motorizzate in alluminio, apribili e chiudibili a farfalle attraverso un meccanismo elettrico, è un elemento di arredo esterno

Una struttura metallica, aperta su tutti i lati, con protezione lamellare su un lato e aste frangisole motorizzate in alluminio, apribili e chiudibili a farfalle grazie ad un meccanismo elettrico, viene considerato un elemento di arredo esterno, che offre un elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzato a una migliore fruizione del cortile.

La struttura, infatti, non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o la modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi interni interessati, della sua facile e completa rimovibilità, dell’assenza di tamponature verticali e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale, con esclusiva finalità di riparo e protezione.

Aggiornamento annuale del costo di costruzione, obbligo dell’ente

Estremi della sentenza: TAR Molise, sent. 12 luglio 2018 n. 446
Massima: Il potere di determinazione del costo di costruzione per nuovi edifici è attribuito alle Regioni ma, qualora esse non provvedano, il costo di costruzione deve essere adeguato, annualmente ed autonomamente, in ragione dell’intervenuta variazione di valore economico accertata dall’Istat

Dall’esame della normativa di cui all’art. 16 del Testo unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380/2001) si evince che il potere di determinazione del costo di costruzione per nuovi edifici spetta alle Regioni ma, nell’eventualità che esse non provvedano, il costo di costruzione deve essere adeguato, ogni anno e in modo autonomo, in ragione dell’intervenuta variazione di valore economico appurata dall’Istat.

È un’attività – quella di adeguamento agli indici Istat – che preclude qualsivoglia attività discrezionale dell’Amministrazione la qual cosa consente di escludere – anche a tenore di quanto previsto dall’art. 21-octies della legge n. 241/1990 – la sussistenza di un onere della Amministrazione di avvio del procedimento di rettifica degli importi dovuti.

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In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it