L’art. 26, comma 3, del d.P.R. n. 495/1992 prevede che: “Fuori dai centri abitati, come delimitati ai sensi dell’articolo 4 del codice, ma all’interno delle zone previste come edificabili o trasformabili dallo strumento urbanistico generale, nel caso che detto strumento sia suscettibile di attuazione diretta, ovvero se per tali zone siano già esecutivi gli strumenti urbanistici attuativi, le distanze dal confine stradale, da rispettare nelle nuove costruzioni, nelle ricostruzioni conseguenti a demolizioni integrali o negli ampliamenti fronteggianti le strade, non possono essere inferiori a:
a) 30 m per le strade di tipo A;
b) 20 m per le strade di tipo B;
c) 10 m per le strade di tipo C.“
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Il regime delle distanze in edilizia
Il regime delle distanze in edilizia” di Romolo Balasso e Pierfrancesco Zen, giunto alla sua IX edizione aggiornata, rappresenta un punto di riferimento indispensabile per professionisti del settore edilizio e urbanistico. Questo manuale esplora con rigore e chiarezza i complessi rapporti normativi e giurisprudenziali in tema di distanze, of- frendo un’analisi dettagliata delle principali fonti normative, dai regolamenti locali alle disposizioni del Codice Civile, fino al recente decreto “Salva Casa” del 2024. Arricchito da una vasta selezione di sentenze aggiornate, schemi concettuali e casi pratici, il volume guida il lettore attraverso i numerosi aspetti della materia, dal rispetto delle distanze nelle costruzioni all’applicazione delle deroghe urbanistiche. Grazie a un linguaggio tecnico ma accessibile, è uno strumento prezioso per tecnici, progettisti, giuristi e amministratori, garantendo soluzioni affidabili alle problematiche più comuni e complesse. Romolo BalassoArchitetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnicogiuridico. Consulente, formatore e relatore in diversi incontri su tutto il territorio nazionale, è stato promotore e fondatore del centro studi Tecnojus, dove ricopre la carica di presidente, e per il quale cura i contenuti e i servizi oltre al sito web..Pierfrancesco ZenAvvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.
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La valenza delle fasce di rispetto stradale
Costituisce un principio pacifico nella giurisprudenza quello secondo cui le fasce di rispetto stradale, in attuazione delle norme poste dal codice della strada, non costituiscono vincoli urbanistici, ma misure poste a tutela della sicurezza stradale, che, tuttavia, comportano l’inedificabilità delle aree interessate e sono a tal fine recepite nella strumentazione urbanistica primaria[1].
Inoltre, secondo un consolidato orientamento, la norma va interpretata nel senso che il vincolo delle fasce di rispetto stradale o viario, è di inedificabilità assoluta, traducendosi in un divieto assoluto di costruire che rende inedificabili le aree site in fascia di rispetto stradale o autostradale, indipendentemente dalle caratteristiche dell’opera realizzata e dalla necessità di accertamento in concreto dei connessi rischi per la circolazione stradale, operando direttamente e automaticamente[2].
La natura assoluta del vincolo di inedificabilità è determinata dalla necessità di salvaguardare la sicurezza stradale e la sicurezza di coloro che abitano nelle zone circostanti le arterie viarie e di garantire la possibilità di ampliamento di queste ultime, o di realizzare strutture connesse alla migliore circolazione stradale, minimizzando l’impatto dell’occupazione e della espropriazione dei suoli privati e, altresì, nel caso in cui l’espropriazione si renda necessaria, l’esborso finanziario dell’amministrazione (in maniera consentanea a quanto stabilito dall’art. 97, comma 1, Cost.).
Il vincolo di inedificabilità assoluta connesso alla presenza di un’arteria autostradale è, dunque, preordinato anche ad evitare l’aumento di valore degli immobili preesistenti, che possono conseguire ad interventi che vadano al di là della mera manutenzione e conservazione, il quale aumento di valore comunque inciderebbe sull’indennità dovuta in occasione di un eventuale esproprio o di una eventuale occupazione temporanea[3].
Nelle zone sulle quali insiste un vincolo di inedificabilità assoluto, sopravvenuto alla realizzazione di fabbricati, deve pertanto ritenersi consentito di effettuare solo gli interventi funzionali al mantenimento del bene nella sua consistenza originaria[4].
Il caso specifico: demo-ricostruzione e rispetto del vincolo stradale
Il TAR Valle d’Aosta, nella sent. 30 aprile 2026, n. 26, ha valutato il caso specifico dell’integrale demolizione di un fabbricato esistente fuori dal centro abitato e all’interno della zona edificabile, con ricostruzione entro lo stesso sedime, arretramento dal confine stradale, riduzione della superficie coperta e lieve innalzamento della quota rispetto all’esistente.
Secondo i giudici, per quanto, sul piano edilizio, poteva riconoscersi che la demolizione integrale con ricostruzione rientrasse nel concetto della cd. ristrutturazione pesante, ciò non toglie che l’art. 26, comma 3, del d.P.R. n. 495/1992, come interpretato dalla giurisprudenza amministrativa, vieta in modo chiaro la “ricostruzione” entro la fascia di rispetto, a prescindere dallo specifico nomen juris dell’intervento.
La normativa che disciplina la fascia di rispetto autostradale si riferisce infatti a qualsiasi ipotesi di “ricostruzione”, con l’ulteriore precisazione che, se le menzionate disposizioni non contengono alcun riferimento alla nozione di “ristrutturazione edilizia è perché la normativa speciale considera qualsiasi ricostruzione come soggetta alle distanze dal confine stradale, senza possibilità di escludere quegli interventi che il Legislatore considera diversamente ad altri effetti[5].
Al riguardo s’è affermato che “L’interpretazione letterale e teleologica della normativa speciale stradale ha come effetto che la locuzione “ricostruzioni” comprende, a prescindere dalle qualificazioni di natura edilizia, tutti quegli interventi che, a seguito dell’integrale demolizione dell’opera, ne determinano la nuova realizzazione”[6].
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Note
[1] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 29 marzo 2021, n. 2602.
[2] TAR Abruzzo, Pescara, sez. I, sent. 20 febbraio 2026, n. 77; TAR Umbria, sez. I, sent. 26 maggio 2025, n. 521; Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 6 aprile 2022, n. 2565 e sent. 23 dicembre 2024, n. 10315).
[3] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 16 marzo 2026, n. 2156.
[4] Consiglio di Stato, sez. VI, sent, 23 dicembre 12024, n. 10315, relativo a una “demoricostruzione di struttura preesistente e non abusiva”, e sent. 19 febbraio 2024, n. 1646, relativo a “interventi che si traducano in ristrutturazione con ampliamento mediante recupero all’uso di volumi tecnici preesistenti”.
[5] Cass. civ., sez. I, sent. n. 2656/2015.
[6] Consiglio di Stato, sez. VI, sent, 23 dicembre 2024, n. 10315.
In collaborazione con studiolegalepetrulli.it
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