Come è noto, l’art. 6, comma 1 [1], del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) disciplina l’attività edilizia libera, ossia l’insieme degli interventi che, per essere realizzati, non necessitano del rilascio di un titolo abilitativo; le regioni, a loro volta, possono prevedere ulteriori ipotesi (comma 6).
Un aspetto rilevante della norma citata è l’incipit, secondo cui sono “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.
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L’attività Edilizia Libera – e-Book in pdf
La conversione in legge n. 105/2024 del c.d. Decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024) di riforma del Testo Unico dell’Edilizia ha reso necessario un aggiornamento di questa apprezzata guida operativa per tecnici e professionisti legali, giunta alla VI edizione. Anche la presente edizione mantiene uno stile agile ed un taglio pratico, offrendo una panoramica sulle attività di natura edilizia che non abbisognano di un titolo abilitativo e di quelle per le quali è sufficiente una comunicazione inizio lavori asseverata (CILA). Sono stati mantenuti ed aggiornati tutti i riferimenti alla legislazione regionale, estremamente utili per definire correttamente l’operatività dell’attività edilizia libera ed alla casistica giurisprudenziale, di ausilio per la soluzione di eventuali dubbi. Mario Petrulli Avvocato (www.studiolegalepetrulli.it), esperto in edilizia, urbanistica, appalti e diritto degli enti locali, consulente e formatore, autore di pubblicazioni per Maggioli Editore.
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La giurisprudenza
Come affermato in passato dalla giurisprudenza, proprio in ragione dell’incipit, la riconducibilità di un’opera agli interventi di edilizia libera non implica che la stessa sia sempre realizzabile in assenza di titolo, dovendosi comunque dare applicazione alle disposizioni che disciplinano i vincoli eventualmente gravanti nell’area di intervento, anche ove ne subordinino l’esecuzione al rilascio di un’autorizzazione preventiva[2], come nel caso di presenza di vincoli paesaggistici (ovviamente, con esclusione dei casi rientranti nell’Allegato A del DPR n. 31/2017 che, come è noto, elenca gli interventi per i quali non è richiesta l’autorizzazione paesaggistica).
È stato evidenziato che, quand’anche un intervento dovesse ritenersi rientrante nel novero di quelli eseguibili in assenza di titolo abilitativo, nondimeno ciò non esimerebbe l’autore del medesimo dal rispettare le prescrizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. n. 42/2004) e, a tal fine, dal munirsi dell’assenso alla realizzazione dell’intervento da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo gravante sull’area[3].
L’attività edilizia libera deve, comunque, essere conforme alle prescrizioni dello strumento urbanistico generale, del regolamento edilizio e delle normative di settore, in quanto “edilizia libera” non è affatto sinonimo di “attività arbitraria del privato”[4].
Un recente caso concreto
La conferma del citato orientamento si è avuta nella recente sent. 19 gennaio 2026, n. 54, del TAR Marche, sez. I, avente ad oggetto la legittimità di una serie di manufatti fra i quali vi erano attrezzature e infrastrutture necessarie per il diretto svolgimento dell’attività agricola come ricoveri per bestiame, realizzate in zona oggetto di vincolo paesaggistico.
Secondo i giudici, anche laddove le opere fossero state qualificabili in termini di attività edilizia libera, sarebbero state comunque soggette al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, non rientrando né nell’ambito delle previsioni di esclusione di cui all’art. 149 del Codice né nell’ambito di quelle per le quali il D.P.R. n. 31 del 2017, Allegato A, esclude la necessità dell’autorizzazione paesaggistica.
Secondo quanto riportato in sentenza, “Deve anche osservarsi che l’autorizzazione paesaggistica sarebbe stata necessaria anche qualora le opere fossero state qualificabili di edilizia libera, poiché come condivisibilmente affermato “deve rilevarsi che l’art. 6, co. 1, d.P.R. 380/2001, prima di procedere all’elencazione degli interventi per i quali non è richiesto il rilascio di titolo abilitativo, fa salva, in ogni caso, l’applicazione delle “prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e … delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”. 4.5. Ne discende, quindi, che la riconducibilità di un’opera agli interventi di edilizia libera di cui all’art. 6 del d.P.R. 380/2001 non implica che la stessa sia sempre realizzabile in assenza di titolo, dovendosi comunque dare applicazione alle disposizioni che disciplinano i vincoli eventualmente gravanti nell’area di intervento, anche ove ne subordinino l’esecuzione al rilascio di un’autorizzazione preventiva”.
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Note
[1] 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a);
a-bis) [gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw];
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;
b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, come definiti alla voce 32 dell’allegato A al regolamento edilizio-tipo, adottato con intesa sancita in sede di Conferenza unificata 20 ottobre 2016, n. 125/CU, ai sensi dell’articolo 4, comma 1-sexies, del presente testo unico, o degli impianti di cui all’articolo 87 del codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444];
e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
e-sexies) le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato, realizzabili anche mediante un unico bacino.
[2] T.A.R. Puglia, Lecce, sez. I, sent. 5 marzo 2025, n. 338.
[3] T.A.R. Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 19 maggio 2025, n. 9579; cfr. anche TAR Umbria, sez. I, sent. 26 maggio 2025, n. 521, secondo cui “anche laddove effettivamente si trattasse di opere astrattamente soggette al predetto regime, ciò non varrebbe comunque a escludere la necessità di osservare tanto fascia di rispetto stradale, come sopra detto, quanto il vincolo paesaggistico imposto sull’area”.
[4] T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, sent. 20 ottobre 2022, n. 2289; sez. IV, sent. 15 aprile 2025, n. 1349.
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