Condominio ed enti pubblici: l’assemblea può approvare progetti di interesse comune

La Riforma del Condominio, introdotta con la legge 11 dicembre 2012, n.220, ha portato significative modifiche al codice civile, tra cui spicca il 3 comma dell’art.1135 c.c. che stabilisce quanto segue: “L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Questa disposizione consente all’assemblea condominiale di autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare attivamente a progetti e iniziative territoriali, promossi da istituzioni locali o da privati qualificati. Le finalità di tali interventi sono molto ampie e includono il risanamento di parti comuni degli immobili, interventi per migliorare la funzionalità e l’aspetto delle zone condivise, lavori finalizzati alla rigenerazione edilizia (garantendo strutture più moderne e sicure), operazioni mirate a proteggere gli edifici da problemi strutturali, recupero del patrimonio edilizio esistente, promozione della vivibilità urbana, miglioramento della sostenibilità ambientale e della sicurezza nella zona in cui si trova il caseggiato.

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Indice

Condominio e partecipazione a progetti con enti pubblici: lo scopo del Legislatore
L’autorizzazione o la ratifica dell’assemblea
Condominio e installazione di un impianto di videosorveglianza su suolo pubblico: un caso pratico

Condominio e partecipazione a progetti con enti pubblici: lo scopo del Legislatore

La norma sopra detta riflette una visione moderna del condominio, concepito non solo come spazio abitativo privato, ma anche come parte integrante della comunità e del territorio. Il Legislatore della Riforma del condominio ha ampliato, quindi, le facoltà di intervento degli organi del condominio (amministratore ed assemblea), oggi non più limitate alle parti comuni condominiali, ma proiettate anche alla realtà esterna, quando lo giustifichino esigenze di salvaguardia della vivibilità urbana, della sicurezza e sostenibilità ambientale della zona limitrofa al fabbricato.

In altre parole la norma offre la possibilità di contribuire al miglioramento dell’ambiente circostante, a beneficio sia dei residenti sia della collettività.

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L’autorizzazione o la ratifica dell’assemblea

Come detto viene consentito all’assemblea condominiale di autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare attivamente a progetti e iniziative territoriali, promossi da istituzioni locali o da privati qualificati. L’art. 1135 c.c., ultimo comma, non prevede espressamente la possibilità di ratifica; di conseguenza è importante stabilire se l’assemblea possa approvare o meno a posteriori un’azione già compiuta dall’amministratore, riconoscendone validità ed efficacia.

La questione è stata esaminata dal Tribunale di Milano. Nel caso di specie, l’amministratore aveva autonomamente stipulato, in nome e per conto del condominio, un contratto per la sistemazione ad area verde del marciapiede comunale prospiciente il fabbricato, assumendone la manutenzione e conservazione quinquennale. Successivamente una delibera assembleare stabiliva che le spese relative all’accordo con il Comune per la sistemazione dell’aiuola sarebbero state ripartite “a millesimi di proprietà tra coloro che partecipano”, con esclusione quindi di tutti quei condomini che non avevano ratificato, o non intendevano ratificare, l’accordo in questione. Secondo alcuni condomini la delibera in questione era da ritenersi nulla, in quanto avente ad oggetto prestazioni non riguardanti parti comuni del fabbricato o beni condominiali. Il Tribunale di Milano ha ritenuto la delibera valida, evidenziando che l’art. 1135 c.c., ultimo comma, come sopra alla lettera riportato, stabilisce che l’assemblea può autorizzare l’amministratore a svolgere le attività previste dalla norma e, pertanto, ciò che può essere autorizzato può anche essere ratificato (Trib. Milano 15 gennaio 2021, n. 269).

Condominio e installazione di un impianto di videosorveglianza su suolo pubblico: un caso pratico

L’assemblea di un supercondominio, a seguito di numerose segnalazioni di atti vandalici, aveva deliberato di contribuire alla spesa di competenza del Comune di Genova per l’installazione di un impianto di videosorveglianza nella strada pubblica antistante il caseggiato. Successivamente veniva approvato il rendiconto, anche in relazione alla terza voce n. 15 delle “Spese Generali” denominata “Delib. Ass. del 12/06/19: contributo spese a Comune di Genova per progetto di installazione telecamere di video-sorveglianza (proprietà del Comune di Genova) sulle parti Comunali di Via …..atto ad aumentare i livelli di sicurezza delle varie zone oggetto di vandalismi.

Le decisioni sono state impugnate da un condomino che lamentava di dover spendere venti euro. Secondo il Tribunale le delibere sopra dette erano nulle perché adottate dall’assemblea in un ambito che esulava dalle sue competenze, esprimendo la volontà di contribuire, insieme a un ente pubblico (il Comune di Genova), alle spese per un impianto di videosorveglianza. Secondo la Corte di Appello – che ha ribaltato la decisione di primo grado – nell’ambito dell’articolo 1135, ultimo comma deve essere fatto rientrare il contrasto agli atti vandalici, mediante la istituzione di impianto di videosorveglianza. Deve quindi essere consentito a un condominio di contribuire nelle spese che incrementano la sicurezza, anche se si tratta di impianto comunale che riprenderà la pubblica via (App. Genova, sez. II, 20/07/2024, n. 1136).