Aggiornamento catastale: quali interventi edilizi obbligano a rivedere la rendita

Un obbligo che viene da lontano

La risoluzione ricorda, per prima cosa, che ai sensi degli articoli 173 e 204 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, l’aggiornamento della rendita è sempre dovuto in presenza di variazioni di destinazione d’uso, consistenza, sagoma, modifica delle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive.

Su questa base di fatto, in caso di interventi di Superbonus, l’obbligo di variazione sussiste sempre. Per avere il diritto all’aliquota maggiorata, infatti, era necessario effettuare interventi trainanti di tipo strutturale, e solo in presenza di questi era possibile abbinare interventi “minori” come la sostituzione degli impianti.

Dubbi sono rimasti invece finora in riferimento ai soli interventi di tipo impiantistico, e su questi interviene la risoluzione nello specifico, indicando le procedure da seguire per valutare se l’ampliamento della dotazione porti o meno all’obbligo di variazione.

La rilevanza catastale dei nuovi impianti

Per i soli impianti il parametro di riferimento è quello indicato dalla circolare n. 36/2013, emanata per gli impianti fotovoltaici ma applicabile in generale. Qui è precisato che l’obbligo scatta in caso di incremento di redditività dell’immobile di una soglia maggiore del 15%.

Nella circolare era specificato che rimanevano comunque sotto soglia gli impianti con potenza nominale non superiore a 3 chilowatt per unità immobiliare, altrimenti era necessario valutare l’intervento nello specifico. Di fatto, oggi come oggi, in considerazione della potenza media degli impianti doppia rispetto al passato, i calcoli diventano obbligatori.

Il metodo di calcolo

Per verificare se l’ampliamento impiantistico supera la soglia di rilevanza catastale, la risoluzione stabilisce l’applicazione delle stesse modalità previste per gli immobili a destinazione speciale e particolare (circolare n. 6/T del 30 novembre 2012), per il confronto tra il valore catastale ante e post intervento. Il calcolo si struttura come segue:

V_ante = Rc × M
V_post = V_ante + V_impianti

dove:

• Rc è la rendita catastale dell’unità immobiliare in atti prima dell’intervento;
• M è il moltiplicatore previsto dal decreto ministeriale n. 5646 del 14 dicembre 1991 per la categoria catastale dell’unità;
• V_impianti è il valore medio infracensuario degli impianti installati, riferito al biennio economico 1988-1989.

Il valore medio infracensuario corrisponde al valore degli impianti ridotto per il cosiddetto deprezzamento infracensuario, calcolato in funzione della vita utile e del valore residuo della componente impiantistica. In assenza di indagini di settore specifiche, la risoluzione consente di assumere, in prima approssimazione, una vita utile di 20 anni e un valore residuo pari a zero al termine della stessa.

Il confronto tra V_ante e V_post presuppone in ogni caso una verifica preliminare: il classamento in atti deve corrispondere allo stato di fatto dell’immobile precedente all’intervento.

La redazione delle dichiarazioni Docfa

La risoluzione fornisce anche indicazioni operative per gli atti di aggiornamento catastale tramite procedura Docfa. Nella relazione tecnica devono essere riportati in modo esaustivo: la descrizione degli interventi eseguiti, l’elenco dei nuovi impianti installati e le relative caratteristiche significative – con indicazione, ad esempio, della potenza nominale degli impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo.

Una criticità procedurale riguarda i casi in cui l’unità immobiliare, a seguito degli interventi, assuma le caratteristiche di una categoria o classe catastale non presente nel quadro di tariffa vigente nella zona censuaria di ubicazione. La procedura Docfa non consente la diretta indicazione di un classamento difforme. In applicazione dell’art. 11, comma 2, del decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, convertito dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, la parte dichiarante indica nella relazione tecnica la categoria e la classe proposte, attingendole dal quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia. La determinazione della rendita definitiva rimane in ogni caso di competenza del relativo Ufficio provinciale-Territorio.

Il percorso valutativo

Dalla risoluzione 21/E del 2026 si ricava un percorso in tre passaggi:

• Il primo è la verifica del classamento in atti: deve corrispondere allo stato dell’immobile ante intervento; se non corrisponde, è necessario procedere prima all’aggiornamento relativo allo stato precedente.
• Il secondo è la classificazione della natura dell’intervento: se si tratta di variazione di destinazione, consistenza, sagoma o planimetria, l’obbligo di aggiornamento è automatico; se si tratta di ampliamento impiantistico in senso stretto, si applica il confronto V_ante/V_post con la soglia del 15%.
• Il terzo riguarda gli interventi misti, nei quali impianti e opere edilizie si combinano: in questo caso la valutazione tecnico-estimativa deve essere complessiva e non può avvalersi del criterio semplificato.

Rilevanza catastale degli interventi edilizi: schema riepilogativo

Vediamo in questa tabella riepilogativa la rilevanza catastale di vari interventi edilizi, con relativo obbligo (o non obbligo) di aggiornamento catastale: