Spesso nel corso del tempo i proprietari di un’unità immobiliare ubicata in condominio – per motivi di carattere personale o alle volte più semplicemente per ottenere un maggiore introito in caso di compravendita – decidono di mutarne la destinazione d’uso.
Tale mutamento, se nel regolamento o successiva delibera non è previsto alcun limite alla facoltà di utilizzazione e destinazione dell’unità immobiliare, non consente agli altri partecipanti al condominio di opporsi a detta trasformazione, a meno che non vi sia il rischio di pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità o al decoro dell’edificio.
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Da garage ad abitazione
Bisogna ricordare che l’articolo 1122 c.c. non impedisce al singolo condomino di imprimere alla sua proprietà esclusiva una determinata destinazione, poiché la norma vieta soltanto di compiere, nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, opere che possano danneggiare le parti comuni dell’edificio, non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro.
Ne consegue che, se la specifica destinazione della proprietà esclusiva del singolo condomino sia stata ottenuta mediante la realizzazione di opere che arrechino pregiudizio alle parti comuni, si verifica la violazione dell’art.1122 c.c.: in tal caso, correttamente, il giudice inibisce la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, se una domanda in tal senso sia stata ritualmente proposta.
È pacifico, quindi, che non sia consentito ad un condomino di trasformare l’autorimessa in abitazione se determina un peggioramento dell’estetica della facciata, risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell’edificio, posto in zona residenziale.
Del resto, il concetto di danno, cui la norma sopra detta fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o dell’intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico, per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato.
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Da magazzino a garage
Il singolo condomino può certamente procedere al cambio di destinazione da magazzini a garage, se tale cambio non ha comportato l’esecuzione di alcuna opera materiale e danni estetici.
Ne consegue che gli altri condomini devono tollerare l’accesso con mezzi meccanici alla proprietà esclusiva del singolo che ha trasformato un magazzino in autorimessa, lasciandogli lo spazio per le manovre di ingresso e regresso, anche se ciò comporta il sacrificio di una modesta area, una riduzione dei posti auto ed una diversa collocazione delle auto parcheggiate.
L’uso di un’area scoperta comune, infatti, deve avvenire in modo da consentire a tutti i condomini il pari godimento, non assumendo rilievo il mutamento di destinazione dei magazzini a garage operato dal condomino.
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Da palestra a garage
Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari; tuttavia è anche vero che, mediante questa utilizzazione, non può essere alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi.
Di conseguenza il mutamento di destinazione dell’immobile di un condomino da palestra ad autorimessa, con la connessa apertura di diversi accessi carrabili (pur se assistiti dal preventivo rilascio di altrettante concessioni) si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., se comporta notevoli svantaggi agli altri condomini che non possono continuare a fruire pienamente della possibilità di parcheggiare – secondo le precedenti modalità – lungo i lati di un’area comune.
Tale situazione è particolarmente evidente se l’esercizio del passo carraio verso le nuove autorimesse, determina la riduzione di sei spazi per il parcheggio, non compensata dall’esistenza dei nuovi spazi per parcheggio costituiti dalle autorimesse (Cass. civ., sez. II, 15/09/2021, n. 24937).
In tale ipotesi si può parlare di vera e propria alterazione dell’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri condomini. Non è possibile ledere il principio di solidarietà (che è fondamentale nell’ambito dei rapporti condominiali), il quale impone un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Pertanto, un condomino non può neppure collocare scivoli permanenti sopra un marciapiede per accedere con l’autovettura al locale ad uso negozio di sua proprietà, dal medesimo utilizzato come box auto, così mutando la destinazione del marciapiede.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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