Arrivano i chiarimenti sull’applicazione operativa del decreto Salva casa. Il ministro Salvini ha anticipato una serie di risposte a quesiti nel corso di una riunione convocata ad hoc al Ministero, e, in attesa del varo di un documento completo (l’atteso prontuario Salva-Casa) è stato pubblicato sul sito del MIT un comunicato stampa che anticipa i punti del dossier. Confermato anche il varo a breve della nuova modulistica necessaria per accedere alle procedure di sanatoria.
Ecco alcuni dei punti più significativi delle indicazioni del MIT.
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Indice
Stato legittimo, verifica solo dell’ultimo titolo reperibile
La verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA).
Utilizzo delle nuove procedure in sanatoria per finalità multiple
Il Salva casa consente di avviare procedimenti “a finalità multipla” presentando al Comune un’unica istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile. In tal caso, gli uffici comunali avvieranno, appunto, un procedimento a “finalità multipla”, all’interno del quale verrà contestualmente vagliata sia la legittimità dell’intervento da eseguire che del cambio d’uso richiesto. All’esito, verrà rilasciato un unico titolo abilitativo.
A titolo esemplificativo, un cittadino potrà presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria.
Sanatoria sugli immobili vincolati
Si consente ai cittadini di presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici. In tal caso, senza che operi alcuna preclusione, verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) apposito parere sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza ai fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria ordinaria.
A fronte delle segnalazioni raccolte da numerose amministrazioni comunali, che segnalano la resistenza di alcune Soprintendenze nell’attuazione delle novità, le linee guida MIT specificano la piena operatività del meccanismo in sanatoria disciplinato nel nuovo articolo 36-bis, comma 4 del testo unico edilizia. Inoltre si ribadisce che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati.
Regolarizzazione varianti ante ‘77
Per la regolarizzazione delle parziali difformità compiute nel corso dei lavori attinenti a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977 basterà presentare una SCIA in sanatoria e provvedere al pagamento della relativa sanzione, compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro, e sarà applicabile il trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l’accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA edilizia.
Per chiarire quali sono i casi per i quali è possibile accedere a questa procedura, le linee guida del MIT specificano che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le stesse siano state realizzate in data successiva.
Viene inoltre definitamente chiarito che gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati ad effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia.
Sanzioni applicabili
Le linee guida MIT forniscono criteri metodologici orientativi a favore dei Comuni per la corretta determinazione delle sanzioni in esame, invitandoli a fare riferimento alle prassi applicative già in uso prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa. In particolare, nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle entrate.
Negli altri casi invece – secondo quanto previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione – saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle entrate.
Mutamento destinazione d’uso, delibere dei Comuni alla luce del dl
Per dare attuazione a questa previsione, le linee guida chiariscono che le specifiche condizioni che facilitano i cambi di destinazione d’uso devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa, evitando che tali condizioni possano essere derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima e come tali non coerenti con la semplificazione operata dalla riforma.
Quanto agli oneri urbanistici, il MIT specifica che non è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e che l’esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.
Sottotetti
Il Salva Casa ha introdotto una deroga in materia di distanze, consentendo l’intervento di recupero del sottotetto anche in quei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini, come accade, ad esempio, all’interno di contesti già totalmente urbanizzati. Le linee guida rimarcano come le semplificazioni introdotte potranno operare in tutte quelle regioni che sono già intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame.
Attendiamo a breve la pubblicazione del documento ufficiale.
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