Salva-Casa: quali interventi rientrano nelle nuove tolleranze esecutive senza sanatoria?

Tolleranze e dimensioni

In base alle norme dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, le tolleranze costruttive in quanto tali non rappresentano violazioni edilizie. Quando serve lo stato legittimo è sufficiente che il tecnico dichiari la presenza di queste “irregolarità” per poter essere a norma senza altre complicazioni.

Di base rientrano nelle tolleranze il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Con il decreto Salva-Casa è stato aggiunto un comma per specificare che per i soli interventi edilizi effettuati prima  della data di entrata in vigore del decreto abbiamo invece la seguente scaletta.

Abbiamo quindi una tolleranza:

• del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Tramezzi, porte, porte impianti e manutenzione ordinaria

Rientrano nello specifico nell’ambito delle tolleranze anche le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.

Così ad esempio, facendo riferimento alle nuove percentuali indicate, andranno semplicemente indicati dal tecnico come tolleranze, se non presenti nel progetto:

• cabine armadio;
• soppalchi non abitabili;
• soppalchi abitabili di maggiori dimensioni;
• balconi chiusi;
• balconi più/meno ampi;
• tramezzi in posizioni difformi o con diverse dimensioni;
• porte interne spostate, eliminate, di altra dimensione;
• infissi di altra dimensione (purché con variazioni minime);
• infissi di altro disegno (tondo/ovale/quadrato)
• diversa disposizione degli impianti.

Ovviamente si può avere lo stato legittimo anche quando sono presenti più interventi di diverse tipologie, tutti rientranti nella stessa casistica.

Non si possono considerare invece tolleranze esecutive quelle che non rientrano espressamente nella lista, come, ad esempio, l’apertura o la trasformazione di finestre e portefinestre, in quanto la lista in questione comprende solo la difforme ubicazione delle aperture interne, ovvero minime irregolarità nelle finiture, non interventi di più vasta portata.

Immobili tutelati senza ampliamento delle tolleranze

Altra questione a cui fare attenzione riguarda gli immobili soggetti a vincolo. In questo caso, per espressa previsione di legge, le tolleranze sono sì applicabili, ma non facendo riferimento alle nuove percentuali. Qualunque sia la dimensione dell’immobile, quindi, e qualunque sia il vincolo al quale è sottoposto, si dovrà sempre far riferimento ad un massimo del 2%.

Tolleranze applicabili anche agli immobili più datati

Con le nuove norme, invece, si semplifica decisamente la vita a chi abita in palazzi costruiti prima del 1977, ossia prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977, della anche “legge Bucalossi”. Prima di questa, infatti, di fatto non era possibile effettuare varianti in corso d’opera, cosa che ha reso molto complicata la vendita di immobili realizzati in epoca precedente con lievi difformità rispetto al progetto. Un caso “classico” quello della diversa dimensione dei balconi o della loro posizione difforme rispetto al progetto, il più delle volte peraltro solo per qualche decina di centimetri.

Una irregolarità minima, che tuttavia richiedeva fino a ieri la necessità della sanatoria. Ora, invece, non è più così perché le nuove tolleranze costruttive riparametrate sulle dimensioni degli appartamenti sono applicabili anche per questi immobili, compresi ovviamente i palazzi d’epoca. Di conseguenza sarà sufficiente la dichiarazione del tecnico con molti meno costi e meno complicazioni.