Le distanze legali sono da sempre uno dei motivi principali di litigio fra vicini, tant’è che il codice civile gli dedica la sezione VI stabilendo all’art. 873 che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, debbono essere tenute a distanza non minore di tre metri, lasciando ai regolamenti locali la facoltà di stabilire una distanza maggiore, con disposizioni integrative, generalmente dettate dalle norme attuative dei piani regolatori generali che, se trasgredite, concedono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino, oltre al risarcimento del danno subito.
Analizziamo in questo articolo, estratto dal volume La stima dei danni al patrimonio immobiliare di Massimo Moncelli, edito da Maggioli Editore, come si effettua la stima del danno in caso di violazione delle distanze legali tra le costruzioni che si configura tra i danni più frequenti insieme alla sopra elevazione dei fabbricati e alla lesione del decoro architettonico dell’immobile.
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La stima dei danni al patrimonio immobiliare
La stima dei danni patrimoniali costituisce, all’interno dell’estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato. Il volume, aggiornato e inserito nella presente collana, si concentra sulla stima del danno alle costruzioni, riconducendola all’estimo legale. Vengono esaminati i criteri definiti dalla legge e dai contratti assicurativi al fine di: scegliere il metodo di stima più adatto; quantificare il danno in modo preciso; accertare le cause dell’evento dannoso e il nesso di causalità con il danno stesso.La presente edizione amplia i casi trattati, includendo tipologie di danno di crescente rilevanza, come quelle derivanti da allagamenti, immissioni odorose, mancato godimento e presenza di vizi e difetti nell’immobile oggetto di compravendita. Inoltre l’opera presenta un consistente aggiornamento giurisprudenziale, integrando la trattazione con la casistica di merito intervenuta negli ultimi anni, al fine di offrire un quadro completo e aggiornato delle pronunce in materia di stima del danno.Massimo Moncellilaureato in Scienze Agrarie, è esperto di estimo ed economia immobiliare, membro del Royal Institution of Chartered Surveyors e della Società Italiana di estimo e valutazioni. È iscritto nell’Elenco dei Docenti della Scuola Superiore della Magistratura e nell’albo degli esperti scientifici del MIUR. Autore di numerosi articoli e pubblicazioni tecniche in materia di estimo civile e legale.
Massimo Moncelli | Maggioli Editore 2024
29.45 €
La verifica del danno
La Cassazione *ha stabilito che una norma contenuta nello strumento urbanistico locale è integrativa della disciplina prevista dal codice civile in materia di distanze tra costruzioni se regola, con qualsiasi criterio o modalità, la misura dello spazio che deve essere osservato tra gli edifici.
Qualora insorga una controversia a causa della presenza di opere edili realizzate in difformità dei regolamenti edilizi o dei piani regolatori comunali è necessario determinare se l’abuso costituisca una violazione del codice e delle disposizioni integrative, in quanto nel primo caso compete al soggetto leso nei propri diritti il risarcimento del danno, mentre nel secondo anche la riduzione in pristino, mediante la rimozione dell’opera edificata contra legem.
Per la verifica del danno è del tutto ininfluente la presenza di regolari autorizzazioni amministrative e la conformità delle opere a tali autorizzazioni; infatti, la sola presenza di opere abusive o difformi non può costituire motivo di risarcimento; allo stesso modo la presenza di un’opera debitamente conforme ad un atto autorizzativo non rende il proprietario della stessa indenne da eventuali violazioni delle disposizioni sulle distanze.
Riepilogando:
| Violazione delle distanze previste dal codice civile e dalle norme integrative | ✓ ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito ✓ risarcimento del danno subito |
| Violazione delle distanze non previste dal codice civile e dalle norme integrative | ✓ risarcimento del danno subito |
La stima del danno
La valutazione del danno provocato dalla violazione delle norme sulle distanze legali necessita di una complessa attività, finalizzata all’individuazione dei reali pregiudizi determinati a carico della proprietà confinante. Il risarcimento può essere calcolato in base a vari criteri; tuttavia, la Cassazione * ritiene che in primo luogo si debba tenere conto della perdita di valore del fabbricato danneggiato dalla violazione. Si tratta di stimare il minor valore, tenendo conto della effettiva limitazione del pieno godimento del fondo a causa della diminuita panoramicità, esposizione alla luce e al sole, comodità di accesso, e altri fattori che hanno comportato un deprezzamento commerciale.
Il procedimento sicuramente più appropriato per determinare tale deprezzamento è quello per valore complementare, stimando il valore dell’immobile prima e dopo l’abuso.
Un altro metodo consiste invece nell’opposto di quello precedente, ossia nella stima dell’incremento di valore conseguito dall’immobile del soggetto danneggiante. Si tratta di un metodo utilizzato nel caso il bene sia stato venduto dopo l’esecuzione delle opere, conseguendo grazie alle stesse un prezzo superiore al valore dell’immobile nella situazione ex ante. Il danneggiante quindi avrebbe percepito un surplus che deriva dalla condotta illecita e che costituisce il danno subito dalla controparte.
Il risarcimento può essere stimato, nel caso della realizzazione di piccole opere, assumendo come base il costo di ripristino dell’opera oppure calcolando i maggiori costi che il proprietario dell’immobile danneggiato dovrà sostenere, ad esempio, per il maggior consumo di energia elettrica e metano per illuminazione e riscaldamento.
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Il regime delle distanze in edilizia
Questa nuova (e ottava) edizione conferma e mantiene l’impianto e l’impostazione operativa che ne hanno decretato il grande successo presso i lettori e si caratterizza rispetto alle precedenti versioni per un notevole arricchimento giurisprudenziale e per gli approfondimenti su temi sempre più rilevanti che, inevitabilmente, incidono in maniera significativa sul regime delle distanze (si pensi alla materia delle tolleranze, delle altezze, del Regolamento Edilizio Tipo ecc.). Grande attenzione è stata posta per l’analisi e l’interpretazione delle numerose e importanti novità normative recentemente introdotte nel nostro ordinamento, specie con i “Decreti Semplificazione” ed in particolare con il decreto n. 76/2020 convertito nella legge 120/2020. Anche in conseguenza di ciò si è reso necessario provvedere ad una revisione sistematica del capitolo relativo alle deroghe in materia di distanze. L’eterogeneità degli argomenti non ha impedito di mantenere un fil rouge che li collega tutti sotto l’egida dell’edilizia e del diritto che la regolamenta, per fornire al tecnico e al giurista uno strumento di consultazione agile, completo ed esauriente per tutti gli aspetti relativi al regime delle distanze nelle costruzioni. Romolo Balasso Architetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnicogiuridico. Consulente, formatore e relatore in diversi incontri su tutto il territorio nazionale, è stato promotore e fondatore del centro studi Tecnojus, dove ricopre la carica di presidente, e per il quale cura i contenuti e i servizi oltre al sito web. Pierfrancesco Zen Avvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.
Romolo Balasso, Pierfrancesco Zen | Maggioli Editore 2022
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