Sopraelevazione in condominio: sì, ma a quali condizioni?

La sopraelevazione in condominio, una questione spesso spinosa.

Il Codice Civile, con  l’ art. 1127 che regola la “costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”, dispone che il proprietario dell’ultimo piano abbia diritto, sulla superficie su cui è costruita l’unità immobiliare posseduta, di elevare nuovi piani, purché questo non pregiudichi la statica e non alteri l’aspetto architettonico dell’edificio. Dal testo dell’articolo:

“Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti”

Come illustrato diffusamente nel testo “Obblighi e responsabilità dell’amministratore del condominio e dei condòmini”, queste sono le condizioni essenziali. Un divieto assoluto che viene ancor prima dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

Il primo è un divieto oggettivo, il secondo soggettivo. Mentre la prima condizione è lasciata alla valutazione tecnica degli organi pubblici, in particolare il Genio civile, la seconda deve essere stimata dai condòmini, che trarranno dai disegni tecnici ogni personale e non collegiale decisione conseguente.

La sede assembleare può essere e valere come occasione di confronto e non di delibera. Da ciò discende una possibilità di rischio per chi esegue la sopraelevazione, in quanto le possibilità di opposizione possono sorgere non solo prima o durante i lavori, ma anche ad opera finita, specie per quanto possa riguardare l’alterazione dell’aspetto architettonico.

Nell’esame del problema occorre, preliminarmente, non trascurare il carattere dispositivo della norma, la quale pone condizioni limitative di tipo obiettivo. Tali considerazioni comportano l’onere della prova, da suffragarsi con titoli idonei. In effetti la sopraelevazione comporta sempre una modificazione per eccedenza dei limiti strutturali originari.

Rientra nella sfera di tale diritto non solo la costruzione con sviluppo verticale, ma anche quella orizzontale, quale, ad esempio, la copertura di un lastrico solare di uso esclusivo o di una terrazza.

Naturalmente, la possibilità di sopraelevare, alla stregua della possibilità di creare nuovi locali al di sotto della proprietà esclusiva a colui che possiede il piano terra, è un diritto che solo nell’atto di acquisto deve trovare esplicita autorizzazione.

Inoltre, la nuova fabbrica non deve in modo assoluto portare squilibri agli impianti ed ai servizi esistenti, alle fonti di approvvigionamento idrico o agli scarichi delle acque, bianche e nere. Qualora esistano i presupposti di legge, gli altri condòmini possono opporsi solo deducendo prova contraria, stabilendosi una eccezione in senso contrario.

Infine, solo l’espresso consenso unanime di tutti i condòmini, nel caso in cui potessero essere accertate opere pregiudizievoli alla statica dell’edificio, può concedere l’autorizzazione a costruire, subordinata all’esecuzione di opere di consolidamento. Come anticipato, il diritto di opposizione può essere esercitato anche dopo la costruzione, con facoltà di domanda di restituzione in pristino dei luoghi. Oltre alla possibilità di richiesta per risarcimento di danni.

Si ricorda poi che l’art. 1127 c.c. dispone anche che:

“Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.   

Per approfondire si consiglia la lettura di “Obblighi e responsabilità dell’amministratore del condominio e dei condòmini”, di F. Maniscalco e S. Rao, in offerta a 23,80 €.