Condominio e manutenzione beni comuni: responsabilità in caso di caduta dalle scale

In via preliminare bisogna ricordare che, con riguardo ai beni comuni, è il condominio a dover vigilare sul relativo stato di manutenzione, essendone custode. Di conseguenza è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni non rechino pregiudizio ai condomini e ai terzi. In caso contrario, il condominio risponde dei danni che ne siano derivati.

Il condomino-custode non può sottrarsi a responsabilità semplicemente dimostrando di essere stato diligente nella custodia della cosa, ma deve provare che l’evento sia imputabile ad un caso fortuito, cioè ad un fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

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A tale proposito si ricorda che il condominio ha il dovere di eliminare o di segnalare il pericolo connesso all’uso della parte comune; il condomino (o il terzo) non può utilizzare in modo imprudente il bene condominiale, al punto che l’imprudenza del danneggiato – che abbia riportato un danno a seguito di un’impropria utilizzazione – può anche integrare il caso fortuito (e quindi il condominio non può essere ritenuto responsabile dei danni conseguenti alla caduta).

Il corrimano difettoso non dimostrato

In una vicenda esaminata dal Tribunale di Parma una condomina chiamava in causa il condominio in seguito alla sua caduta per le scale. Nella fattispecie, la stessa condomina contestava la particolare conformazione del corrimano, dall’estremità superiore, a sua detta, troppo spigolosa. In particolare l’attrice affermava di essere scivolata in prossimità di un pianerottolo e, nell’incastrare il braccio nella balaustra per afferrare il corrimano, di avere avvertito la sensazione che lo stesso le procurasse un taglio sul palmo della mano; di conseguenza l’attrice sosteneva di aver lasciato la presa, proseguendo la caduta lungo la successiva rampa di scale.

La sentenza del Tribunale di Parma, pronunciata il 3 dicembre 2019, ha tuttavia rigettato la domanda di risarcimento. Non è stata, infatti, riconosciuta alcuna responsabilità a carico del condominio. L’attrice infatti non ha provato la difformità del corrimano dai parametri normativi di riferimento, per un difetto di progettazione, per un difetto di manutenzione o per l’usura del tempo.

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Minime difformità del corrimano e mancanza di responsabilità del condominio

In una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Milano un condomino, mentre percorreva le scale condominiali per partecipare all’assemblea del condominio, sosteneva di essere precipitato rovinosamente dalle scale per l’impossibilità di afferrare il corrimano.

Successivamente citava davanti al Tribunale il condominio, chiedendo la condanna del convenuto al risarcimento dei danni per le lesioni da lui subite. A sostegno delle sue ragioni l’attore notava come detto corrimano presentasse una sezione non adeguata ad assicurare la prensilità, costituendo dunque un elemento di pericolo. Affermava inoltre come un corrimano, per essere a norma di legge, dovrebbe distare almeno 4 cm dalla parete e che, se il corrimano in questione avesse avuto tali caratteristiche, egli avrebbe potuto afferrarlo, evitando la caduta ed i conseguenti danni.

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In giudizio il condominio si difendeva producendo la documentazione anche fotografica a riprova della regolarità e conformità della scala e del corrimano comuni, attribuendo la causa della caduta al suo pregresso stato di salute risultante dalla documentazione medica in atti. Nel corso del procedimento era emerso quanto segue: una pedata dei gradini larga 29 cm, misura inferiore a quella minima di 30 cm consentita dall’art. 8.1.10 punto 2) del D.M. 236/1989 (Regolamento di attuazione della Legge 13/1989 sul superamento delle barriere architettoniche); il corrimano posizionato ad altezza regolare, non distante almeno 4 cm dalla parte piena su cui era posizionato, ma distante solo 2 cm e comunque non dotato di sagoma tale da consentirne un’agevole presa.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha dato torto all’attore. Secondo lo stesso giudice non è risultata in alcun modo dimostrata l’eventuale efficacia causale rispetto alla caduta dell’attore di tali minime difformità, di per sé non integranti palesemente insidia, tenuto anche conto che lo stato dei luoghi era perfettamente conosciuto da parte del condomino, che aveva percorso quella scala numerose volte nel corso degli anni per accedere al locale dove si erano svolte le assemblee condominiali.

Del resto, in base alle fotografie prodotte dalle parti, è risultato evidente che il corrimano in questione era idoneo a fungere da appoggio in salita e l’attore ben avrebbe potuto preventivamente e cautelativamente servirsene, senza attendere di scivolare (per qualsiasi ragione ciò sia accaduto); in ogni caso il Tribunale ha valutato le patologie dalle quali il condomino era affetto, quali il glaucoma bilaterale e l’idrocefalo normoteso, di per sé tali da metterne a rischio l’efficacia del campo visivo e la corretta deambulazione (Trib. Milano 24 gennaio 2023 n. 544).

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Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/Олег Копьёв