Caldaia mal installata, i condomini devono essere risarciti?

In caso di errato posizionamento della caldaia e conseguenti malfunzionamenti vari, l’impresa installatrice può essere tenuta a risarcire ai condomini il sovra-consumo? Esaminiamo la vicenda.

Una società otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio e di uno dei condomini per il pagamento di somme riconducibili a forniture di gasolio e a lavori sulla caldaia, installata in passato. Il Tribunale, sulla scorta di una relazione di accertamento tecnico preventivo, si rendeva conto che la predetta società aveva erroneamente posizionato il bruciatore, determinando così il surriscaldamento della piastra e il conseguente verificarsi delle successive perdite e degli interventi di saldatura di cui chiedeva il pagamento.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale – che revocava il decreto ingiuntivo – accertava il credito oggetto dell’ingiunzione nei confronti del condominio ma anche un controcredito dei condomini per risarcimento danni; di conseguenza condannava il medesimo condominio a pagare alla società creditrice opposta solo la differenza tra i due importi.  La società installatrice della caldaia si rivolgeva alla Corte di Appello, mentre il condominio proponeva appello incidentale.

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I giudici di secondo grado riformavano la sentenza di primo grado rigettando l’appello dell’impresa e accogliendo, in parte, quello formulato dal condominio; la Corte, infatti, rideterminava, in aumento, il contro credito dei condomini, addebitando alla società appellante il sovra-consumo di carburante del condominio, nella misura individuata nella perizia. Alla società non rimaneva che ricorrere in cassazione. In particolare il ricorrente riteneva nulla la perizia e lamentava la mancanza di imparzialità del CTU; inoltre faceva presente l’erronea qualificazione del rapporto occorso tra le parti, come appalto anziché vendita, e con essa ulteriori doglianze collegate relativamente alla denuncia dei vizi; infine sottolineava l’apparenza della motivazione della sentenza d’appello in ordine alla attribuzione dell’incremento dei costi di consumo.

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La Cassazione ha condiviso la tesi dei giudici di secondo grado. Come notano i giudici supremi, indipendentemente dalla classificazione del contratto (appalto o vendita), la società è risultata responsabile dell’erronea collocazione del bruciatore e dell’insufficienza informativa ai condomini sulla necessità di munire la caldaia di un addolcitore di acqua in quanto soggetto che aveva provveduto all’installazione. Questi errori – come chiarito dal consulente tecnico – hanno determinato il malfunzionamento della caldaia con conseguente aumento del consumo nella misura del 5 o del 6 per cento. Secondo la Cassazione la motivazione della sentenza non è apparente, essendo pienamente idonea a dare conto del ragionamento seguito dalla Corte che si è attenuta alle dette conclusioni del consulente tecnico.

Riflessioni conclusive

I giudici di secondo grado hanno (correttamente) fatto applicazione del principio generale di cui all’articolo 1218 c.c. secondo cui il debitore che non esegue esattamente la prestazione è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Questa prova non è stata fornita dalla società installatrice della caldaia, mentre al contrario la CTU disposta dal giudice ha messo in rilievo tutte le responsabilità della ricorrente (erronea scelta del posizionamento del bruciatore, surriscaldamento conseguente della piastra e l’accumulo di formazioni di calcare in corrispondenza della piastra, successive perdite, maggior consumo e necessità interventi di saldatura). In ogni caso si sono rilevate inutili le obiezioni sull’assenza di imparzialità del CTU; infatti tali critiche devono necessariamente, formare oggetto di ricusazione del consulente e non possono essere dedotte in sede di legittimità.

Inoltre non è affetta da nullità la CTU se la parte che l’ha eccepita non abbia fornito la prova che il suo diritto di difesa sia stato violato, in concreto e secondo le circostanze del caso di specie, e che tale violazione abbia comportato un vulnus per il proprio diritto di difesa (App. Bari sez. III, 12 gennaio 2022, n.51). In altre parole, a proposito di CTU, eventuali irritualità dell’espletamento (come, ad esempio, la partecipazione a un sopralluogo, senza autorizzazione, in luogo del consulente d’ufficio, di un suo collaboratore) ne determinano la nullità solo ove procurino una violazione in concreto del diritto di difesa, con la conseguenza che è onere del ricorrente specificare quali lesioni di tale diritto siano conseguite alla denunciata irregolarità (Cass. civ., sez. II, 08/06/2007, n. 13428).

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 19025 del 13-06-2022
Riferimenti normativi: art.  1218 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Trib. Catania, sez. VI, Sentenza del 21/05/2021

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/Milos Dimic