Secondo l’art. 1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune traendone anche un’utilità particolare, purché l’uso più intenso non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso, anche solo potenziale.
È noto, del resto, che la nozione di “pari uso” non implica un’identità assoluta e sincronica di utilizzazione del bene da parte di tutti i comproprietari. Una lettura rigida condurrebbe all’assurdo di vietare qualsiasi uso particolare o più intenso, svuotando di contenuto la stessa ratio dell’art. 1102 c.c. La giurisprudenza lo afferma con chiarezza: il pari uso non è un uso identico, ma un uso compatibile con quello altrui (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2023, n. 6428).
In questa prospettiva, la cosa comune può essere utilizzata anche in modo particolare o più intenso rispetto all’uso ordinario, purché ciò non comprometta l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri partecipanti e non determini indebite invasioni della sfera dei loro diritti dominicali. È quanto ribadito dalla più recente giurisprudenza: l’uso particolare è legittimo se non altera l’assetto dei diritti degli altri condomini e non crea pregiudizi concreti.
>> Vorresti ricevere articoli come questo? Clicca qui, è gratis
Indice
Suggeriamo:
Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2021
26.60 €
Installazione ponteggio per opere del singolo condomino: un comportamento legittimo
Alla luce di quanto sopra è possibile affermare che il ponteggio rappresenta un uso temporaneo, strumentale e necessario alla manutenzione dell’unità immobiliare, pienamente compatibile con la destinazione delle parti comuni e con i diritti degli altri partecipanti. A conferma di quanto sopra merita di essere segnalata una vicenda esaminata dalla Corte d’Appello di Milano (sentenza del 17 novembre 2025, n. 3105). I giudici milanesi hanno affrontato una lunga vicenda del ponteggio installato da una condomina per ristrutturare il proprio appartamento. L’impalcatura, montata nel 2017 con il consenso dei proprietari delle aree di appoggio e previa comunicazione all’amministratore, si era resa necessaria per lavori regolarmente assentiti.
Durante le opere era però emersa una trave ammalorata nel solaio, circostanza che aveva imposto la sospensione dei lavori privati e l’avvio di accertamenti tecnici da parte del condominio. Proprio il condominio, dopo aver deliberato gli interventi sulla trave, aveva utilizzato il ponteggio della condomina, previo accordo economico, e successivamente aveva deliberato anche lavori sulla copertura del tetto, per i quali l’impalcatura risultava nuovamente indispensabile.
Nonostante ciò, il condominio aveva intimato alla proprietaria di rimuovere il ponteggio, sostenendo che il suo mantenimento fosse illegittimo. Il Tribunale ha dato ragione alla condomina. La Corte d’Appello ha confermato questa impostazione. La condomina è risultata pienamente legittimata a installare l’impalcatura ai sensi dell’art. 1102 c.c., poiché il ponteggio non ha alterato la destinazione delle parti comuni né impedito agli altri condomini di farne uso. Inoltre, il comportamento del condominio (che aveva utilizzato l’impalcatura per i propri lavori, aveva stipulato accordi economici e aveva accettato la proposta conciliativa del giudice cautelare) è stato considerato come una vera e propria ratifica del mantenimento. Per questo l’appello è stato rigettato e il condominio condannato alle spese.
La rimozione temporanea dei manufatti che ostacolano il ponteggio del condomino
Come detto, è legittima l’installazione del ponteggio necessario all’esecuzione di lavori autorizzati nell’unità immobiliare, quando l’opera non altera la destinazione delle parti comuni né impedisce agli altri condomini il pari uso del cortile. Una vicenda recentemente decisa dal Tribunale di Messina si colloca esattamente in questa linea interpretativa: anche qui la ricorrente, proprietaria dell’appartamento al primo piano, aveva ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie (condominiali, progettuali e del Genio Civile) per trasformare una finestra in balcone affacciato sul cortile interno. Per realizzare la pensilina in cemento armato era indispensabile installare un ponteggio nel cortile condominiale, in aderenza al prospetto.
L’allestimento dell’opera provvisionale era però materialmente impedito dalla presenza di una tettoia in plastica ondulata, fissata dal condomino del piano terra al muro perimetrale interno, e da un’occupazione di fatto dell’area comune con vasi e masserizie. Nonostante ripetute richieste, anche tramite amministratore, il resistente non aveva mai provveduto alla rimozione. La ricorrente, esposta al rischio di decadenza della SCIA, aveva quindi proposto ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. La consulenza tecnica d’ufficio aveva confermato che il ponteggio era necessario e che la tettoia doveva essere rimossa temporaneamente, potendo essere ripristinata a lavori ultimati.
Il Tribunale di Messina ha accolto il ricorso, applicando gli stessi principi già affermati dalla Corte d’Appello di Milano in tema di uso più intenso della cosa comune per l’esecuzione di lavori privati. Il giudice siciliano ha ribadito che l’art. 1102 c.c. consente al condomino di utilizzare la parte comune in modo funzionale ai lavori autorizzati, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso. Ne deriva che il resistente non può opporsi alla collocazione del ponteggio né mantenere manufatti o ingombri che ne impediscano l’installazione. Il CTU ha accertato che la realizzazione del balcone richiedeva necessariamente un ponteggio nel cortile e che la tettoia costituiva un ostacolo materiale alla sua installazione.
Accertati il fumus boni iuris, fondato sul diritto della ricorrente a utilizzare la parte comune per lavori legittimi, e il periculum in mora derivante dalla imminente scadenza della SCIA, il Tribunale ha ordinato al resistente l’immediata rimozione della tettoia e degli ingombri, con obbligo di ripristino a opere ultimate, e lo condanna alle spese (Trib. Messina 20 aprile 2026).
>> Se vuoi ricevere notizie come questa direttamente sul tuo smartphone iscriviti al nostro nuovo canale Telegram!
Consigliamo:
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
-
VOLUME
Condominio No Problem
L’eBook “Condominio No Problem” è una guida pratica e completa aggiornata alla legge Salva Casa (l. 105/2024 di conv. d.l. 69/2024), pensata per amministratori di condominio e condòmini, che raccoglie 250 casi reali affrontati e risolti con chiarezza. Dall’eliminazione delle barriere architettoniche all’installazione di impianti fotovoltaici, dal recupero dei sottotetti fino alla regolamentazione delle locazioni brevi, ogni quesito è supportato da riferimenti di legge e dalle più recenti sentenze della Cassazione, offrendo un quadro giuridico aggiornato e autorevole.
Antonella Donati | Maggioli Editore 2024
10.97 €
Iscriviti alla newsletter
Scegli quale newsletter vuoi ricevere
Autorizzo l’invio di comunicazioni a scopo commerciale e di marketing nei limiti indicati nell’informativa.
Presto il consenso all’uso dei miei dati per ricevere proposte in linea con i miei interessi.
Cliccando su “Iscriviti” dichiari di aver letto e accettato la privacy policy.
Grazie per esserti iscritto alla newsletter.
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento