L’individuazione delle parti comuni e la conseguente ripartizione degli oneri di manutenzione non rappresentano un dato meramente formale, ma discendono da un principio strutturale dell’intero sistema: il rapporto di accessorietà che lega determinati beni alle singole unità immobiliari. L’articolo 1117 c.c. non si limita a elencare una serie di beni presuntivamente comuni, ma esprime un criterio funzionale più profondo, fondato sulla destinazione del bene al servizio o al godimento collettivo.
È proprio questo collegamento strumentale, materiale o funzionale (cioè la relazione di necessaria complementarità tra beni o impianti comuni e gli appartamenti di proprietà esclusiva) a giustificare sia la comproprietà dei condomini sia l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il mantenimento di tali beni condominiali.
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Indice
Suggeriamo:
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
La gestione delle spese condominiali è il terreno più delicato e conflittuale dell’attività dell’amministratore. La corretta applicazione dei criteri di ripartizione è essenziale per prevenire contestazioni, tutelare i diritti dei condomini e garantire una gestione equilibrata e trasparente. Questa II edizione aggiornata della Guida alla ripartizione delle spese condominiali, curata da Giuseppe Bordolli, offre un quadro completo e pratico delle regole civilistiche, delle novità legislative e dei più recenti orientamenti giurisprudenziali.Il volume affronta con chiarezza:• i principi generali che regolano gli obblighi di contribuzione;• i criteri legali e convenzionali di riparto, con attenzione alla derogabilità;• la suddivisione delle spese relative a parti comuni, scale, ascensori, balconi, lastrici solari e impianti;• i temi complessi della termoregolazione e contabilizzazione del calore, alla luce delle modifiche introdotte dal d.lgs. 73/2020;• le modalità di recupero dei crediti condominiali, aggiornate al Decreto Bollette 2025. Un manuale operativo e di immediata consultazione, che unisce rigore giuridico ed esempi pratici, diventando uno strumento indispensabile per l’amministratore di condominio che voglia gestire in modo efficace, sicuro e conforme alla normativa ogni aspetto legato alle spese. Giuseppe BordolliConsulente condominialista. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare; è collaboratore delle maggiori riviste di diritto immobiliare. Autore e coautore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e commenti note a sentenza. È collaboratore di Diritto.it e di altri portali giuridici dedicati alle problematiche del settore immobiliare. È coordinatore della collana Condomino.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2025
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Colonna di scarico e condominio parziale
La presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c. per gli impianti di scarico delle acque nere opera con riferimento alla parte dell’impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti e che presenta attitudine all’uso e al godimento collettivo, con esclusione delle condutture che, diramandosi dalla colonna condominiale, servono esclusivamente unità immobiliari di proprietà individuale.
La presunzione di comunione viene meno quando il bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola unità immobiliare, oppure quando l’originario proprietario lo ha attribuito espressamente a uso esclusivo. In queste situazioni emerge che il bene ha una propria autonomia e indipendenza e non è legato da una funzione di servizio rispetto all’intero caseggiato (Trib. Verona 13 dicembre 2024, n. 2835).
Le cose, i servizi e gli impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell’edificio appartengono solo ai proprietari di queste unità e non ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Di conseguenza le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, secondo il principio generale dell’art. 1123 c.c., comma 3, a norma del quale quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27058).
Sostituzione di una conduttura di scarico e criterio di ripartizione delle spese tra i condomini utenti: la posizione della Cassazione
Recentemente la Suprema Corte ha preso in esame una controversia condominiale sorta a seguito della sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere che serviva solo una parte dei condomini. La questione centrale ha riguardato il criterio corretto per ripartire le relative spese: se in parti uguali tra gli utenti della colonna oppure secondo i millesimi di proprietà, come sostenuto dalla condomina ricorrente. Una condomina ha contestato l’addebito di 283 euro per la sostituzione della tubazione di scarico, ripartito “in parti uguali tra i condomini interessati anziché per millesimi di proprietà”. Il Tribunale ha respinto la domanda, ritenendo corretta la ripartizione paritaria delle spese della colonna di scarico e confermando la contabilizzazione dell’intercapedine condominiale.
La Corte d’appello ha confermato integralmente la decisione. La condomina ricorreva per cassazione denunciando la violazione dell’art. 1123 c.c.: a parere della ricorrente infatti la Corte d’appello aveva erroneamente ritenuto corretto il criterio della ripartizione in parti uguali in assenza di tabelle parziarie. La Cassazione ha accolto il motivo, richiamando il principio secondo cui le spese relative a parti comuni che servono solo alcuni condomini devono essere ripartite proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà, utilizzando i millesimi generali e ricalcolando il rapporto interno tra i soli condomini interessati. La Corte ha ritenuto non condivisibile l’argomento della Corte d’appello secondo cui, mancando tabelle parziali, l’unico criterio possibile sarebbe stato quello paritario.
La divisione in parti uguali (“per testa”) è legittima solo se prevista da un regolamento contrattuale o deliberata all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio (o al condominio parziale), poiché configura una deroga ai criteri legali che incide sui diritti individuali (Cass. civ., sez. II, 19/01/2026, n. 1095). La deroga convenzionale può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, prescindendo dalle quote millesimali di proprietà, e può persino prevedere l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese (Cass. civ., sez. VI, 07/10/2019, n. 24925).
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