Un abuso edilizio è per sempre: nessuna sanatoria con il tempo o con atti successivi

Distanze minime e demolizione parziale

Il caso riguarda un edificio realizzato nell’ambito di un Piano di Edilizia Economica e Popolare con diritto di superficie su area comunale. La concessione del 1981 prevedeva espressamente una distanza di 5 metri dai confini Nord e Sud. L’edificio è stato invece costruito a 4,45 metri a Nord e 3,96 metri a Sud, nonché a meno di 10 metri dall’edificio di fronte.

Nel 2023, a seguito di un sopralluogo, il Comune aveva emesso ordinanza di demolizione parziale, con arretramento di un lato di circa un metro. I proprietari hanno impugnato il provvedimento al TAR sostenendo di aver avuto dal Comune il certificato di agibilità e il via libera alla costruzione di una recezione, atti che facevano ritenere di essere al riparo da qualunque problematica in riferimento alla costruzione in sé.

Inoltre avevano fatto riferimento ad un successivo PEEP in deroga e all’autorizzazione paesaggistica successivamente ottenuta. Considerazioni respinte dal Consiglio di Stato e obbligo di parziale demolizione confermato.

Agibilità e concessioni successive non valgono mai come sanatoria

Nella sentenza il Collegio esamina tutti gli atti successivi alla costruzione che i ricorrenti invocavano come sanatorie implicite o cause di legittimazione, escludendoli uno per uno. In dettaglio:

1. Il certificato di agibilità rilasciato nel 1983 attesta la salubrità dell’uso, non la regolarità urbanistica. Anche quando presuppone una verifica di conformità edilizia, questa è funzionale al solo rilascio dell’agibilità e non produce effetti sul piano dei titoli edilizi. E questo vale anche quando l’edificio sorge in un PEEP, ove il Comune è tenuto a effettuare controlli più stringenti.
2. La concessione edilizia del 1983 per la recinzione non costituisce sanatoria implicita della difformità del fabbricato: riguardava solo la recinzione sul fronte strada e non riportava le distanze dell’abitazione dai confini, elementi che non erano quindi rilevabili dal progetto presentato.
3. Le comunicazioni di inizio lavori di manutenzione ordinaria del 2011 e del 2015, ricevute dal Comune senza osservazioni, non producono alcun effetto sanante: gli interventi di manutenzione non hanno interessato la collocazione del fabbricato rispetto al lotto.
4. Il decorso del tempo tra costruzione e ordinanza di demolizione non genera affidamento tutelabile. La repressione dell’abuso è attività vincolata per il Comune, che non dispone di discrezionalità nel procedere. Il periodo rilevante non è quello tra la commissione dell’abuso e il provvedimento, ma quello tra la conoscenza dell’illecito da parte dell’amministrazione e il provvedimento stesso. In assenza di conoscenza dell’illecito non si consolida alcun affidamento giuridicamente apprezzabile.
5. Il Piano di zona PEEP con distanza minima dai confini di soli 4 metri non deroga all’art. 9 D.M. 1444/1968: la deroga alle distanze tra fabbricati è ammessa solo per gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, condizione non ricorrente nel caso di specie, dove il titolo edilizio è autonomo e riguarda un solo immobile.
6. La compatibilità paesaggistica rilasciata nel 2025 non determina alcuna sanatoria: l’accertamento paesaggistico è distinto e autonomo rispetto alla regolarità urbanistico-edilizia.
7. La buona fede degli acquirenti successivi è irrilevante: la misura che impone la parziale demolizione  prescinde dalla responsabilità del proprietario attuale e si applica anche a chi non ha commesso la violazione. La difformità dal titolo edilizio e la distanza inferiore a quella di legge, peraltro, sono aspetti esteriori percepibili con l’ordinaria diligenza.

E in questo caso specifico, spiega ancora il CdS, neppure la fiscalizzazione è ammessa.

Niente scusanti se il Comune ha concesso un lotto più piccolo

Nel ricorso era stata anche proposta la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34, del TUE, che consente la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria nei casi di parziale difformità, quando la demolizione non sia possibile senza pregiudizio per la parte conforme.

Il Consiglio di Stato però esclude questa via proprio per la tipologia di abuso che non si configura come “parziale difformità” ma come “variazione essenziale”, in quanto la specifica deroga al distacco minimo prevista nel comma 3 dell’art. 9 DM 1444/1968 si applica solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”, circostanza non prevista in questo caso.

Né è possibile appellarsi al fatto che il lotto concesso dal Comune in questo caso fosse più piccolo del previsto perché spettava ai costruttori accertarsene “mediante l’impiego dell’ordinaria diligenza”. Quindi no alla fiscalizzazione e ordine di demolizione parziale da rispettare.

Tabella di riepilogo: casi di abuso e possibilità o meno di sanatorie