I balconi “incassati” sono quelli che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiusi su due o tre lati. Non sporgono rispetto ai muri perimetrali, restando appunto incassati nel corpo dell’edificio. In altre parole, possono essere incassati ad “U” quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, ad “L” oppure ad “L rovesciata” quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l’altro laterale.
Il pavimento di questi balconi funziona esattamente come un normale solaio interno. Di conseguenza serve a sostenere i muri di tompagno e a separare strutturalmente due ambienti. Il piano di calpestio appartiene in comproprietà ai proprietari dei due piani interessati (quello sopra e quello sotto). Ciò significa che, ai sensi dell’art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e ricostruzione della struttura della soletta del balcone sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
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Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Balconi incassati: il sottobalcone
Fregi, cornici, rivestimenti ornamentali e, in generale, tutto ciò che contribuisce all’estetica della facciata rimane comunque bene comune, anche se si trova su un balcone incassato privato. Questo perché l’aspetto esteriore dell’edificio appartiene a tutti i condomini. Se è decorativo anche il sottobalcone (disegni, stucchi, ecc.) allora le spese per la sua manutenzione sono a carico di tutti i condomini.
Quando la parte inferiore del balcone sovrastante (cioè il sottobalcone) non contribuisce in alcun modo all’estetica della facciata, essa va considerata come un elemento di proprietà esclusiva del condomino del piano inferiore, perché di fatto gli fa da copertura. Non è quindi un bene comune, ma una porzione strutturale che appartiene a chi vive sotto. Da questa qualificazione derivano due effetti molto concreti. Il primo riguarda le spese: essendo un bene privato, è il condomino del piano inferiore a dover provvedere all’intonaco, alla tinteggiatura e a eventuali piccoli interventi decorativi del sottobalcone.
Il secondo effetto riguarda l’uso. Proprio perché il sottobalcone è un bene di sua proprietà, il condomino del piano inferiore può utilizzarlo come ritiene più opportuno, sempre nel rispetto delle regole generali di sicurezza e del decoro dell’edificio. Così, ad esempio, può ancorare una tenda da sole al sottobalcone.
Balconi aggettanti: la diversa situazione del sottobalcone
I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Tali manufatti non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.
In tal caso il sottobalcone, se non è decorativo, appartiene al proprietario del balcone. Di conseguenza il condomino dell’appartamento sottostante può ancorare una tenda da sole al sottobalcone solo se espressamente autorizzato dal proprietario soprastante: in caso contrario può essere costretto giudizialmente a rimuovere la struttura della tenda abusivamente installata.
La rimozione violenta delle tende dal sottobalcone: un caso recente
La proprietaria di un balcone aggettante, per la prima volta dopo nove anni, invia una diffida formale ai condomini del piano inferiore sostenendo che il sottobalcone è di sua esclusiva proprietà e chiedendo quindi la rimozione immediata delle tende. Nei mesi successivi ribadisce la richiesta anche di persona, avvertendo che, in caso di mancata rimozione, avrebbe incaricato una ditta specializzata. Successivamente due operai, arrivati con un furgone dotato di cestello, intervengono direttamente sul balcone e smontano le tende. A quel punto i condomini sottostanti presentano denuncia-querela per diversi reati, tra cui violenza sulle cose, violenza privata e violazione di domicilio.
Nel giudizio civile, la condomina prova a difendersi sostenendo che le tende erano state installate senza alcuna autorizzazione. A suo dire, la rimozione è stata un atto “difensivo”, non un’aggressione, e comunque l’azione dei condomini sottostanti è stata tardiva. Il Tribunale, però, ricostruisce la vicenda in modo diverso. Ricorda innanzitutto che, per ottenere tutela possessoria, non serve dimostrare di essere proprietari: basta provare di avere il possesso di fatto del bene, esercitato in modo continuativo e con l’apparenza di un diritto reale. È tutelabile persino un possesso “abusivo”, purché sia stabile e visibile.
Da questo punto di vista, i ricorrenti avevano certamente il possesso degli agganci delle tende: li utilizzavano da anni, senza contestazioni. La resistente, invece, ha fatto rimuovere quegli agganci contro la loro volontà. Questo comportamento integra lo spoglio, perché consiste nel privare qualcuno del possesso di un bene senza attendere una decisione del giudice, sostituendosi arbitrariamente all’autorità. È la classica ipotesi di “ragion fattasi”, cioè di chi si fa giustizia da sé. Il Tribunale ha condannato la proprietaria del balcone a reintegrare i condomini sottostanti nel pieno possesso dei beni in oggetto.
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