Salva Casa e tolleranze edilizie: atto di compravendita valido anche senza dichiarazione asseverata

Nuovo acquisto e tolleranze esecutive alla luce dell’entrata in vigore del decreto Salva Casa. La relazione asseverata del tecnico per la dichiarazione delle tolleranze è un documento obbligatorio per poter procedere ai passaggi di proprietà e alle divisioni ereditarie, dato che il documento-relazione viene espressamente indicato nelle norme? Se le tolleranze non sono menzionate e la relazione non viene allegata è il notaio che è tenuto a fare delle verifiche per evitare che l’atto possa essere successivamente contestato?

A fare chiarezza sull’obbligatorietà dell’asseverazione del tecnico sulle tolleranze ai fini della validità degli atti e sulle responsabilità in materia è uno studio del Notariato (>> abbiamo parlato dei due studi del Notariato sulle novità introdotte dal Salva Casa in questo articolo). Nel testo sono affrontate in maniera definitiva tulle le questioni aperte su un tema che ha generato molte incertezze tra operatori, tecnici e professionisti del settore, e viene indicata la corretta via da seguire.

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Indice

Le tolleranze non sono violazioni
Informazioni e invito alle verifiche
Tolleranze e Linee Guida del MIT
Atto valido anche senza dichiarazione asseverata

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Una delle innovazioni più rilevanti al concetto di tolleranze apportate con il Decreto Salva-Casa D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024 è l’innalzamento delle soglie di tolleranza costruttiva, in modo differenziato in funzione della dimensione dell’unità immobiliare. Ma i confini applicativi sulle tolleranze costruttive sono più ampi e modificano in modo significativo l’impianto del Testo Unico delle Costruzioni.L’eBook affronta in maniera approfondita il tema, fornendo indicazioni operative e interpretative per risolvere i problemi applicativi della nuova norma, il tutto corredato da alcune tabelle di sintesi, utilissime per la pratica lavorativa.Claudio BelcariDirigente comunale, docente, Università, ANCI, Ordini/Collegi professionali, autore di libri, pubblicazioni e consulente tecnico

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Le tolleranze non sono violazioni

Lo Studio 62-2025/P del Notariato (scaricabile a fine articolo) è dedicato all’esame delle problematiche relative alle tolleranze costruttive ed esecutive dopo il decreto Salva Casa. Con il nuovo articolo 34-bis introdotto dal decreto nel Testo Unico Edilizia, si ricorda nel testo, il legislatore ha previsto che alcune lievi difformità edilizie – purché contenute entro soglie percentuali definite e dettagliatamente regolate – non costituiscono violazioni edilizie.

Si tratta di scostamenti minimi dai parametri del titolo abilitativo (altezza, cubatura, distacchi, superficie coperta, ecc.) e di irregolarità esecutive irrilevanti (es. modifiche interne di finitura, collocazione impianti, errori grafici). Queste tolleranze, se rispettano le condizioni previste dalla norma, non solo non attivano alcun procedimento sanzionatorio, ma soprattutto, sottolinea lo Studio, non incidono sulla commerciabilità giuridica del bene.

Infatti il legislatore, attraverso la loro regolazione, mira a sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, senza introdurre oneri aggiuntivi per il notaio.

Informazioni e invito alle verifiche

Il notaio ha infatti uno specifico onere di informazione “funzionale all’azione di difesa dell’assetto urbanistico”, ma nulla più di questo, neppure per quanto riguarda la dichiarazione delle tolleranze. Quindi il notaio deve informare le parti della portata dei loro obblighi reciproci e delle conseguenze discendenti dal trasferimento di un immobile irregolare, ma nulla più di questo, né tantomeno deve attivarsi per eseguire qualunque verifica o richiedere che la dichiarazione venga prodotta per essere allegata all’atto.

In sostanza l’obbligo di informazione gravante sul notaio, ribadisce lo Studio, è funzionale a sollecitare un’indagine tecnica approfondita da parte dell’acquirente, che il pubblico ufficiale incaricato può auspicare fortemente, nelle ipotesi in cui ciò si riveli necessario. Ciò non conduce però alla obbligatorietà della relazione tecnica, il cui carattere facoltativo permane e la cui presenza è comunque rimessa alla disponibilità delle parti, in quanto la sua assenza non incide sulla validità dell’atto.

Tolleranze e Linee Guida del MIT

Facendo riferimento alle Linee Guida del MIT che hanno fornito l’interpretazione autentica delle norme, lo studio sottolinea che sì questa dichiarazione è “funzionale ad attestare lo stato legittimo dell’immobile, e, quindi, ad escludere la sussistenza di irregolarità che possano precludere il rilascio o la formazione di un nuovo titolo edilizio ovvero ripercuotersi sui negozi giuridici indicati nella disposizione”, tuttavia “il richiamo alla ripercussione sui negozi traslativi o divisionali indicati nella disposizione, va inteso nel senso che la presenza della relazione allegata al titolo ne esclude la possibilità di azionare strumenti rimediali, quali la risoluzione o l’azione quanti minoris, in via esemplificativa; va, invece, rilevato che, senz’altro, le eventuali ipotesi di nullità fuoriescono dal perimetro normativo in questione”.

Atto valido anche senza dichiarazione asseverata

In sostanza, alla luce delle disposizioni di legge e delle indicazioni ministeriali, il notaio non assume nessun onere aggiuntivo di indagine tecnica in merito alla presenza o assenza di tolleranze, non deve né commissionare verifiche, né incaricare tecnici, né valutare se le difformità rientrino o meno nelle soglie ammesse, né tantomeno richiedere la relazione tecnica come documentazione obbligatoria per poter effettuare il passaggio di proprietà o procedere con l’atto di divisione.

Il notaio, quindi, “ove la relazione sia stata prodotta, dovrà allegarla, a seguito di una precisa richiesta in tale senso anche di una sola delle parti”. Tuttavia “non avrà alcun obbligo di indagine in ordine alla sussistenza dei presupposti per la redazione, né di incarico di un tecnico di propria fiducia che vi provveda e di valutazione della sussistenza dei presupposti tecnici che richiedano la conseguente allegazione di una siffatta relazione”.

In altre parole l’atto di compravendita resta perfettamente valido anche se nessuna verifica è stata condotta sulle tolleranze, non è stata richiesta alcuna dichiarazione asseverata e anche se non è stato allegato alcun documento tecnico. Una semplificazione che contribuisce a sbloccare la circolazione immobiliare senza scaricare nuovi obblighi sul notaio, rispettando l’autonomia delle parti e la competenza dei tecnici abilitati.