Il tetto, come definito dalla giurisprudenza in ambito edile, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato (così è indicato al paragrafo 1) dell’art. 1117 c.c.).
Quanto sopra dipende dall’inscindibilità strutturale e funzionale della detta copertura, destinata a proteggere l’intero edificio (e non soltanto gli ultimi piani) da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo. Tale parte comune è destinata a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio. Tuttavia l’art. 1117 c.c. prevede espressamente che un titolo contrario possa attribuire la proprietà di una parte comune ad uno specifico partecipante (ancorché la medesima sia contemplata nell’elenco riportato in tale norma). In altre parole – anche se molto raro – non si può escludere che il tetto sia di proprietà esclusiva di un condomino.
Ma come si intende tutto ciò ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione del tetto stesso? Vediamo le casistiche in dettaglio.
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Manutenzione tetto condominio, come ripartire le spese
La proprietà esclusiva del tetto: il titolo contrario
Per potersi derogare alla presunzione di contitolarità del tetto, posta dall’art. 1117, n. 1, c.c., occorre, tuttavia, una specifica previsione contraria del titolo costitutivo. In particolare, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione sancita dall’art. 1117 c.c., con riguardo ai beni in esso indicati, occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o meno la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all’uso comune (titolo idoneo, però, può essere anche il regolamento del costruttore, un testamento, una sentenza di usucapione ecc.).
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È invece irrilevante l’adozione, per il passato, di un criterio convenzionale di ripartizione delle spese del tetto, fondato sull’assunto della proprietà esclusiva dello stesso, giacché l’approvazione per “facta concludentia” di una siffatta tabella – evincibile dalla prolungata accettazione dei precedenti bilanci consuntivi – avrebbe una funzione non meramente accertativa e valutativa delle quote condominiali, ma finirebbe inaccettabilmente per incidere sui diritti reali spettanti a ciascun condomino sul bene comune (Trib. Salerno sez. I, 17 aprile 2008).
Per chi si occupa di queste tematiche consigliamo la guida agile e chiara Guida alla ripartizione delle spese condominiali di Giuseppe Bordolli, autore di questo articolo ed edito da Maggioli Editore.
L’accollo delle spese al singolo condomino
Se un titolo stabilisce che il tetto è di proprietà esclusiva di un condomino, quest’ultimo dovrebbe (teoricamente) sostenere tutti i costi di manutenzione di tale parte comune. Tuttavia, essendo la copertura indispensabile per l’esistenza dell’edificio, la proprietà esclusiva di esso non impedisce che gli altri condomini se ne avvantaggino. Se la cosa comune, appartenente in proprietà esclusiva ad uno solo dei condomini, è materialmente necessaria per l’esistenza delle unità immobiliari degli altri partecipanti al condominio, coloro i quali dalla cosa traggono utilità e, perciò, partecipano alla comunione di godimento, sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione.
In altre parole, alle spese del tetto di proprietà esclusiva partecipano tutti i condomini utenti, salvo che il singolo condomino proprietario, in base ad una espressa e specifica pattuizione nel titolo con apposita clausola, abbia assunto anche l’impegno di sostenere, da solo, queste spese, con esonero degli altri partecipanti da ogni concorso.
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La ripartizione delle spese
Normalmente le spese di rifacimento del tetto (o del lastrico) devono suddividersi tra tutti i condomini (compresi negozi, box, locali commerciali) secondo i rispettivi millesimi: ciò deriva dal principio di diritto secondo cui le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, destinate a preservarlo dagli agenti atmosferici, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive.
Diversamente, quando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con il criterio stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo di cui all’art. 1126 c.c., ossia per due terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo a carico del titolare della copertura (Cass. civ., sez. II, 30/01/1985, n. 532).
Del resto, non si può presumere che quest’ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione). In ogni caso, non si può escludere che una clausola del regolamento di natura contrattuale stabilisca un criterio diverso o imponga la suddivisione delle spese di manutenzione per millesimi.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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