Pergotende in condominio: distanze, decoro architettonico e diritto al panorama, i limiti da rispettare

Il problema della vista in appiombo

L’art. 907 c.c. stabilisce un divieto assoluto di costruire a meno di tre metri dalle vedute dirette, oblique e in appiombo, senza alcuna valutazione concreta dell’ostacolo. Il proprietario di un piano dell’edificio condominiale può quindi esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e opporsi a qualsiasi opera del vicino che, anche indirettamente, limiti tale facoltà. Non rilevano esigenze di contemperamento con il diritto di proprietà o con la riservatezza del vicino, perché il bilanciamento tra questi interessi è già stato compiuto dal legislatore: l’art. 907 c.c. tutela la funzione essenziale della veduta, che garantisce luce e aria, elementi indispensabili per l’igiene degli edifici e per i bisogni primari di chi li abita (Cass. civ., sez. II, 27/02/2019, n. 5732).

La giurisprudenza ha più volte riconosciuto che anche strutture leggere, come tende o pergotende, possono costituire “fabbrica” rilevante ai fini della norma quando siano stabilmente ancorate all’edificio. Recentemente il Tribunale di Macerata ha ritenuto illegittime alcune strutture in alluminio con copertura retrattile, ancorate alla facciata mediante staffe e piastre, dotate di pilastri anteriori appoggiati su fioriere o su un mattone, e munite di tettucci rigidi di protezione larghi circa 60 cm. Le misurazioni del CTU hanno confermato che tali tettucci si trovavano a distanze inferiori ai tre metri dalle finestre dei ricorrenti. Il giudice ha anche rilevato un ulteriore profilo di pregiudizio: la parte rigida delle pergotende, sporgendo per circa 60 cm, avrebbe potuto agevolare la salita verso il balcone dei ricorrenti, creando un rischio per la sicurezza dell’abitazione soprastante (Trib. Macerata 14/01/2026 n. 27).

In tema di condominio, quando un manufatto (pergotenda o struttura analoga) è realizzato su una porzione di proprietà esclusiva e in appoggio al muro perimetrale dell’edificio, trova piena applicazione l’art. 907 c.c.: il condomino deve rispettare la distanza minima di tre metri dalle vedute dell’unità immobiliare sovrastante. In tali casi non rileva la disciplina dell’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., poiché il rapporto tra la proprietà esclusiva e le vedute dell’appartamento vicino è assimilato a quello tra proprietà contigue, con conseguente operatività delle norme sulle distanze legali (Cass., sez. II, 21/03/2024, n. 7622).

Pergotende e decoro architettonico

Per decoro architettonico si intende, per giurisprudenza oramai consolidata, l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio, imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia (Cass. civ., sez. II, 19/01/2026, n. 1107). Secondo una recente decisione è da considerare legittima la pergotenda installata da un condomino che riproduce, nella sostanza, la stessa tipologia già presente su un’altra proprietà del condominio. Se il fabbricato presenta già manufatti analoghi, l’aggiunta di una struttura simile non incide sulla sua fisionomia né altera l’equilibrio estetico originario. Nel caso di specie, la pergotenda si è inserita nella linea architettonica dell’immobile senza introdurre elementi di discontinuità (Trib. Savona 20 aprile 2026, n. 254).

Del resto, il decoro non va valutato in astratto, ma osservando l’armonia complessiva dell’edificio e considerando anche gli interventi precedenti non contestati (Cass. civ., sez. II, 12/06/2023, n. 16518).

Quando però una struttura installata su proprietà esclusiva assume una stabilità costruttiva, presenta un ingombro significativo, incide sulla sagoma dell’edificio o si collega a parti comuni come colonne, parapetti o facciate, essa non può più essere considerata un semplice arredo leggero. Diventa, invece, un manufatto che partecipa visivamente alla conformazione dell’immobile e, proprio per questo, ricade nel controllo del condominio.

In questa prospettiva, ciò che rileva non è la titolarità dell’area su cui l’opera insiste, ma il suo impatto sull’armonia complessiva del fabbricato (App. Roma 18 marzo 2026, n. 2242).

Quando la struttura incide sull’aspetto esterno dell’edificio, interferisce con le parti comuni o introduce una discontinuità estetica, il condominio può contestare l’opera e pretenderne la rimozione. In questi casi, infatti, si supera la soglia della tollerabilità architettonica fissata dal regolamento e dagli artt. 1120 e 1122 c.c.

Questo principio vale anche quando il proprietario ha ottenuto autorizzazioni amministrative o quando l’intervento insiste su un’area di sua esclusiva proprietà: ciò che conta non è la titolarità del suolo, ma l’impatto dell’opera sul bene comune e sulla sua funzione.

Pergotenda e lesione del panorama

La servitù di veduta panoramica non può essere desunta dalla mera preesistenza della visuale, ma deve risultare da titolo o da usucapione accertata giudizialmente (Cass. civ., sez. II, 22/06/2023, n. 17922). Il condomino che abbia acquisito una servitù di panorama (mediante titolo, usucapione o destinazione del padre di famiglia) può pretendere che gli altri partecipanti al condominio non realizzino opere idonee a compromettere la godibilità della visuale protetta. In questa categoria possono rientrare anche le pergotende: pur essendo opere di edilizia libera, possono assumere dimensioni, stabilità o conformazione tali da ostacolare in modo apprezzabile la visuale garantita dalla servitù.

In ogni caso, se il regolamento contrattuale contiene un divieto chiaro e specifico di installare pergotende su terrazzi o giardini privati, il condomino può far valere direttamente la violazione della norma regolamentare, senza dover dimostrare l’esistenza di una servitù di panorama.