L’assegnazione di un posteggio nel cortile del condominio ad ognuno dei residenti non determina la divisione di tale spazio comune e può essere deliberata a maggioranza dei condomini a condizione che non danneggi o sfavorisca alcuni condomini.
La vicenda per cui si è sollevata la questione e a cui ha dato risposta il Tribunale Napoli con la sentenza del 27/07/2020, n. 5356 è la seguente.
l’assemblea decideva di assegnare in via provvisoria ad ogni condomino un posto auto nel cortile condominiale. Secondo un condomino, che impugnava la decisione avanti al Tribunale, la collettività non si era resa conto che tale delibera era nulla in quanto lesiva degli interessi dei condomini.
Condominio: cosa succede se l’assegnazione dei posti auto lede un condomino?
Nel corso del processo emergeva, dalle dichiarazioni testimoniali, come i posti auto individuati nella delibera impugnata impedissero di accedere a due rampe di scale di accesso alle proprietà esclusive, oltre ad essere, in alcuni casi, situati dietro ad altre vetture con conseguente impossibilità di parcheggiare o uscire dal cortile in assenza del condomino che occupava il posto antistante.
A questo proposito, il condominio non contestava la situazione sopra descritta.
L’assemblea può quindi adottare delibere che, nell’assegnare ad ogni condomino un posto auto nell’area destinata a parcheggio delle automobili, arrivino ad impedire l’accesso a parti comuni o a sfavorire alcuni condomini?
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Assegnazione dei posti auto in condominio, il parere del Tribunale
Riguardo la vicenda, il Tribunale ha dato ragione al singolo condomino.
In particolare secondo lo stesso giudice l’assemblea non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di ognuno.
Di conseguenza, per lo stesso Tribunale, la delibera che assegni i singoli posteggi ai vari condomini ricavandoli da un’area comune certamente è valida ma a condizione che non impedisca (come nel caso esaminato) ai condomini di accedere ai loro appartamenti o renda ad alcuni condomini particolarmente difficoltoso l’accesso al parcheggio assegnato.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale di Napoli non ha potuto che accogliere integralmente l’impugnativa formulata dal proprietario.
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Le considerazioni conclusive
L’assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, proprio dell’assemblea.
Così, se il parcheggio condominiale lo consente, cioè può soddisfare le esigenze di tutti i condomini, l’assemblea può deliberare di assegnare, in via provvisoria, un posto auto per ogni singolo condomino.
Tale decisione, con la quale si individuano gli spazi destinati a posto auto e poi si delimitano ed assegnano ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c.. L’assegnazione, infatti, non comporta una trasformazione dell’originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino.
Tale regolamentazione, inoltre, non determina neppure la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a rendere più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune.
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Conseguentemente, nell’ambito del proprio potere regolamentare, l’assemblea ben può, con la maggioranza ex art. 1136, comma 5, c.c., assumere decisioni in tema di assegnazione, delimitazione e modalità di godimento degli spazi a parcheggio (Cass. civ., sez. II, 15/06/2012, n. 9877, Cass. civ., sez. II, 05/03/2008, n. 5997).
Tuttavia si noti che, nel caso di uso promiscuo del cortile condominiale, l’eventuale assegnazione dei posti macchina non può essere a tempo indeterminato, in quanto innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c.. In questo caso, infatti, verrebbe determinata una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera (Cass. civ., Sez. II, 27/05/2016, n. 11034).
Del resto, l’assegnazione dei posti auto è legittima solo se tutti i condomini possano usufruire della peculiare funzione del cortile, quale area destinata al parcheggio, se del caso (ove gli spazi siano insufficienti per il contemporaneo godimento da parte dei condomini) in via turnaria (Cass. civ., sez. II, 19/07/2012, n. 12485).
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Si può, quindi, affermare che una delibera indirizzata a ripartire i posti auto nel cortile, mediante assegnazione individuale in uso esclusivo a ciascun condomino proprietario delle sole unità immobiliari destinate ad uso abitativo, con esclusione dei locali commerciali (botteghe, negozi, ma anche uffici), tende ad eseguire un frazionamento convenzionale della proprietà comune, con conseguente scioglimento della comunione e necessità, a pena di nullità, di voto favorevole di tutti i comproprietari (Cass. civ., sez. II, 21/11/2016, n. 23660).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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