Per tale motivo, le definizioni stesse di queste terminologie, in alcuni casi, potrebbero indurre in errore nell’interpretazione del relativo regime di approvazione anche per i differenti orientamenti giurisprudenziali che si sono susseguiti nel corso degli anni, come nel caso delle cosiddette tabelle contrattuali.
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Tuttavia, essendo classificazioni spesso utilizzate in materia di condomìni e di non rado utilizzo anche in sentenze della giustizia di legittimità e di merito, si ritiene necessario esaminare, in questo articolo estratto dal volume Tabelle millesimali nel condominio e nel supercondominio di Marco Barrani, edito da Maggioli Editore, tali generiche classificazioni.
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La differenza tra Regolamento contrattuale e Regolamento assembleare
Risulta quindi utile conoscere la distinzione tra tabelle millesimali contrattuali ed assembleari ed i diversi significati ai quali potrebbero essere erroneamente associate tali terminologie in base ai più recenti orientamenti giurisprudenziali. Ma prima di questa classificazione occorre esaminare la distinzione, nota in dottrina, tra Regolamento contrattuale e Regolamento assembleare.
Il Regolamento di tipo contrattuale differisce da quello assembleare per:
- le modalità di approvazione
- i contenuti.
Il Regolamento contrattuale è quello allegato agli atti di vendita ed accettato dagli acquirenti le unità immobiliari dell’edificio al momento dei rogiti notarili. Tale Regolamento, secondo la prassi più diffusa, è quello predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio e ad esso sono anche allegate le tabelle a norma dell’art. 68 disp. att. c.c. Il Regolamento contrattuale, inoltre, proprio per il fatto di essere accettato e condiviso da tutti i condomini dell’edificio con i rispettivi atti di acquisto, può contenere delle disposizioni convenzionali e limitatrici dei diritti di alcuni condomini; in sostanza può contenere disposizioni derogatorie rispetto ai criteri regolamentari stabiliti dalla legge.
Il Regolamento assembleare, invece, è quello approvato dall’assemblea condominiale, facoltà conferitagli dall’art. 1138 c.c.; tale Regolamento si intende generalmente approvato con la maggioranza qualificata ex art. 1136 comma 2 c.c., come potrebbe avvenire in un edificio sprovvisto di Regolamento condominiale e per il quale vigesse l’obbligo di relativa formazione ai sensi dell’art. 1138 c.c., oppure, nel caso in cui i condomini volessero la formazione del Regolamento pur in un contesto dove il numero dei condomini fosse inferiore a quello per cui secondo il codice è obbligatoria la formazione. Il Regolamento assembleare, infine, può contenere solo disposizioni regolamentari e, pertanto, non può contenere disposizioni che limitano i diritti di alcun condomino e derogatorie rispetto ai criteri legali dettati dal codice.
Contrariamente al caso precedente, in un Regolamento assembleare, che è solitamente approvato senza l’unanimità dei condomini, non sarebbe possibile prevedere un criterio di ripartizione di una spesa comune differente rispetto a quanto stabilito dal codice: non sarebbe possibile, ad esempio, derogare alla modalità di ripartizione delle spese delle scale indicate dall’art. 1124 c.c. oppure da quella dei lastrici solari indicata dall’art. 1126 c.c.
Ovviamente questa distinzione tra Regolamento contrattuale ed assembleare dettata in Dottrina non va intesa in senso troppo rigido; il Regolamento contrattuale, infatti, pur essendo allegato agli atti di vendita ed accettato da tutti i condomini dell’edificio, potrebbe comunque essere privo di clausole e norme derogatorie e contenere solo disposizioni regolamentari; viceversa il Regolamento assembleare potrebbe essere approvato all’unanimità dai condomini dell’edificio, anziché dalla maggioranza qualificata, ed in tal caso potrebbe contenere disposizioni convenzionali e derogatorie che con tale regime di approvazione sarebbero del tutto legittime.
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Tabelle millesimali: una serie di equivoci
Di questo purtroppo non si tenne conto, anche perché la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite non aveva ancora chiarito a dovere la valenza giuridica delle tabelle millesimali, quando dalla distinzione tra Regolamento contrattuale ed assembleare si iniziò ad utilizzare analoga classificazione, richiamata spesso sia in sentenze della giustizia di merito che di legittimità, per distinguere le tabelle contrattuali, così definite perché appunto approvate con un regolamento contrattuale, dalle tabelle assembleari approvate appunto in sede di assemblea condominiale ed intendendole approvate con la maggioranza qualificata.
Ad oggi, utilizzare la definizione di tabelle millesimali contrattuali, o tabelle allegate a regolamento contrattuale, potrebbe indurre in errore e generare confusione interpretativa in merito al regime di approvazione e di eventuale modifica o revisione, visto un orientamento giurisprudenziale più che mai avvalorato e consolidato da un’importante pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2017. La Suprema Corte, infatti, ha avvalorato l’orientamento secondo cui le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale per il solo fatto di essere allegate al regolamento predisposto dall’unico originario proprietario di un edificio ed accettato con i singoli atti di vendita da tutti i condomini; secondo le Sezioni Unite della Cassazione, invece, trattando l’approvazione e l’esecutorietà delle tabelle millesimali, hanno natura contrattuale solo le tabelle che derogano ai criteri legali di ripartizione dettati dalle norme di codice civile e relative disposizioni di attuazione, la cui approvazione è quindi soggetta al consenso unanime di tutti i condomini, mentre non avrebbero natura negoziale, seppur originariamente accettate o approvate all’unanimità dai condomini, le tabelle predisposte secondo i criteri di legge.
In effetti, le tabelle potrebbero essere allegate agli atti notarili di vendita delle unità immobiliari ma essere predisposte secondo i criteri di legge e prive di alcuna particolare ripartizione derogatoria rispetto ai criteri di proporzionalità ai valori degli immobili stabiliti dalla legge, e questo è proprio il caso più frequente anche per le tabelle accettate dai condomini al momento dell’acquisto delle unità immobiliari; diverso è invece il caso in cui fosse proprio volontà dei condomini approvare delle tabelle predisposte secondo criteri derogatori come potrebbero fare con approvazione unanime, stabilendo ripartizioni millesimali non basate sui valori degli immobili ma secondo altri elementi comparativi o addirittura per quote uguali tra tutti i condomini.
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Tabelle millesimali contrattuali e assembleari
Pertanto, la definizione di tabelle millesimali contrattuali, sarebbe oggi maggiormente indicata per quelle tabelle che fissano criteri di ripartizione delle spese comuni diversi dai criteri stabiliti dalla legge, essendo facoltà derogatoria che la legge consente ai condomini ai sensi comma 1 art. 1123 c.c., e che sono approvate all’unanimità da tutti i condomini stessi.
Secondo tale orientamento, viceversa, non sarebbero da considerarsi contrattuali le tabelle che pur approvate all’unanimità siano state redatte con i criteri di proporzionalità di cui all’art. 68 disp. att. c.c. ed ai criteri di legge di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. Tale distinzione è fondamentale poiché è diverso il quorum richiesto per approvare e soprattutto per modificare o rettificare una tabella predisposta con criteri derogatori da una tabella predisposta secondo criteri di legge.
Inoltre le stesse tabelle definite assembleari, che secondo questa distinzione non potrebbero contenere criteri di ripartizione derogatori della legge, potrebbero in realtà essere approvate dall’unanimità dei condomini, se tutti presenti o rappresentati,
e pertanto pur in ambito assembleare, e quindi possedere valenza contrattuale.
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Tabelle millesimali legali e convenzionali
Secondo tale consolidato orientamento, supportato anche dalla nuova formulazione dell’art. 69 disp. att. c.c., si ritiene che, ad oggi, migliore distinzione si possa individuare tra le tabelle legali (o regolamentari), che sono quelle predisposte secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile e relative disposizioni di attuazione, e le tabelle convenzionali (o derogatorie) che sono invece quelle predisposte secondo criteri differenti e derogatori di quelli stabiliti dalla disciplina codicistica e quindi con apposita convenzione accettata o approvata da tutti i condomini.
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Tabelle millesimali giudiziali
Non può invece generare equivoci simili a quelli della classificazione precedente la definizione delle c.d. tabelle millesimali giudiziali, poiché con tale terminologia si indicano generalmente e semplicemente quelle formate e rese esecutive dall’autorità giudiziaria; infatti, nel caso di condominio sprovvisto di ripartizioni millesimali, dove non si sia riusciti ad addivenire alla relativa approvazione, oppure per i casi di rettifica o modifica di cui all’art. 69 disp. att. c.c., ogni condomino può rivolgersi al giudice competente per chiedere la formazione, la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali e la loro esecutorietà.
Per questo motivo, onde evitare confusione nell’individuazione del tipo di tabelle millesimali, ed in base a quanto esposto finora circa le definizioni dedotte dalla giurisprudenza, si rileva che ad oggi la classificazione fondamentale e di maggior rilevanza per quello che attiene al regime di approvazione, dovrebbe inquadrarsi nella distinzione tra tabelle legali o regolamentari e tabelle convenzionali o derogatorie, come nella tabella di seguito.
| Tabelle | Criteri di ripartizione |
| LEGALI (o regolamentari) | Secondo i criteri legali di ripartizione di cui agli artt. 1118, 1123, 1124, 1126 c.c. e art. 68 disp. att. c.c. |
| CONVENZIONALI (o derogatorie) | Secondo criteri convenzionali e derogatori dei criteri legali di ripartizione |
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Tabelle Millesimali nel condominio e nel supercondominio
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