L’impianto termico centralizzato comprende, tra le sue componenti, una rete di distribuzione che può essere interna al singolo condominio oppure condivisa tra più edifici (supercondomini). Il sistema può adottare una distribuzione verticale, nota anche come impianto a colonne montanti. Questo schema, molto comune in Italia, prevede tubazioni verticali che trasportano il fluido termico (di solito acqua calda) ai dispositivi di riscaldamento (come i termosifoni) situati nei vari appartamenti su più livelli.
In tale configurazione, ogni unità abitativa dispone di diversi punti di erogazione del calore, corrispondenti ai singoli radiatori. A fronte di tale situazione è possibile adottare esclusivamente sistemi di contabilizzazione indiretta che permettono di stimare il consumo di energia di ogni appartamento usando dispositivi che misurano il calore sui singoli radiatori, i c.d. ripartitori. Quest’ultimi sono collegati all’impianto centralizzato in quanto servono a ripartire le spese di riscaldamento secondo i consumi effettivi, come previsto dalla legge.
Si ricorda che l’amministratore ha il potere di gestire anche queste spese. In altre parole non esiste un rapporto diretto tra l’impresa e il singolo condomino. Inoltre, il singolo non può decidere autonomamente di installare dispositivi diversi da quelli previsti nel progetto approvato. A proposito di tali dispositivi merita di essere segnalata una recente decisione della Corte d’appello di Milano, sezione terza civile (sentenza 23 giugno 2025 numero 1849). Vediamo come si è sviluppato il caso.
>> Vorresti ricevere articoli come questo? Clicca qui, è gratis
Suggeriamo:
Il riscaldamento in condominio
Il libro tratta in modo ampio e completo il tema del riscaldamento negli edifici condominiali.Dall’impianto centralizzato al distacco da parte dei singoli condomini, l’opera analizza tutti gli aspetti essenziali sia da un punto di vista tecnico che giuridico.In particolare il volume affronta i problemi principali che emergono e che devono essere presi in considerazione nell’ambito del distacco. Il primo legato alla fattibilità dell’intervento alla valutazione delle eventuali conseguenze negative. Il secondo relativo alle spese da sostenere.Viene affrontato anche il problema del consumo involontario. Particolare attenzione è poi dedicata alla gestione dell’impianto ma anche ai problemi legati all’acqua calda centralizzata e alle situazioni connesse di pericolo per la collettività condominiale.Il libro si completa con una esaustiva trattazione dell’integrazione dell’impianto con il fotovoltaico e il sistema ibrido caldaia a gas/pompa di calore e una estesa trattazione sulla gestione dell’impianto (requisiti, compiti e responsabilità).Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2024
30.40 €
La vicenda
Un condomino impugnava una delibera che prevedeva, tra le altre cose, la sostituzione dei contabilizzatori di calore già installati. Il Tribunale dichiarava la nullità della delibera.
Il condominio si rivolgeva alla Corte di Appello, sostenendo che la delibera era pienamente legittima, anche se riguardava dispositivi collocati all’interno delle singole proprietà esclusive. Secondo l’appellante, infatti, pur essendo i ripartitori formalmente di proprietà dei singoli condomini, essi fanno parte di un sistema integrato con la centralina della caldaia. Di conseguenza, secondo il condominio non sarebbe tecnicamente possibile procedere alla sostituzione della centralina senza intervenire anche sui ripartitori, trattandosi di componenti strettamente interconnessi.
In ogni caso lo stesso appellante evidenziava che un condomino non può rifiutarsi di procedere con l’installazione delle valvole pregiudicando, di fatto, l’attività di regolare e ordinato governo dell’impianto comune, generando enormi difficoltà gestionali per l’amministratore.
La decisione della Corte di Appello
I giudici di secondo grado hanno dato ragione al condominio. La Corte ha osservato che, come è emerso dal verbale, la proposta di sostituzione dei ripartitori è stata impugnata dal condomino non sul presupposto dell’insussistenza di problematiche nelle letture dei consumi, ma perché su tali apparecchi l’assemblea non avrebbe titolo deliberativo. A parere dei giudici di secondo grado è vero che i ripartitori – che servono per ripartire fra i condomini la quota variabile delle spese di riscaldamento in base al consumo effettivo di ciascuno – sono di proprietà privata del singolo condomino. Tuttavia tale strumento, pur essendo un apparato privato, è soggetto a normative inderogabili ed è quindi legittimo che il singolo condomino il cui ripartitore di calore risulti mancante o non funzionante possa essere costretto dall’assemblea a provvedere alla sostituzione a sue spese: l’assemblea di condominio ha quindi il potere di deliberare, a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi, la sostituzione dei vecchi contabilizzatori presenti nelle unità immobiliari.
Considerazioni conclusive
Si deve considerare che il singolo condomino è obbligato a mantenere i ripartitori in efficienza e di sostituirli in caso di malfunzionamento. L’art. 9 comma 5 lett. b del D.Lgs. 102/2014 pone a carico del singolo proprietario l’obbligo di installazione dei sotto-contatori finalizzati a misurare l’effettivo consumo di calore e, nella successiva lettera c, viene prescritto che, se l’uso di sotto-contatori non è tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, si procede con l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, a cura dei proprietari, per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini.
L’articolo 16, comma 7, del Dlgs 102/2014 prevede ancora che il proprietario dell’unità immobiliare che non provveda ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante posto all’interno dell’unità immobiliare, è soggetto alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare.
Il Dm 93 del 21 aprile 2017 stabilisce poi che i contabilizzatori di calore devono essere sostituiti o revisionati ogni nove anni ed essere sempre funzionanti ed in linea con la normativa nazionale e europea.
>> Se vuoi ricevere notizie come questa direttamente sul tuo smartphone iscriviti al nostro nuovo canale Telegram!
Consigliamo
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
-
FORMATO CARTACEO
Condominio No Problem
L’eBook “Condominio No Problem” è una guida pratica e completa aggiornata alla legge Salva Casa (l. 105/2024 di conv. d.l. 69/2024), pensata per amministratori di condominio e condòmini, che raccoglie 250 casi reali affrontati e risolti con chiarezza. Dall’eliminazione delle barriere architettoniche all’installazione di impianti fotovoltaici, dal recupero dei sottotetti fino alla regolamentazione delle locazioni brevi, ogni quesito è supportato da riferimenti di legge e dalle più recenti sentenze della Cassazione, offrendo un quadro giuridico aggiornato e autorevole.
Antonella Donati | Maggioli Editore 2024
10.97 €
Scegli quale newsletter vuoi ricevere
Autorizzo l’invio di comunicazioni a scopo commerciale e di marketing nei limiti indicati nell’informativa.
Presto il consenso all’uso dei miei dati per ricevere proposte in linea con i miei interessi.
Cliccando su “Iscriviti” dichiari di aver letto e accettato la privacy policy.
Grazie per esserti iscritto alla newsletter.
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento