Una delle innovazioni al decreto Salva-Casa, D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024, è quella di aver distinto la verifica di legittimità tra elementi comuni di un fabbricato condominiale e singole unità immobiliari.
Questo, a parere di chi scrive, comporta delle implicite incongruenze su cui occorre riflettere prima di poter operare con serenità.
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Una delle innovazioni più rilevanti al concetto di tolleranze apportate con il Decreto Salva-Casa D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024 è l’innalzamento delle soglie di tolleranza costruttiva, in modo differenziato in funzione della dimensione dell’unità immobiliare. Ma i confini applicativi sulle tolleranze costruttive sono più ampi e modificano in modo significativo l’impianto del Testo Unico delle Costruzioni.L’eBook affronta in maniera approfondita il tema, fornendo indicazioni operative e interpretative per risolvere i problemi applicativi della nuova norma, il tutto corredato da alcune tabelle di sintesi, utilissime per la pratica lavorativa.Claudio BelcariDirigente comunale, docente, Università, ANCI, Ordini/Collegi professionali, autore di libri, pubblicazioni e consulente tecnico
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Conformità parti comuni e conformità unità immobiliari private
Con la conversione in legge del decreto è stato inserito un nuovo comma, l’1 ter, all’art. 9 bis DPR 380/01, nel quale è specificato che quando si opera sulle singole unità immobiliari, non vanno considerate le eventuali non conformità delle parti comuni, e vice versa, ovvero quando si opera sulle parti comuni (ad esempio restauro di facciate, sistemazione del vano scale di edifici condominiali) non rilevano le eventuali non conformità delle singole unità immobiliari private.
Questa specifica, introdotta per semplificare le procedure di accertamento di conformità quando si ha un incarico parziale dato o dal singolo condomino o dal condominio ma per eseguire lavori solo sulle parti comuni, finisce necessariamente per incidere anche nell’ambito delle tolleranze costruttive, offrendo, per come si dirà, anche delle incongruenze che devono essere tenute in considerazione dal tecnico.
Parti comuni e nuove tolleranze
Anzitutto va detto che le novità introdotte alle tolleranze costruttive, non solo con il decreto e con la sua conversione in legge, non hanno mai chiarito in senso stretto cosa si debba intendere per unità immobiliare ma, soprattutto, non hanno mai definito come va applicato il principio delle tolleranze alle superfici che solo forzatamente possono essere assimilate alle singole unità, come ad esempio le superfici comuni del fabbricato come le facciate, ovvero gli spazi comuni come androne, vani scale, corridoi cantine.
Se, difatti, è tutto sommato chiaro come definire l’unità immobiliare anche in assenza di una sua confinazione ufficiale, è più complesso comprendere come poter operare sulle parti comuni senza violare i canoni della norma. Chi scrive non ha la risposta alla domanda ma si ritiene utile fornire una base di riflessione che possa aiutare il tecnico all’approccio da avere in questi contesti.
Esempi pratici
Naturalmente, il caso più semplice è quello in cui il tecnico riceve incarico per la regolarizzazione completa del fabbricato, ovvero parti comuni e parti private contemporaneamente: questo rimane il modo più semplice di operare, almeno come semplicità di interpretazione, in quanto sanare contemporaneamente unità private e spazi comuni presenta meno difficoltà interpretativa, se non altro perché rispecchia la modalità operativa che già si aveva prima dell’emanazione del decreto.
Se, invece, si viene incaricati solo dal condominio per eseguire una verifica limitata alle parti comuni, ci si scontra con l’oggettiva difficoltà di individuare una “unità immobiliare” a cui riferire le misure progettuali su cui si basa il concetto di tolleranza costruttiva. Va difatti qui ricordato che l’art. 34 bis comma 1, che non è stato modificato dal decreto Salva-Casa, indica che le tolleranze costruttive da verificare se entro il 2% vanno sempre riferite alle misure dell’unità immobiliare a cui fanno riferimento. A questo punto occorre porsi il problema di quale sia l’unità immobiliare a cui occorre riferire le dimensioni quando si interviene su porzioni che afferiscono contemporaneamente a più unità: da un lato verrebbe da dire che le misure vanno riferite alla facciata nel suo complesso, ma ciò andrebbe in contrasto con il preciso dettame normativo che espressamente pretende che le misure vadano riferite alla singola unità immobiliare.
Appare dunque doversi suggerire che la verifica delle parti comuni vada comunque riferita alle dimensioni dell’unità immobiliare a cui quelle parti ineriscono strutturalmente: in tal senso dunque la facciata andrebbe frazionata in tante piccole porzioni ciascuna corrispondente all’unità immobiliare a cui si riferisce in proiezione, e le tolleranze, dunque, si potranno verificare non al 2% fisso ma con la percentuale corrispondente alla superficie dell’immobile. Ciò, però, implica comunque la necessità di prendere in considerazione le singole unità immobiliari, non tanto nella verifica puntuale della conformità ma almeno limitatamente alla misurazione della superficie netta al fine di determinare la corretta percentuale di tolleranza da applicare, oppure fare riferimento alle misure delle unità immobiliari di progetto.
Per quanto riguarda le parti comuni interne, come l’androne ed il vano scala, sembra mancare un riferimento per capire come definirli ai fini della determinazione della corretta percentuale di riferimento, in quanto le parti comuni non possono essere classificate come unità immobiliari. A questo punto si potrebbe pensare che su tali superfici possa essere applicata la percentuale “standard” del 2%, ma sempre con specifica attenzione a quale sia la superficie o la dimensione a riferimento per determinare tale scostamento: si potrebbe pensare che il modo migliore di operare su questi spazi sia determinarne la superficie come se fossero unità immobiliari, e fare dunque riferimento a queste dimensioni. La cosa importante, anche in questo caso, è operare con diligenza e coerenza e, soprattutto, spiegare bene nei grafici e nelle relazioni tecniche di accompagno ai titoli edilizi la modalità ed i criteri che il tecnico ha impiegato per sviluppare le considerazioni poste a base delle dichiarazioni.
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