Casa di campagna di fine ‘800 crollata e rimasta senza pareti e senza tetto. Quando ricostruirla è un diritto e quando l’intervento rischia di essere una scommessa persa in partenza anche se si garantisce la ricostruzione con tecniche e materiali in linea con quelli preesistenti?
A dare una risposta a questo, che rappresenta uno dei dubbi più frequenti quando si tratta di interventi in zone agricole, è stato il Consiglio di Stato con la sentenza 4735/2026. Oltre alle risposte al caso specifico il testo contiene anche la lista puntuale degli elementi necessari che consentono di qualificare i lavori come ristrutturazione e non come nuova costruzione. A far testo in questo caso è sempre quello che stabilisce il TUE: la ristrutturazione è ammessa solo se rispetta la volumetria preesistente, e se questa non si conosce si rientra sempre nella nuova costruzione.
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Quando quattro mura non bastano
La vicenda affrontata nasce dalla domanda presentata nell’agosto 2023 da una società agricola per la ristrutturazione edilizia, con ricostruzione tipologica, di un fabbricato ormai ridotto a rudere, del quale rimanevano solo le mura perimetrali e le fondamenta. Troppo poco per il Comune, secondo cui era impossibile dimostrare le reali dimensioni originarie dell’immobile e quindi dare in via ai lavori. Trattandosi di una zona agricola, infatti, sarebbe stato possibile solo la ristrutturazione e non la nuova costruzione.
La società ha fatto ricorso facendo riferimento all’art. 107 della Legge Provinciale di Trento 15/2015 che apre alla ricostruzione filologica o tipologica di manufatti distrutti purché censiti al catasto o documentabili, a patto che restino elementi perimetrali utili a identificarne la forma. Un criterio, quello della “forma” che in quanto tale sarebbe più elastico rispetto a quello statale della “consistenza”. Tesi bocciata dai giudici di primo e secondo grado.
Sia per il TAR che per il Consiglio di Stato, infatti, le due regole non si escludono, si integrano. Per far scattare la ristrutturazione serve una prova di fondo: bisogna dimostrare non solo dove poggiava l’edificio, ma anche quanto era alto e quanti metri cubi occupava, altrimenti non è possibile parlare di ricostruzione. Solo quattro mura non bastano in ogni caso.
Volumetria fattore determinante
Come sottolineato nella sentenza, infatti, l’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 qualifica come ristrutturazione edilizia gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti, a condizione che sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Secondo i giudici, perciò, non è possibile prescindere da elementi che permettano di ricostruire non solo la pianta e la localizzazione del fabbricato, ma anche la sua altezza e la sua volumetria. E peraltro la stessa legge provinciale richiede non solo la presenza di elementi perimetrali tali da consentire l’identificazione della forma, ma anche documenti storici o fotografie d’epoca.
Questi dunque sono sempre necessari, mentre semplici carteggi storici e piante catastali non sono sufficienti, in quanto da soli non consentono di ricostruire l’identikit tridimensionale del manufatto crollato. Manca cioè la documentazione che la giurisprudenza considera indispensabile per tracciare il confine tra una semplice ristrutturazione e una vera e propria nuova costruzione, documentazione non consegnata nel caso specifico, in quanto erano stati allegati alla richiesta solo atti notarili di compravendita e la planimetria catastale di primo impianto datata 1859.
Quando recuperare un rudere diventa “nuova costruzione”
Si tratta di un principio già stabilito da due precedenti decisioni dei giudici di Palazzo Spada e riprese in questo giudizio. Con la sentenza 5174/2014 era stata affermata la legittimità del diniego di permesso di costruire quando risulti impossibile dimostrare l’esatta consistenza dell’immobile preesistente. Con la sentenza 8035/2020, poi, era stato chiarito nello specifico che la ricostruzione di un fabbricato diruto da lungo tempo, del quale residuano solo piccole porzioni di muri inidonee a definirne l’esatta volumetria, costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo.
E per quanto riguarda la normativa provinciale i riferimenti a “ricostruzione filologica e tipologica” regolano “come” costruire, in quanto si riferiscono alle modalità costruttive e ai materiali, ma questa dicitura non colma le lacune sulle dimensioni del fabbricato. Relazioni sulle caratteristiche comuni agli edifici coevi della zona non sono equiparabili a prove dirette sulla specifica costruzione da ricostruire.
La ricaduta pratica per i professionisti
Per architetti, ingegneri e geometri che si occupano di recupero edilizio in aree protette, questa sentenza è un vademecum operativo. Per evitare che un progetto di ristrutturazione venga bloccato e qualificato come “nuova costruzione”, non bastano le vecchie carte del catasto o gli atti notarili dell’Ottocento. Servono prove tridimensionali: fotografie storiche, rilievi d’epoca o elaborati grafici certi. In caso contrario, l’intervento sarà soggetto alle regole urbanistiche attuali che, nelle zone agricole vincolate, lasciano pochissimo spazio di manovra.
Le prove valide e quelle insufficienti
Ecco un riepilogo delle prove documentali allegate alla domanda per la ristrutturazione edilizia del fabbricato oggetto della sentenza, con indicazione di cosa possono provare e di cosa invece non possono dimostrare:
Elemento prodotto | Cosa dimostra | Cosa NON dimostra |
|---|---|---|
Vestigia di mura perimetrali (sola fondazione) | Sedime e localizzazione del fabbricato | Altezza, volumetria, elementi di copertura |
Mappa catastale di primo impianto (1859) | Pianta dell’edificio | Consistenza verticale della costruzione |
Atto di compravendita (1896) e atto di cessione (1902) | Descrizioni storico-documentali generiche | Dati dimensionali dell’edificio |
Fotografie d’epoca / elaborati grafici | — (mai prodotti nel caso di specie) | Identikit dell’immobile |
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